Khởi kiện tranh chấp đất đai khi một bên ở nước ngoài không về Việt Nam

Khởi kiện tranh chấp đất đai khi một bên đang cư trú ở nước ngoài không về Việt Nam là tình huống pháp lý phức tạp, phát sinh nhiều vướng mắc về thẩm quyền, tống đạt và thi hành án. Thực tiễn xét xử tại các tòa án nhân dân cho thấy, không ít vụ án bị kéo dài hoặc đình chỉ do không xác định đúng địa chỉ cư trú của đương sự ở nước ngoài. Bài Để hỗ trợ Quý khách hàng vững tâm hơn, Chuyên Tư Vấn Luật xin chia sẻ khái quát về quy trình, hồ sơ và thủ tục tố tụng để Quý khách hàng nắm rõ trước khi tiến hành khởi kiện.

Điều kiện khởi kiện khi một bên ở nước ngoài không về Việt Nam

Tranh chấp đất đai phát sinh yếu tố nước ngoài khi một bên đương sự là công dân Việt Nam định cư ở nước ngoài, hoặc người đang cư trú ở nước ngoài tại thời điểm khởi kiện. Điều kiện khởi kiện tranh chấp đất đai có yếu tố nước ngoài vẫn tuân theo quy định chung của Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 ( BLTTDS 2015), đồng thời phát sinh thêm yêu cầu đặc thù về xác định địa chỉ cư trú và phương thức tống đạt cho bị đơn không có mặt tại Việt Nam. Việc không xác định đúng địa chỉ bị đơn từ giai đoạn nộp đơn là nguyên nhân phổ biến dẫn đến tòa án trả lại đơn hoặc tạm đình chỉ giải quyết vụ án.

Về xác định địa chỉ cư trú của đương sự ở nước ngoài, Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP hướng dẫn cụ thể: địa chỉ của đương sự là địa chỉ do đương sự cung cấp hoặc địa chỉ được xác định từ tài liệu, chứng cứ trong hồ sơ. Trong trường hợp không xác định được địa chỉ, tòa án căn cứ vào Công văn 114/TANDTC-HTQT ngày 26/2/2018 của Tòa án nhân dân tối cao về việc xử lý vụ án khi không xác định được địa chỉ của đương sự ở nước ngoài. Theo công văn này, nếu nguyên đơn đã thực hiện đầy đủ các biện pháp xác minh nhưng vẫn không rõ địa chỉ bị đơn, tòa án tiến hành thông báo, niêm yết công khai theo Điều 179 BLTTDS 2015 để giải quyết vụ án.

Các điều kiện khởi kiện tranh chấp đất đai có yếu tố nước ngoài bao gồm:

• Tài sản tranh chấp là quyền sử dụng đất trên lãnh thổ Việt Nam
• Nguyên đơn có tư cách chủ thể và quyền khởi kiện theo Điều 186 BLTTDS 2015.
• Vụ việc chưa được giải quyết bằng bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật của tòa án hoặc quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền
• Chưa hết thời hiệu khởi kiện: 03 năm đối với tranh chấp phát sinh từ hợp đồng; 30 năm đối với tranh chấp quyền sở hữu, quyền sử dụng đất theo Điều 429 Bộ luật Dân sự 2015
• Có tài liệu chứng minh quan hệ tranh chấp và thông tin nhận dạng của bị đơn ở nước ngoài
• Đối với tranh chấp ranh giới, lối đi, đòi lại đất: phải hoàn tất thủ tục hòa giải tại UBND cấp xã theo Khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai 2024 trước khi nộp đơn khởi kiện

Xác định thẩm quyền Tòa án trong giải quyết tranh chấp đất đai khi một bên ở nước ngoài

Căn cứ Điều 26, Điều 35 và Điều 39 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 sửa đổi, bổ sung 2025 thì tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án Nhân dân Khu vực nơi có bất động sản tranh chấp. Nội dung này được áp dụng cho tranh chấp xác định ai là người có quyền sử dụng đất. 

Người khởi kiện cần phân biệt với các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất như tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thừa kế, ly hôn chia tài sản … liên quan đến quyền sử dụng đất thì các tranh chấp này thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án Nhân dân Khu vực nơi bị đơn cư trú/ làm việc. 

Đơn kiện và thành phần hồ sơ cần chuẩn bị trong giải quyết tranh chấp đất đai khi một bên ở nước ngoài

Người khởi kiện cần chuẩn bị hồ sơ khởi kiện theo quy định Điều 189 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015. Thành phần hồ sơ khởi kiện cụ thể gồm:

• Đơn khởi kiện theo mẫu số 23-DS ban hành kèm Nghị quyết 01/2017/NQ-HĐTP.
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ/sổ hồng) hoặc tài liệu chứng minh nguồn gốc quyền sử dụng đất
• Giấy tờ nhân thân của nguyên đơn: căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn hiệu lực
• Tài liệu xác định nhân thân và địa chỉ của bị đơn ở nước ngoài: hộ chiếu, giấy phép cư trú tại nước ngoài, xác nhận xuất cảnh của cơ quan quản lý xuất nhập cảnh, hộ khẩu cũ tại Việt Nam
• Tài liệu chứng minh quan hệ tranh chấp: hợp đồng chuyển nhượng, di chúc, văn bản thừa kế, biên bản họp gia đình, giấy tờ tặng cho, biên lai đặt cọc
• Biên bản hòa giải không thành tại UBND cấp xã (đối với tranh chấp thuộc diện bắt buộc hòa giải theo Điều 202 Luật Đất đai 2024)
• Giấy ủy quyền (nếu nộp đơn qua người đại diện), được công chứng hoặc chứng thực hợp lệ theo Điều 85, Điều 86 BLTTDS 2015
• Biên lai nộp tạm ứng án phí sẽ bổ sung sau khi tòa án thông báo thụ lý theo Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14

Lưu ý theo khoản 3 Điều 96 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 thì tài liệu bằng tiếng nước ngoài phải được dịch ra tiếng Việt, bản dịch phải được công chứng hợp pháp.

>> Xem thêm: Giải quyết tranh chấp đất có yếu tố nước ngoài – Chuyên Tư Vấn Luật

Trình tự thụ lý trong giải quyết tranh chấp đất đai khi một bên ở nước ngoài

Sau khi tiếp nhận đơn khởi kiện, tòa án tiến hành phân công thẩm phán xem xét đơn khởi kiện theo quy định Điều 191 BLTTDS 2015. Theo đó trong thời hạn 5 ngày kể từ ngày được phân công, Thẩm phán được phân công xem xét đơn phải ra quyết định theo khoản 3 Điều 191 BLTTDS 2015.

Trường hợp thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa thì Thẩm phán ra thông báo nộp tiền tạm ứng án phí cho đương sự, trừ trường hợp đương sự được miễn tạm ứng án phí. Theo đó, đương sự thực hiện nộp tạm ứng án phí theo quy định khoản 195 BLTTDS 2015. 

Sau khi nhận được biên lai nộp tạm ứng án phí thì Tòa án ra thông báo thụ lý vụ án. Thông báo này phải được gửi cho đương sự trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày ra thông báo. 

Trình tự giải quyết trong giải quyết tranh chấp đất đai khi một bên ở nước ngoài

Giải quyết khởi kiện tranh chấp đất đai có yếu tố nước ngoài tuân theo trình tự tố tụng dân sự chung của BLTTDS 2015, nhưng phát sinh thêm thủ tục đặc thù liên quan đến tống đạt quốc tế hoặc xét xử vắng mặt. 

Thủ tục tống đạt trong giải quyết tranh chấp đất đai khi một bên ở nước ngoài

Căn cứ Điều 170 BLTTDS 2015 thì Tòa án có nghĩa vụ thực hiện việc tống đạt văn bản tố tụng cho đương sự, những người tham gia tố tụng khác theo đúng quy định, bao gồm đương sự đang ở nước ngoài. 

Tòa án sẽ thực hiện tống đạt văn bản tố tụng bằng thủ tục ủy thác tư pháp khi:

• Đã xác định rõ địa chỉ cụ thể của đương sự ở nước ngoài.
• Đương sự không có người đại diện hợp pháp tại Việt Nam.
• Không thể thực hiện tống đạt thông qua phương thức khác hợp pháp.

Việc tống đạt theo hướng dẫn của Công văn số 33/TANDTC – HTQT thì có thể thực hiện qua các hình thức:

• Tống đạt văn bản tố tụng theo đường bưu chính nếu nước sở tại không phản đối cách thức tống đạt theo đường bưu chính. 
• Tống đạt văn bản tố tụng thông qua Cơ quan đại diện Việt Nam ở nước ngoài. Trong trường hợp này thủ tục ủy thác tư pháp được thực hiện theo quy định tại Thông tư 12/2016/TTLT-BTP-BNG-TANDTC và Công văn số 33/TANDTC – HTQT. 

>> Xem thêm: Thủ tục ủy thác tư pháp ra nước ngoài trong vụ án dân sự – Chuyên Tư Vấn Luật

Trường hợp có ủy quyền tham gia tố tụng 

Đương sự được quyền ủy quyền cho cá nhân, pháp nhân khác tham gia tố tụng trong vụ án tranh chấp đất đai theo quy định Điều 68 và Điều 85 BLTTDS 2015. Việc ủy quyền tham gia tố tụng phải lập thành văn bản như Giấy ủy quyền hoặc Hợp đồng ủy quyền có công chứng/ chứng thực hợp pháp. Tùy theo phạm vi ủy quyền trong văn bản ủy quyền mà người đại diện theo ủy quyền sẽ được các quyền và nghĩa vụ của đương sự – bên ủy quyền theo quy định Điều 70, 71 và 72 BLTTDS 2015. 

Căn cứ Điều 85, Điều 86 BLTTDS 2015 và Điều 141 Bộ luật Dân sự 2015 thì trường hợp đương sự có ủy quyền cho cá nhân, pháp nhân khác đại diện tham gia tố tụng tại Tòa thì Tòa án sẽ tống đạt văn bản tố tụng cho đại diện theo ủy quyền của đương sự. 

Trường hợp vắng mặt trong giải quyết tranh chấp đất đai khi một bên ở nước ngoài

Trong trường hợp đương sự vắng mặt tại phiên tòa sơ thẩm/ phúc thẩm vụ án tranh chấp đất đai thì Tòa án xem xét xử lý theo quy định tại Điều 227, Điều 228 BLTTDS 2015. Các trường hợp có thể xảy ra như sau:

• Hoãn phiên tòa.
• Tiếp tục xét xử vắng mặt đương sự.
• Đình chỉ giải quyết yêu cầu của đương sự đã được triệu tập hợp lệ lần thứ hai nhưng vắng mặt, không có đơn đề nghị xét xử vắng mặt và không có lý do chính đáng vì sự kiện bất khả kháng hoặc trở ngại khách quan. 

Tùy vào thực tế từng vụ án mà Tòa án ra quyết định giải quyết phù hợp. 

Phiên tòa sơ thẩm trong giải quyết tranh chấp đất đai

Căn cứ Điều 203 BLTTDS 2015 nếu trong giai đoạn chuẩn bị xét xử đương sự không thỏa thuận được việc giải quyết tranh chấp thì Tòa án quyết định đưa vụ án ra xét xử. Trong thời hạn 01 tháng, kể từ ngày có quyết định đưa vụ án ra xét xử, Tòa án phải mở phiên tòa; trường hợp có lý do chính đáng thì thời hạn này là 02 tháng. Phiên tòa sơ thẩm sẽ được tiến hành theo quy định tại Chương XIV Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015. 

Phiên tòa phúc thẩm trong giải quyết tranh chấp đất đai 

Căn cứ Điều 271 BLTTDS 2015 thì đương sự có quyền kháng cáo bản án sơ thẩm để yêu cầu tòa án cấp phúc thẩm giải quyết lại theo thủ tục phúc thẩm. Việc kháng cáo phải có đơn và thực hiện theo quy định tại Điều 272, Điều 273 BLTTDS 2015. Ngoài ra, việc xét xử lại theo thủ tục phúc thẩm còn có thể được thực hiện khi có kháng nghị của Viện kiểm sát nhân dân có thẩm quyền. 

Khi giải quyết phúc thẩm vụ án thì thủ tục vẫn bao gồm thụ lý vụ án, chuẩn bị xét xử và mở phiên tòa phúc thẩm. Trong thời hạn 2 tháng kể từ ngày thụ lý phúc thẩm, Tòa án ra một trong các quyết định:

• Tạm đình chỉ xét xử phúc thẩm vụ án;
• Đình chỉ xét xử phúc thẩm vụ án;
• Đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm.

Đối với vụ án có tính chất phức tạp hoặc do sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan thì Chánh án Tòa án cấp phúc thẩm có thể quyết định kéo dài thời hạn chuẩn bị xét xử, nhưng không được quá 01 tháng. Trong thời hạn 01 tháng, kể từ ngày có quyết định đưa vụ án ra xét xử, Tòa án phải mở phiên tòa phúc thẩm; trường hợp có lý do chính đáng thì thời hạn này là 02 tháng.

Quyền và nghĩa vụ của các đương sự trong vụ án tranh chấp đất đai có một bên ở nước ngoài không về Việt Nam

Đương sự trong vụ án dân sự có các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 70, Điều 71 và Điều 72 BLTTDS 2015. Đối với các đương sự ở nước ngoài thì quyền và nghĩa vụ cũng thực hiện theo các quy định nêu trên. Tuy nhiên, một số quyền phát sinh từ thủ tục tố tụng đặc trưng phải thực hiện do đương sự ở nước ngoài như:

• Quyền yêu cầu Tòa án thực hiện ủy thác tư pháp ra nước ngoài để tống đạt văn bản tố tụng, thu thập chứng cứ, lấy lời khai hoặc xác minh thông tin cư trú.
• Quyền đề nghị gia hạn thời gian thực hiện nghĩa vụ tố tụng do khoảng cách địa lý, thủ tục lãnh sự hoặc trở ngại khách quan tại quốc gia cư trú.
• Quyền yêu cầu Tòa án tống đạt thông qua cơ quan đại diện ngoại giao hoặc theo điều ước quốc tế mà Việt Nam là thành viên, nếu đáp ứng điều kiện áp dụng.
• Được xét xử bảo đảm quyền lợi hợp pháp dù không trực tiếp có mặt tại Việt Nam.
• Quyền kháng cáo trong thời gian dài hơn so với đương sự trong nước bởi thời hạn kháng cáo tính từ ngày được tống đạt hợp lệ bản án hoặc quyết định của Tòa án nếu đương sự ở nước ngoài không tham gia phiên tòa, không có đại diện theo ủy quyền.
• Quyền yêu cầu công nhận và cho thi hành bản án tại nước ngoài theo điều ước quốc tế hoặc nguyên tắc có đi có lại, nếu việc thi hành cần thực hiện ngoài lãnh thổ Việt Nam.

>> Xem thêm: Giải quyết tranh chấp đất đai của người Việt Nam định cư ở nước ngoài

Dịch vụ luật sư tư vấn khởi kiện tranh chấp đất đai khi một bên ở nước ngoài

Luật sư tham gia giải quyết tranh chấp đất đai có yếu tố nước ngoài thực hiện các công việc sau:

• Tư vấn điều kiện khởi kiện và đánh giá vụ án có thuộc trường hợp tranh chấp đất đai có yếu tố nước ngoài hay không.
• Xác định đúng thẩm quyền Tòa án theo lãnh thổ nơi có bất động sản và theo cấp xét xử phù hợp.
• Rà soát, đánh giá hồ sơ pháp lý về quyền sử dụng đất, nguồn gốc đất và quá trình quản lý, sử dụng đất.
• Soạn thảo đơn khởi kiện bảo đảm đúng hình thức và nội dung theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.
• Hướng dẫn thu thập, sắp xếp và hoàn thiện hệ thống chứng cứ, đặc biệt là tài liệu chứng minh địa chỉ cư trú của bị đơn ở nước ngoài.
• Thực hiện thủ tục dịch thuật, công chứng, hợp pháp hóa lãnh sự đối với tài liệu được lập tại nước ngoài.
• Soạn thảo văn bản đề nghị ủy thác tư pháp và theo dõi quá trình tống đạt ra nước ngoài bảo đảm hợp lệ.
• Đại diện theo ủy quyền tham gia làm việc với Tòa án, tham gia phiên họp kiểm tra việc giao nộp chứng cứ và hòa giải.
• Đề xuất áp dụng thủ tục xét xử vắng mặt khi bị đơn đã được triệu tập hợp lệ nhưng không tham gia tố tụng.
• Tham gia tranh tụng tại phiên tòa sơ thẩm, phúc thẩm để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng.
• Tư vấn và thực hiện thủ tục kháng cáo, kháng nghị khi có căn cứ pháp lý.
• Hỗ trợ thủ tục thi hành án, bao gồm tư vấn công nhận và cho thi hành bản án tại nước ngoài nếu phát sinh yêu cầu.

Việc luật sư đồng hành giúp bảo đảm quy trình tố tụng đúng luật, hạn chế rủi ro bị đình chỉ hoặc hủy án do sai sót trong các vụ án có yếu tố nước ngoài.

Câu hỏi liên quan tranh chấp đất có đương sự ở nước ngoài

Khi nào tranh chấp đất đai được xem là có yếu tố nước ngoài?

Tranh chấp đất đai được xác định có yếu tố nước ngoài khi một trong các bên đương sự đang cư trú, làm việc hoặc định cư ở nước ngoài tại thời điểm khởi kiện. Đây có thể là công dân Việt Nam định cư ở nước ngoài hoặc người nước ngoài có quyền, nghĩa vụ liên quan đến quyền sử dụng đất tại Việt Nam. Khi phát sinh yếu tố này, vụ án vẫn thuộc thẩm quyền của Tòa án Việt Nam nếu bất động sản nằm trên lãnh thổ Việt Nam, nhưng trình tự giải quyết sẽ phát sinh thêm thủ tục đặc thù như ủy thác tư pháp, tống đạt quốc tế và xét xử vắng mặt theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự 2015.

Đương sự ở nước ngoài có thể ủy quyền tham gia tố tụng không?

Đương sự hoàn toàn có quyền ủy quyền cho cá nhân hoặc pháp nhân khác tham gia tố tụng theo Điều 85 và 86 BLTTDS 2015. Văn bản ủy quyền phải được lập hợp lệ, có công chứng hoặc chứng thực và hợp pháp hóa lãnh sự nếu lập tại nước ngoài. Khi đã có người đại diện hợp pháp tại Việt Nam, Tòa án sẽ tống đạt văn bản tố tụng cho người đại diện đó thay vì thực hiện ủy thác tư pháp ra nước ngoài. Việc ủy quyền giúp rút ngắn thời gian giải quyết vụ án và bảo đảm quyền tham gia tố tụng được thực hiện đầy đủ.

Tranh chấp đất đai có yếu tố nước ngoài thuộc thẩm quyền của Tòa án nào?

Theo Điều 26, 35 và 39 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 (sửa đổi, bổ sung 2025), tranh chấp xác định ai là người có quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền của Tòa án nhân dân khu vực nơi có bất động sản. Yếu tố nước ngoài không làm thay đổi nguyên tắc thẩm quyền theo lãnh thổ đối với bất động sản tại Việt Nam. Tuy nhiên, nếu tranh chấp liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng, thừa kế hoặc ly hôn chia tài sản có đất thì thẩm quyền có thể xác định theo nơi cư trú của bị đơn. Việc xác định đúng thẩm quyền ngay từ đầu giúp tránh bị trả đơn hoặc chuyển hồ sơ gây kéo dài thời gian giải quyết.

Thời hiệu khởi kiện tranh chấp đất đai có yếu tố nước ngoài là bao lâu?

Thời hiệu khởi kiện không thay đổi vì yếu tố nước ngoài. Theo Điều 429 Bộ luật Dân sự 2015, thời hiệu khởi kiện đối với tranh chấp phát sinh từ hợp đồng là 03 năm kể từ ngày người khởi kiện biết hoặc phải biết quyền, lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm. Đối với tranh chấp quyền sử dụng đất thì không có thời hiệu khởi kiện theo quy định Điều 155 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015. Nếu hết thời hiệu, Tòa án có thể từ chối giải quyết nếu bên bị kiện yêu cầu áp dụng thời hiệu. Do đó, việc xác định đúng thời điểm phát sinh tranh chấp là rất quan trọng.

Vì sao nên thuê luật sư khi khởi kiện tranh chấp đất đai có yếu tố nước ngoài?

Vụ án có yếu tố nước ngoài tiềm ẩn nhiều rủi ro tố tụng như xác định sai thẩm quyền, thiếu địa chỉ cư trú, sai sót trong dịch thuật hoặc ủy thác tư pháp không hợp lệ. Những sai sót này có thể dẫn đến trả đơn, đình chỉ vụ án hoặc hủy bản án ở cấp phúc thẩm. Luật sư sẽ hỗ trợ rà soát hồ sơ pháp lý, chuẩn bị chứng cứ, thực hiện thủ tục hợp pháp hóa lãnh sự, theo dõi tiến trình ủy thác tư pháp và tham gia tranh tụng tại phiên tòa. Việc có luật sư đồng hành giúp bảo đảm quy trình tố tụng đúng luật và bảo vệ tối đa quyền, lợi ích hợp pháp của khách hàng.

Kết Luận

Khởi kiện tranh chấp đất đai khi đương sự không về Việt Nam đòi hỏi nắm chắc quy trình tống đạt, thẩm quyền tòa án khu vực và thủ tục uỷ thác tư pháp quốc tế. Để tránh rủi ro kéo dài vụ án hoặc bị tòa đình chỉ do thiếu sót tố tụng. Bài viết này Chúng tôi hướng dẫn phương thức giải quyết tranh chấp giúp người đọc lựa chọn hướng giải quyết phù hợp để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Nếu có thắc mắc nào khác, Quý khách hàng vui lòng liên hệ với luật sư nhà đất của Chuyên tư vấn luật tại hotline 1900636387 để được tư vấn và hỗ trợ sớm nhất.