Lối đi bị chặn khi tách thửa, phải xử lý thế nào?

Lối đi bị chặn khi tách thửa là tình huống sau khi chia tách đất, một hoặc nhiều thửa không còn lối đi hợp pháp ra đường công cộng do bị đất khác bao bọc hoặc lối đi cũ bị chặn, lấn chiếm hay không được công nhận pháp lý. Bài viết này, Chuyên tư vấn luật sẽ giúp bạn đọc xác định hướng xử lý phù hợp giúp đảm bảo quyền lợi, nghĩa vụ và tránh rủi ro pháp lý cho các bên liên quan.

Trường hợp lối đi bị chặn hoặc thiếu trên hồ sơ pháp lý khi thực hiện thủ tục tách thửa

Lối đi nội bộ dành khi tách thửa

Việc tách thửa, hợp thửa đất được thực hiện khi thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận, còn thời hạn sử dụng, không có tranh chấp, không bị kê biên hoặc áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời. Thửa đất mới phải có lối đi phù hợp, đảm bảo tiếp cận được hạ tầng thiết yếu như giao thông, cấp thoát nước.

Trường hợp hợp thửa, các thửa đất phải có cùng mục đích sử dụng, thời hạn và hình thức sử dụng đất. Nếu khác nhau thì phải thực hiện điều chỉnh, chuyển mục đích sử dụng đất để thống nhất theo quy định.

Căn cứ Khoản 3 Điều 220  Luật Đất đai 2024 thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định điều kiện cụ thể, diện tích tối thiểu được tách thửa đất đối với từng loại đất trên cơ sở quy định tại Điều này, các luật có liên quan và phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương.

Nhiều địa phương quy định rõ khi tách thửa phải bảo đảm có lối đi kết nối trực tiếp với đường giao thông công cộng. Điển hình là Thành phố Hồ Chí Minh, theo Quyết định 100/2024/QĐ-UBND, phần đất được chừa làm lối đi khi tách thửa không phải chuyển mục đích sử dụng. Lối đi này trở thành quyền sử dụng chung, gắn liền với các thửa đất sau khi tách. 

Ví dụ Điều 3 của Quyết định 100/2024/QĐ‑UBND TP. Hồ Chí Minh quy định:

• Nếu người sử dụng đất dành một phần diện tích của thửa đất để làm lối đi, thì lối đi đó do các bên thỏa thuận, và UBND quận, huyện, Thủ Đức phải xem xét, chấp thuận nếu đáp ứng các điều kiện như phòng cháy chữa cháy, cấp thoát nước, điện, trước khi thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa. 
• Phần diện tích đất làm lối đi dùng chung cho từ 02 thửa đất trở lên sẽ được chuyển sang hình thức sử dụng chung trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Nếu có cá nhân tự ý rào chắn, ngăn cản việc đi lại thì hành vi đó bị xem là cản trở trái pháp luật, có thể bị xử lý hành chính hoặc bị buộc khôi phục hiện trạng.

Hướng xử lý

Trên thực tế, nhiều tranh chấp phát sinh khi đất bị vây bọc hoặc không có đường đi. Vì vậy, cơ quan đăng ký đất đai thường yêu cầu thể hiện rõ lối đi ngay trên bản vẽ tách thửa.

Do đó, cần chỉnh sửa thiết kế bản vẽ tách thửa để bố trí lối đi phù hợp, tránh trường hợp hồ sơ bị trả lại hoặc sau này phải mở lối đi qua bất động sản liền kề theo Điều 254 Bộ luật dân sự 2015.

Tuy nhiên, với địa phương có quy định riêng như là Thành phố Hồ Chí Minh thì phải đảm bảo tiêu chí có lối đi, kết nối đường công cộng. Quy định này bảo đảm mỗi thửa đất sau khi tách đều có lối đi hợp pháp, giúp chủ đất thuận tiện trong xây dựng, chuyển nhượng, thế chấp và khai thác giá trị sử dụng. Đồng thời, ngăn ngừa tình trạng đất bị kẹt trong dẫn đến tranh chấp lối đi qua bất động sản liền kề.

Việc bố trí lối đi rõ ràng ngay trong hồ sơ tách thửa cũng tạo sự đồng bộ với hệ thống giao thông công cộng, phù hợp với quy hoạch hạ tầng, hạn chế phát sinh ngõ hẻm tự phát khó kiểm soát.

Không chỉ vậy, một thửa đất có lối đi hợp pháp thường có giá trị giao dịch cao hơn trong khi cơ quan nhà nước cũng dễ dàng quản lý, ngăn chặn tình trạng lấn chiếm hoặc mở lối đi trái phép.Từ đó bảo đảm trật tự đô thị và hiệu quả sử dụng đất lâu dài.

>> Xem thêm: Hướng xử lý tranh chấp lối đi chung giữa hai bất động sản liền kề 

Trường hợp lối đi bị chặn trên thực tế khi tách thửa

Trường hợp lối đi bị chặn là lối đi chung, lối đi công cộng

Lối đi chung, lối đi công cộng là phần đất thuộc nhóm đất sử dụng vào mục đích công cộng theo điểm e khoản 2 Điều 9 Luật Đất đai 2024. Đây là phần đất được sử dụng vì lợi ích chung của cộng đồng, nên không cá nhân hay tổ chức nào được tự ý chiếm dụng hoặc sử dụng vì mục đích riêng.

Theo Điều 11 Luật Đất đai 2024, hành vi lấn, chiếm đất sử dụng vào mục đích công cộng là hành vi bị nghiêm cấm. Người có hành vi dựng rào, xây công trình hoặc cản trở việc đi lại trên lối đi công cộng có thể bị xử phạt vi phạm hành chính theo khoản 4, 5 và 7 Điều 14 Nghị định 91/2019/NĐ-CP, với mức phạt tiền từ 5 triệu đồng đến 500 triệu đồng, tùy diện tích và mức độ vi phạm, đồng thời buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu.

Khi gặp tình trạng lối đi công cộng bị rào chắn, lấn chiếm, người dân có thể gửi đơn đề nghị xử lý hành vi vi phạm đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất. Kèm theo đơn nên có ảnh hoặc video hiện trạng, trích đo bản đồ địa chính, bản đồ quy hoạch hẻm hoặc xác nhận của người dân khu vực để làm căn cứ giải quyết.

Trường hợp lối đi bị chặn nằm trên đất của người khác

Trường hợp lối đi bị chặn nằm trên đất của người khác thì hầu hết các tranh chấp mở lối đi là giữa hàng xóm, họ hàng. Đối với tranh chấp này, các bên nên giải quyết theo phương thức sau:

Thương lượng

Khi thương lượng, cần tuân thủ nguyên tắc cơ bản là lối đi phải được bố trí ở vị trí hợp lý, thuận tiện cho bất động sản bị vây bọc, nhưng đồng thời cũng phải bảo đảm gây thiệt hại ít nhất cho bất động sản liền kề. 

Pháp luật không ấn định cụ thể chiều rộng hay chiều dài của lối đi mà để các bên thỏa thuận dựa trên nhu cầu thực tế, nếu không thỏa thuận được thì Tòa án sẽ xem xét và quyết định. Về bồi thường, chủ sở hữu bất động sản được mở lối đi có nghĩa vụ trả cho chủ đất liền kề một khoản tiền, thường được tính theo giá trị chuyển nhượng trên thị trường đối với diện tích đất dành làm lối đi, nhằm cân bằng lợi ích và tránh thiệt thòi cho bên có đất bị trưng dụng.

Nếu sau quá trình bàn bạc, hai bên thương lượng không thành. Khi đó, một bên có quyền gửi đơn đề nghị hòa giải tại ủy ban nhân dân xã theo Điều 219 Luật Đất đai 2024.

Hòa giải

Hòa giải tại ủy ban nhân dân cấp xã là bước thủ tục bắt buộc khi phát sinh tranh chấp đất đai, được quy định tại Điều 235 Luật Đất đai 2024. Sau khi nhận đơn, ủy ban nhân dân xã có trách nhiệm tổ chức phiên hòa giải trong thời hạn không quá 30 ngày. 

Trường hợp hòa giải thành, ủy ban nhân dân xã sẽ lập biên bản làm căn cứ để các bên điều chỉnh hồ sơ địa chính và bảo đảm quyền sử dụng đất được ghi nhận đúng thực tế. 

Ngược lại, nếu hòa giải không thành, ủy ban nhân dân xã phải cấp biên bản hòa giải không thành cho đương sự. Đây là tài liệu bắt buộc phải nộp kèm khi khởi kiện tại Tòa án nhằm chứng minh đã tuân thủ đúng trình tự pháp luật. 

Khởi kiện tại Tòa án

Khi quyền lợi bị xâm phạm và không thể giải quyết bằng thương lượng hoặc hòa giải tại ủy ban nhân dân xã, người sử dụng đất có thể khởi kiện tại Tòa án.

Căn cứ Điều 26, Điều 35 và Điều 39 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 sửa đổi bổ sung 2025, tranh chấp về lối đi chung bị chặn trên phần đất của người khác thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân khu vực nơi có bất động sản tranh chấp.

Trong quá trình giải quyết, Tòa án sẽ căn cứ Điều 254 Bộ luật Dân sự 2015 để xem xét nhu cầu đi lại thực tế và hiện trạng sử dụng đất nhằm ấn định vị trí, kích thước lối đi phù hợp, bảo đảm thuận tiện cho bên bị vây bọc và gây thiệt hại ít nhất cho bên có đất. Người được mở lối đi phải bồi thường cho chủ sử dụng đất liền kề một khoản tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất trên thị trường đối với diện tích được dùng làm lối đi.

Để bảo vệ quyền lợi trong quá trình giải quyết, người khởi kiện có thể đề nghị Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo Điều 114 và 115 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015. Chẳng hạn như  là biện pháp cấm thay đổi hiện trạng tài sản đang tranh chấp. Việc áp dụng biện pháp này nhằm ngăn chặn hành vi xây dựng, dựng rào chắn hoặc thay đổi hiện trạng đất, lối đi đang có tranh chấp, bởi nếu hiện trạng bị thay đổi thì việc xác định ranh giới, kích thước lối đi sẽ gặp khó khăn, thậm chí gây cản trở cho việc thi hành án sau này. 

Đây là biện pháp cần thiết để bảo toàn tình trạng thực tế, tránh thiệt hại khó khắc phục, đồng thời bảo đảm cho Tòa án có căn cứ khách quan khi xem xét, giải quyết vụ án và bảo vệ hiệu lực thi hành của bản án sau này.

>> Xem thêm:  Ủy ban xã không hòa giải thì có khởi kiện tranh chấp đất đai được không?

Khuyến nghị của luật sư về tài liệu chứng cứ cần chuẩn bị trước khi khởi kiện

Trước khi khởi kiện, nên chuẩn bị ảnh, video hiện trạng, bản đồ, bản vẽ tách thửa và giấy tờ chứng minh lối đi hợp pháp để bảo vệ quyền lợi tốt hơn. Hồ sơ đầy đủ giúp bảo vệ quyền lợi tốt hơn.

• Tài liệu về hiện trạng tranh chấp:
  • Ảnh, video hiện trạng bị chặn: Là chứng cứ trực quan chứng minh thực tế việc lối đi đã bị rào chắn,cản trở. Đây là cơ sở để Tòa án hoặc cơ quan có thẩm quyền đánh giá tính khẩn cấp, mức độ vi phạm quyền sử dụng đất.
  • Giá trị: Giúp đối chiếu với hồ sơ pháp lý để xác định hành vi cản trở trái pháp luật.

• Tài liệu về cơ sở pháp lý của lối đi:
  • Trích lục bản đồ địa chính, bản vẽ tách thửa (Mẫu 22): Thể hiện rõ vị trí, diện tích, ranh giới thửa đất và phần diện tích được chừa làm lối đi. Đây là căn cứ xác định lối đi đã được ghi nhận trong thủ tục hành chính.
  • Giấy tờ chứng minh lối đi là công cộng/được chừa khi tách thửa: Ví dụ quyết định tách thửa, văn bản xác nhận của UBND hoặc cơ quan đăng ký đất đai. Đây là chứng cứ mạnh chứng minh quyền sử dụng hợp pháp lối đi.

• Tài liệu về quá trình thương lượng – phương án giải quyết.

• Tài liệu về thương lượng, thỏa thuận lối đi: Biên bản họp, tin nhắn, email… chứng minh người khởi kiện đã thiện chí tìm cách giải quyết trước khi khởi kiện. Điều này thể hiện sự tuân thủ nguyên tắc hòa giải, làm tăng tính thuyết phục khi yêu cầu Tòa án.
• Định vị vị trí – kích thước lối đi đề xuất: Bản vẽ hoặc sơ đồ cụ thể thể hiện yêu cầu của nguyên đơn. Giúp Tòa án dễ dàng hình dung và có cơ sở đưa ra phán quyết phù hợp, hạn chế việc phán quyết chung chung, khó thi hành.

Các câu hỏi thường gặp

Tôi có thể tự vẽ sơ đồ tách thửa hay phải thuê đơn vị chuyên môn?

Quý khách không thể tự vẽ sơ đồ. Theo quy định tại tiểu mục 1, Mục C, Phần V, Phụ lục I, Nghị định số 151/2025/NĐ-CP, bản vẽ tách thửa hoặc hợp thửa đất (Mẫu số 22) phải do một đơn vị có giấy phép hoạt động đo đạc và bản đồ địa chính thực hiện, hoặc do chính Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai đo đạc, lập bản vẽ.

Nếu tranh chấp kéo dài tại Tòa án, thời gian trung bình để có được phán quyết cuối cùng là bao nhiêu?

Theo Điều 203 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, thời hạn chuẩn bị xét xử vụ án dân sự là 04 tháng kể từ ngày thụ lý (có thể gia hạn thêm 02 tháng đối với vụ án phức tạp). Tuy nhiên, tổng thời gian từ khi khởi kiện đến khi có phán quyết cuối cùng và bản án có hiệu lực có thể kéo dài hơn nhiều, phụ thuộc vào tính chất phức tạp của vụ án, việc thu thập chứng cứ, các phiên hòa giải và số lần xét xử (sơ thẩm, phúc thẩm). Thực tế, một vụ án tranh chấp đất đai có thể kéo dài từ vài tháng đến vài năm.

Sau khi buổi hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp xã không đạt được đồng thuận, bước tiếp theo người dân cần làm là gì?

Khi hòa giải không thành, ủy ban nhân dân cấp xã sẽ lập biên bản hòa giải không thành. Dựa trên biên bản này, các bên có quyền nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Tòa án để được giải quyết hoặc yêu cầu ủy ban nhân dân giải quyết tranh chấp.

Cơ sở pháp lý: Điều 236 Luật Đất đai 2024.

Dịch vụ luật sư tư vấn giải quyết khi lối đi bị chặn khi tách thửa

Chuyên tư vấn luật với đội ngũ chuyên gia hàng đầu, cùng kinh nghiệm lâu năm trong lĩnh vực tham vấn đất đai. Chúng tôi tự hào cung cấp đến Quý khách hàng dịch vụ hỗ trợ chuyên sâu, bao gồm:

• Tư vấn quy định pháp luật về quyền lối đi qua bất động sản liền kề và điều kiện tách thửa theo quy hoạch.
• Phân tích, đánh giá hồ sơ, hiện trạng sử dụng đất để xác định lối đi hợp pháp, hợp lý.
• Tư vấn lựa chọn hướng giải quyết phù hợp: thỏa thuận, hòa giải hành chính hoặc khởi kiện tại Tòa án.
  Đại diện khách hàng tham gia hòa giải, thương lượng với hộ liền kề, cơ quan có thẩm quyền để mở lối đi.
• Soạn thảo đơn yêu cầu, đơn khởi kiện, biên bản hòa giải, và các văn bản pháp lý liên quan.
• Đại diện tham gia tố tụng tại Tòa án để yêu cầu xác định lối đi hoặc chấm dứt hành vi cản trở quyền sử dụng đất.
  
• Đề xuất phương án bảo vệ tối đa quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng trong quá trình giải quyết tranh chấp.
• Hỗ trợ thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai sau khi được công nhận quyền lối đi.
• Thực hiện thủ tục kháng cáo, khiếu nại hoặc yêu cầu thi hành án (nếu có).
• Thực hiện các công việc pháp lý khác có liên quan theo yêu cầu và phù hợp quy định pháp luật.

Kết luận

Việc giải quyết lối đi bị chặn khi tách thửa đất yêu cầu Quý khách hàng nắm vững các quy định pháp luật và chuẩn bị hồ sơ đầy đủ. Để được hỗ trợ tư vấn chi tiết và thực hiện thủ tục nhanh chóng, Quý khách hàng vui lòng liên hệ Chuyên tư vấn luật qua hotline: 1900636387 để được giải đáp mọi thắc mắc và hỗ trợ chuyên nghiệp từ đội ngũ chuyên gia của chúng tôi.