Lỡ đặt cọc đất quy hoạch là trường hợp thường xảy ra trên thực tế khi người mua đất không tìm hiểu kĩ về mảnh đất mình muốn mua. Trong nhiều trường hợp việc đặt cọc mua bán đất là đất quy hoạch mang lại nhiều rắc rối cho người mua và dẫn đến các tranh chấp đất đai. Vậy khi lỡ đặt cọc mua đất là đất quy hoạch phải làm như thế nào, bài viết của chúng tôi sẽ tư vấn cụ thể vấn đề này.
Mục Lục
Quy định về đặt cọc khi mua bán nhà đất
Đặt cọc là gì?
Căn cứ theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định, đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Đặt cọc là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự, nếu hợp đồng đặt cọc để bảo đảm thực hiện hợp đồng thì các bên phải tuân thủ việc ký kết và thực hiện hợp đồng nếu vi phạm thì bị phạt cọc.
- Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc;
- Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Đặt cọc khi mua bán nhà đất
Đặt cọc khi mua bán nhà đất thường là hoạt động thường diễn ra trong giao dịch mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Mục đích của việc đặt cọc nhằm để bên mua đặt cọc một số tiền cho bên bán nhằm đảm bảo rằng bên mua sẽ mua đất và bên bán sẽ không bán đất này cho bên khác trong một khoảng thời gian hai bên thỏa thuận.
Việc đặt cọc mua bán nhà đất thường được lập thành hợp đồn đặt cọc mua bán nhà đất hoặc một điều khoản về đặt cọc quy định trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Đặt cọc mua phải đất quy hoạch
Quy định pháp luật về đất quy hoạch
Theo khoản 2, khoản 3 Luật Đất đai 2013, quy hoạch đất là việc Nhà nước lên kế hoạch sử dụng đất cho từng địa phương theo từng mục đích cụ thể trong mỗi giai đoạn khác nhau:
- Phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh;
- Bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai;
- Nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế – xã hội và đơn vị hành chính.
Như vậy có thể hiểu đất quy hoạch là đất nằm trong kế hoạch sử dụng của Nhà nước tại vùng đó. Một số loại đất quy hoạch phổ biến như là quy hoạch xây dựng khu dân cư, quy hoạch đường sắt, quy hoạch làm đường giao thông…
Thực tế việc quy hoạch không phải lúc nào cũng có thể khởi động thực hiện dự án ngay. Thực tế xuất hiệu trường hợp đất đang ở tình trạng quy hoạch nhưng chưa có quyết định thu hồi đất, thậm chí tình trạng có thể kéo dài trong nhiều năm. Theo khoản 2, khoản 3 Điều 49 Luật Đất đai 2013 quy định:
- Quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật, trong đó có quyền chuyển nhượng.
- Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất theo kế hoạch để được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất trừ xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm.
- Sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất mà cơ quan có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền sử dụng đất của mình.
Tuy nhiên việc mua đất quy hoạch cũng tồn tại nhiều rủi ro cao:
- Nếu mua đất nhằm mục đích ở và sinh hoạt lâu dài thì mua đất quy hoạch sẽ gặp nhiều khó khăn vì đất có thể bị Nhà nước thu hồi;
- Đất quy hoạch giá rẻ thường được nhiều cò đất dùng lừa đảo những người dân không có nhiều tiền;
- Các trường hợp xảy ra trên thực tế khác.
Đặt cọc mua phải đất là đất quy hoạch
Trên thực tế, khi giao kết hợp đồng đặt cọc mua bán đất đai, trong hợp đồng thường sẽ quy định bên đặt cọc cam kết hiểu rõ tình trạng pháp lý của lô đất, bên nhận đặt cọc cam kết đất không nằm trong diện quy hoạch cua Nhà nước, đất không phải là đất có tranh chấp.
Như vậy, dựa trên hợp đồng, các bên có nghĩa vụ:
- Bên đặt cọc: tìm hiểu rõ tình trạng pháp lý của lô đất: đất có tranh chấp, đất có quy hoạch không, nếu không tìm hiểu mà tiến hành đặt cọc thì bên đặt cọc vi phạm nghĩa vụ theo Điều 281 Bộ luật Dân sự 2015. Nếu tiếp tục đặt cọc thì bên đặt cọc có lỗi và sẽ không được đòi lại tiền cọc nếu chấp dứt giao dịch.
- Bên nhận đặt cọc: khi tiến hành bán đất, bên nhận đặt cọc phải thông báo cho bên đặt cọc về tình trạng quy hoạch của mảnh đất. Nếu không báo thì bên nhận đặt cọc vi phạm nghĩa vụ và bên đặt cọc có thể xem xét khởi kiện đòi lại tiền cọc nếu hợp đồng đặt cọc có ghi nhận về nghĩa vụ này.
Thủ tục khởi kiện giải quyết trường hợp lỡ đặt cọc đất quy hoạch
Cơ quan thụ lí giải quyết
Giao dịch đặt cọc, mua bán nhà đất là giao dịch dân sự. Theo Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, tranh chấp về giao dịch dân sự thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân các cấp.
Hồ sơ khởi kiện
Người lỡ đặt cọc mua đất quy hoạch tiến hành làm đơn khởi kiện theo Điều 189 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 gồm:
- Ngày, tháng, năm làm đơn khởi kiện;
- Tên Tòa án nhận đơn khởi kiện;
- Thông tin của người nộp đơn, người bị kiện và những người có lợi ích liên quan (tên, nơi cư trú, nơi làm việc);
- Quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm; những vấn đề cụ thể yêu cầu Tòa án giải quyết đối với người bị kiện, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan;
- Danh mục tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện.
Trình tự thủ tục khởi kiện
Thủ tục khởi kiện sẽ được giải quyết theo các trình tự thủ tục được quy định tron Bộ luật Tố tụng Hình sự 2015:
- Viết đơn khởi kiện có nội dung đầy đủ các phần được quy định tại khoản 4 Điều 189 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015;
- Nộp đơn khởi kiện đến Tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp;
- Tòa án xem xét đơn kiện trong vòng 08 ngày và ra quyết định về thụ lí vụ án; thông báo cho người khởi kiện về vấn đề đơn kiện và thụ lí vụ án (yêu cầu sửa đổi, bổ sung đơn kiện; trả đơn kiện; thụ lí đơn kiện; chuyển giao đơn kiện);
- Người khởi kiện nộp tiền tạm ứng án phí trong vòng 07 này kể từ ngày nhận được thông báo tạm ứng án phí;
- Thông báo cho người khởi kiện, các bên liên quan về thụ lí vụ án trong vòng 03 ngày; Chánh án Tòa án tiền hành phân công thẩm phán giải quyết vụ án;
- Bị đơn và các bên liên quan nộp bản ghi ý kiến về yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn trong vòng 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo;
- Tòa án tiến hành chuẩn bị xét xử trong 04 tháng kể từ ngày thụ lí vụ án, tiến hành hòa giải tranh chấp giữa các bên.
- Trong 01 tháng từ ngày có quyết định đưa vụ án ra xét xử, Tòa án phải mở phiên xét xử sơ thẩm.
Căn cứ: chương XII Bộ luật Tố tụng dân sự 2015
Trên đây là những tư vấn của chúng tôi liên quan đến đặt cọc mua phải đất quy hoạch. Quý bạn đọc cần được giải đáp các vấn đề pháp lý liên quan đến lĩnh vực đất đai hãy liên hệ ngay với luật sư đất đai chúng tôi qua hotline 1900 63 63 87 để được tư vấn và hỗ trợ kịp thời. Xin cảm ơn./.
