Mua bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng đòi hỏi sự thỏa thuận giữa ba bên liên quan. Bên mua, bên bán và ngân hàng cần thống nhất về cách thức chuyển nhượng tài sản thế chấp. Hai phương án phổ biến là thỏa thuận ba bên hoặc thay thế tài sản thế chấp khác. Trình tự giao dịch bao gồm nhiều bước từ thẩm định, ký kết hợp đồng đến giải chấp, sang tên. Hiểu rõ quy trình giúp các bên tránh rủi ro pháp lý khi mua bán nhà đất thế chấp.
Mua bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng
Mục Lục
Có được mua nhà đang thế chấp tại ngân hàng không?
Tài sản thế chấp nhằm bảo đảm nghĩa vụ thanh toán của bên thế chấp đối với ngân hàng. Vì vậy nhà đất bị thế chấp sẽ làm hạn chế các giao dịch liên quan tài sản này. Căn cứ khoản 8 Điều 320 Bộ luật Dân sự 2015 thì bên thế chấp không được bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng. Tuy nhiên, quy định này cũng tạo cơ sở để người thế chấp được thực hiện giao dịch khi thuộc trường hợp cho phép.
Căn cứ khoản 4, 5 Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015, nhà đất thế chấp vẫn có thể được bán. Trường hợp được bán nhà đất thế chấp khi:
- Có sự đồng ý của ngân hàng về việc bán nhà đất thế chấp;
- Thay thế tài sản đang thế chấp bằng tài sản khác.
>> Xem thêm: Chuyển nhượng nhà ở tại dự án đang thế chấp ngân hàng
Cách thức mua nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng
Thỏa thuận ba bên
Phương thức này được thực hiện dựa trên khoản 5 Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015.
Thỏa thuận ba bên là phương thức phổ biến khi mua nhà đất đang thế chấp ngân hàng. Bên mua, bên bán và ngân hàng cùng ký kết văn bản thỏa thuận về việc chuyển nhượng tài sản. Nội dung thỏa thuận bao gồm việc đặt cọc, trả nợ ngân hàng và thủ tục giải chấp.
Theo thỏa thuận, bên mua sẽ chuyển tiền đặt cọc tương ứng số tiền cần trả cho ngân hàng. Ngân hàng nhận đủ tiền sẽ ra thông báo giải chấp và bàn giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Bên mua thực hiện giải chấp tại cơ quan đăng ký đất đai theo ủy quyền của bên bán.
Sau khi giải chấp, hai bên tiến hành công chứng hợp đồng mua bán và thanh toán số tiền còn lại. Cuối cùng, bên mua làm thủ tục sang tên sở hữu tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Phương thức này đảm bảo quyền lợi của cả ba bên tham gia giao dịch.
Thay thế tài sản thế chấp
Phương thức này được thực hiện dựa trên khoản 4 Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015.
Thay thế tài sản thế chấp là cách thức khác để mua nhà đất đang thế chấp ngân hàng. Bên bán đưa tài sản khác thế chấp thay thế để rút Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ra. Ngân hàng sẽ giải chấp tài sản cũ sau khi nhận tài sản thế chấp mới.
Bên bán thực hiện thủ tục xóa đăng ký thế chấp tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm. Sau đó, hai bên tiến hành ký kết hợp đồng chuyển nhượng tại văn phòng công chứng. Bên mua làm thủ tục sang tên sở hữu và nộp các khoản thuế, phí theo quy định.
Phương thức này đơn giản hơn về thủ tục, không cần thỏa thuận ba bên. Tuy nhiên, bên bán phải có tài sản khác đủ giá trị để thế chấp thay thế. Bên mua cần kiểm tra kỹ việc giải chấp tài sản cũ trước khi tiến hành giao dịch.
Trình tự mua bán nhà đang thế chấp ngân hàng
Trình tự mua bán nhà đang thế chấp ngân hàng gồm nhiều bước cần thực hiện theo đúng quy định.
Bước1: Các bên ký cam kết ba bên.
Cam kết về nội dung thanh toán và g iải chấp. Văn bản này cần có chữ ký của bên mua, bên bán và ngân hàng, được công chứng chứng thực.
Bước 2: Bên mua thanh toán và nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Bên mua chuyển tiền vào tài khoản tại ngân hàng để thanh toán khoản nợ. Ngân hàng tiến hành thanh toán gốc, lãi và giải chấp tài sản thế chấp.
Bước 3: Công chứng hợp đồng mua bán
Sau khi nhận lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hai bên ra văn phòng công chứng ký hợp đồng mua bán.
Bên mua nộp thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ tại cơ quan thuế.
Bước 4: Thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai
Thực hiện thủ tục sang tên tại Văn phòng đăng ký đất đai. Hồ sơ sang tên bao gồm hợp đồng công chứng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chứng minh thuế đã nộp và các giấy tờ cá nhân liên quan.
Trong quá trình thực hiện, các bên cần lưu ý tuân thủ đúng trình tự, thời hạn quy định. Việc thanh toán tiền mua bán và giải chấp cần được thực hiện đồng thời để đảm bảo an toàn. Các bên nên lưu giữ đầy đủ chứng từ trong suốt quá trình giao dịch.
Mua bán nhà thế chấp
Một số lưu ý khi mua bán nhà đất thế chấp ngân hàng
Khi mua bán nhà đất thế chấp ngân hàng, các bên cần lưu ý một số vấn đề quan trọng. Đầu tiên, cần kiểm tra kỹ tình trạng pháp lý của tài sản thông qua tra cứu tại cơ quan đăng ký đất đai. Việc này giúp xác định chính xác chủ sở hữu và tình trạng thế chấp.
Bên mua nên yêu cầu bên bán cung cấp đầy đủ thông tin về khoản vay, nghĩa vụ trả nợ. Đồng thời, cần xác minh với ngân hàng về số dư nợ gốc, lãi hiện tại. Các bên cần thỏa thuận rõ về phương thức thanh toán, trách nhiệm giải chấp và chuyển giao tài sản.
Việc ký kết thỏa thuận ba bên cần được thực hiện trước khi đặt cọc. Nội dung thỏa thuận phải quy định cụ thể trách nhiệm của mỗi bên, thời hạn thực hiện. Bên mua chỉ nên thanh toán khi đã có cam kết giải chấp của ngân hàng.
Trong quá trình giao dịch, các bên cần tuân thủ đúng quy định về công chứng, đăng ký biến động đất đai. Việc nộp thuế, phí cần được thực hiện đầy đủ, đúng hạn. Bên mua nên giữ lại một phần tiền thanh toán cho đến khi hoàn tất thủ tục sang tên.
Cuối cùng, các bên nên cân nhắc sử dụng dịch vụ pháp lý chuyên nghiệp. Luật sư sẽ hỗ trợ soạn thảo hợp đồng, kiểm tra hồ sơ và tư vấn trong suốt quá trình giao dịch. Điều này giúp giảm thiểu rủi ro pháp lý và đảm bảo quyền lợi của các bên.
>> Xem thêm: Giải quyết tranh chấp mua bán nhà đất đang thế chấp ngân hàng
Tư vấn quy trình mua bán nhà đất đang thế chấp ngân hàng
Dịch vụ tư vấn quy trình mua bán nhà đất đang thế chấp ngân hàng ngày càng phổ biến. Luật sư chuyên về bất động sản sẽ hỗ trợ khách hàng trong suốt quá trình giao dịch.
- Tư vấn chi tiết về quy định pháp luật liên quan đến việc mua bán tài sản thế chấp.
- Hướng dẫn cách kiểm tra tình trạng pháp lý của tài sản.
- Xác minh thông tin về khoản vay, nghĩa vụ trả nợ với ngân hàng.
- Soạn thảo thỏa thuận ba bên, hợp đồng mua bán.
- Tư vấn về trình tự, thủ tục giao dịch mua bán nhà đất đang thế chấp.
- Hỗ trợ khách hàng trong việc đàm phán, thương lượng với các bên liên quan. Dịch vụ còn bao gồm việc kiểm tra, hoàn thiện hồ sơ pháp lý trước khi nộp cho cơ quan nhà nước.
- Tư vấn viên cũng giải đáp các thắc mắc của khách hàng về thuế, phí phát sinh.
Hướng dẫn cách tính toán chi phí và lập kế hoạch tài chính cho giao dịch. Trong trường hợp phát sinh tranh chấp, luật sư sẽ tư vấn phương án giải quyết phù hợp.
Tư vấn mua bán nhà đất
Mua bán nhà đất thế chấp ngân hàng cần tuân thủ quy trình chặt chẽ để đảm bảo quyền lợi các bên. Thỏa thuận ba bên hoặc thay thế tài sản thế chấp là hai phương án chủ yếu. Trình tự giao dịch gồm nhiều bước quan trọng từ thẩm định đến sang tên sở hữu. Các bên cần lưu ý nhiều vấn đề pháp lý khi thực hiện giao dịch này. Để được tư vấn đất đai chi tiết về quy trình, vui lòng liên hệ hotline 1900636387 của chúng tôi.
Bài viết liên quan:
