Khởi kiện tranh chấp đất đai khi không xác định được địa chỉ của bị đơn 

Khởi kiện tranh chấp đất đai khi không xác định được địa chỉ của bị đơn là tình huống khá phổ biến trong thực tiễn tố tụng dân sự hiện nay. Nhiều trường hợp bị đơn đã chuyển nơi cư trú, cố tình che giấu địa chỉ hoặc không còn sinh sống tại địa chỉ đã đăng ký trước đó nên việc tống đạt văn bản tố tụng gặp nhiều khó khăn. Điều này khiến nhiều người cho rằng Tòa án sẽ không thể thụ lý hoặc giải quyết vụ án. Bài viết dưới đây của Chuyên tư vấn luật sẽ phân tích quy định pháp luật liên quan đến vấn đề này.

Trường hợp địa chỉ bị đơn được ghi trong hợp đồng, giấy tờ nhân thân, xác nhận cơ quan có thẩm quyền

Trong nhiều vụ tranh chấp đất đai, địa chỉ của bị đơn thường được thể hiện trong các tài liệu như hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giấy tờ tùy thân hoặc giấy xác nhận của cơ quan có thẩm quyền. Đây là căn cứ quan trọng để xác định thẩm quyền giải quyết của Tòa án.

Theo khoản 1 Điều 5 và Điều 6 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP, trường hợp nguyên đơn cung cấp địa chỉ của bị đơn theo các tài liệu như hợp đồng giao dịch, giấy tờ nhân thân, sổ hộ khẩu hoặc xác nhận của chính quyền địa phương thì Tòa án phải xác định đây là địa chỉ của bị đơn để xem xét thụ lý vụ án.

Trong trường hợp Tòa án tiến hành tống đạt văn bản tố tụng theo địa chỉ này nhưng bị đơn không nhận hoặc không có mặt tại nơi cư trú thì không được coi là nguyên đơn không cung cấp địa chỉ của bị đơn. Khi đó, Tòa án vẫn phải tiếp tục giải quyết vụ án theo trình tự tố tụng dân sự nhằm bảo đảm quyền khởi kiện hợp pháp của nguyên đơn.

>> Xem thêm: Khởi kiện tranh chấp đất đai khi một bên đang cư trú ở nước ngoài không về Việt Nam

Trường hợp bị đơn thay đổi nơi cư trú nhưng không thông báo 

Một số trường hợp bị đơn đã thay đổi nơi cư trú nhưng không thông báo cho bên còn lại trong giao dịch hoặc cho cơ quan có thẩm quyền. Điều này thường xảy ra trong các tranh chấp liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc tranh chấp hợp đồng dân sự.

Theo điểm a khoản 2 Điều 6 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP, nếu bị đơn thay đổi nơi cư trú hoặc nơi làm việc nhưng không thông báo cho bên còn lại trong giao dịch thì địa chỉ đã được ghi trong hợp đồng hoặc giấy tờ giao dịch vẫn được xác định là địa chỉ của bị đơn.

Trong trường hợp Tòa án đã tống đạt văn bản tố tụng theo địa chỉ này nhưng không thực hiện được do bị đơn đã chuyển đi nơi khác thì được xem là bị đơn cố tình che giấu địa chỉ hoặc trốn tránh nghĩa vụ tố tụng. Khi đó, Tòa án không được trả lại đơn khởi kiện mà vẫn phải tiếp tục giải quyết vụ án theo quy định của pháp luật.

>> Xem thêm: Có thể khởi kiện khi bị đơn rời khỏi nơi cư trú hay không

Trường hợp Nguyên đơn không biết địa chỉ hiện tại nhưng biết địa chỉ cuối cùng 

Trong thực tiễn tranh chấp đất đai, có nhiều trường hợp nguyên đơn không biết địa chỉ hiện tại của bị đơn nhưng vẫn biết địa chỉ cư trú cuối cùng trước khi bị đơn chuyển đi nơi khác. Căn cứ khoản 3 Điều 5 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP thì địa chỉ nơi cư trú cuối cùng của người bị kiện là địa chỉ người bị kiện đã từng cư trú, làm việc hoặc có trụ sở mà người khởi kiện biết được gần nhất tính đến thời điểm khởi kiện và được cơ quan, tổ chức có thẩm quyền cấp, xác nhận hoặc có căn cứ khác chứng minh.

Trong trường hợp này, nếu nguyên đơn cung cấp được địa chỉ cư trú cuối cùng của bị đơn thì Tòa án vẫn có thể xác định đây là căn cứ để thụ lý vụ án. Sau khi thụ lý, Tòa án sẽ tiến hành xác minh thông tin cư trú của bị đơn tại chính quyền địa phương, cơ quan quản lý cư trú hoặc các cơ quan có liên quan khi việc tống đạt văn bản không thực hiện được theo địa chỉ cũ. Trường hợp không xác định được nơi cư trú mới của bị đơn thì địa chỉ cư trú cuối cùng vẫn được sử dụng làm căn cứ để Tòa án thực hiện việc tống đạt, niêm yết văn bản tố tụng theo quy định tố tụng dân sự.

Trường hợp hoàn toàn không xác định được địa chỉ trên bất kỳ tài liệu nào 

Trường hợp tranh chấp đất đai – ai là người có quyền sử dụng đất, trong đơn khởi kiện người khởi kiện vẫn ghi thông tin địa chỉ người bị kiện thì Tòa án vẫn có cơ sở thụ lý vụ án. Bởi trường hợp này tòa án căn cứ địa chỉ nơi bất động sản tranh chấp để thụ lý. 

Trường hợp sau khi thụ lý nhưng không tống đạt được thông báo thụ lý đến người bị kiện thì Tòa án áp dụng điểm c khoản 2 Điều 6 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP. Tòa án đã yêu cầu nguyên đơn cung cấp địa chỉ mới của bị đơn nhưng nguyên đơn không cung cấp được thì có quyền yêu cầu Tòa án thu thập, xác minh địa chỉ. Trường hợp Tòa án không xác định được địa chỉ mới của bị đơn thì Tòa án đình chỉ việc giải quyết vụ án.

Lưu ý: Trường hợp tranh chấp liên quan đến đất nếu người  khởi kiện không sửa đổi, bổ sung địa chỉ bị đơn theo đúng yêu cầu dẫn đến không xác định được địa chỉ cư trú thì tòa án trả đơn khởi kiện. Do Tòa án không xác định được thẩm quyền của Tòa trong tranh chấp này theo quy định Điều 39 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015. 

Hướng giải quyết của tòa án khi tranh chấp đất đai đủ điều kiện thụ lý 

Khi nguyên đơn đã cung cấp được thông tin địa chỉ của bị đơn theo quy định pháp luật và vụ án thuộc thẩm quyền của Tòa án, thì Tòa án sẽ tiến hành các thủ tục tố tụng để đảm bảo việc giải quyết tranh chấp đúng quy định.

Xác minh địa chỉ đương sự

Sau khi thụ lý vụ án, Tòa án có trách nhiệm tiến hành xác minh thông tin liên quan đến nơi cư trú hoặc nơi làm việc của bị đơn nhằm đảm bảo việc tống đạt văn bản tố tụng được thực hiện đúng quy định pháp luật.

Căn cứ Điều 7, Điều 97 và Điều 106 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, Tòa án có quyền yêu cầu cơ quan, tổ chức, cá nhân cung cấp tài liệu, chứng cứ cần thiết để phục vụ việc giải quyết vụ án. Trong trường hợp này, Tòa án có thể gửi văn bản yêu cầu cơ quan công an, chính quyền địa phương hoặc cơ quan quản lý cư trú xác nhận thông tin về nơi cư trú của bị đơn.

Ngoài ra, Tòa án cũng có thể tiến hành xác minh thông tin tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi bị đơn cư trú trước đây, tổ dân phố hoặc người quản lý khu dân cư để làm rõ việc bị đơn còn cư trú tại địa phương hay đã chuyển đi nơi khác.

Việc xác minh địa chỉ của bị đơn có ý nghĩa quan trọng trong việc xác định việc tống đạt văn bản tố tụng đã được thực hiện hợp lệ hay chưa, đồng thời bảo đảm quyền tham gia tố tụng của bị đơn theo quy định của pháp luật.

Niêm yết công khai 

Trong trường hợp Tòa án đã tiến hành xác minh nhưng không thể tống đạt trực tiếp văn bản tố tụng cho bị đơn do bị đơn không còn cư trú tại địa chỉ đã biết hoặc không xác định được nơi cư trú mới, Tòa án có thể áp dụng biện pháp niêm yết công khai văn bản tố tụng.

Theo Điều 179 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, việc niêm yết văn bản tố tụng được thực hiện tại các địa điểm sau:

• Trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã nơi bị đơn cư trú cuối cùng.
• Nơi cư trú cuối cùng của bị đơn.
• Trụ sở Tòa án đang giải quyết vụ án.

Việc niêm yết phải được lập biên bản và có xác nhận của chính quyền địa phương hoặc người làm chứng theo quy định của pháp luật. Sau khi hết thời hạn niêm yết theo quy định, văn bản tố tụng được xem là đã được tống đạt hợp lệ cho bị đơn. Quy định này giúp đảm bảo rằng việc giải quyết vụ án không bị đình trệ do bị đơn cố tình trốn tránh việc nhận văn bản tố tụng hoặc che giấu địa chỉ cư trú.

Xét xử vắng mặt 

Trong trường hợp bị đơn không tham gia tố tụng mặc dù đã được Tòa án triệu tập hợp lệ, Tòa án vẫn có thể tiến hành xét xử vụ án theo thủ tục xét xử vắng mặt. Theo khoản 2 Điều 227 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, nếu bị đơn đã được triệu tập hợp lệ đến lần thứ hai nhưng vẫn vắng mặt tại phiên tòa mà không có lý do chính đáng, thì Tòa án có quyền tiến hành xét xử vắng mặt bị đơn.

Ngoài ra, theo Điều 228 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, Tòa án vẫn có thể xét xử vắng mặt đương sự nếu họ có đơn đề nghị xét xử vắng mặt hoặc trong các trường hợp pháp luật cho phép. Việc xét xử vắng mặt bị đơn nhằm bảo đảm quyền khởi kiện và quyền được xét xử của nguyên đơn, tránh việc vụ án bị kéo dài do một bên đương sự cố tình không tham gia tố tụng.

Luật sư bảo vệ quyền lợi hợp pháp đương sự trong tranh chấp đất đai

Trong các vụ tranh chấp đất đai khi không xác định được địa chỉ bị đơn, việc thu thập thông tin cư trú, xác định địa chỉ hợp pháp và đảm bảo thủ tục tố tụng đúng quy định là vấn đề rất quan trọng. Luật sư có thể hỗ trợ đương sự bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp thông qua các công việc sau:

• Tư vấn căn cứ pháp lý về việc khởi kiện tranh chấp đất đai khi không xác định được địa chỉ của bị đơn.
• Hỗ trợ thu thập tài liệu chứng minh địa chỉ cư trú hoặc địa chỉ cư trú cuối cùng của bị đơn.
• Soạn thảo đơn khởi kiện và chuẩn bị hồ sơ khởi kiện tranh chấp đất đai theo đúng quy định pháp luật.
• Soạn thảo văn bản ý kiến, giải trình,… trong quá trình giải quyết tại Tòa. 
• Đại diện khách hàng làm việc với Tòa án và các cơ quan có thẩm quyền trong quá trình giải quyết vụ án.
• Tham gia tố tụng tại Tòa án để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng.

Câu hỏi liên quan 

Trong thực tế giải quyết tranh chấp đất đai, nhiều người gặp khó khăn khi bị đơn đã chuyển nơi cư trú hoặc cố tình che giấu địa chỉ. Dưới đây là một số câu hỏi thường gặp liên quan đến việc khởi kiện tranh chấp đất đai khi không xác định được địa chỉ của bị đơn.

Thời gian giải quyết tranh chấp đất đai khi bị đơn không có địa chỉ có kéo dài không?

Trong nhiều trường hợp, việc bị đơn không có mặt tại địa chỉ cư trú có thể làm kéo dài thời gian giải quyết vụ án do Tòa án phải tiến hành xác minh, niêm yết và thực hiện các thủ tục tố tụng cần thiết. Tuy nhiên, thời hạn giải quyết vụ án vẫn được thực hiện theo quy định tại Điều 203 của Bộ luật Tố tụng dân sự 2015.

Nếu bị đơn cố tình cung cấp địa chỉ sai trong hợp đồng thì xử lý thế nào?

Trường hợp bị đơn ghi địa chỉ không đúng sự thật trong hợp đồng hoặc giấy tờ giao dịch thì việc này có thể được xem là hành vi cung cấp thông tin không trung thực trong giao dịch dân sự. Khi phát sinh tranh chấp, Tòa án vẫn có thể căn cứ vào địa chỉ được ghi trong hợp đồng để xác định thẩm quyền thụ lý theo Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 và hướng dẫn Điều 6 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP.

Tranh chấp đất đai khi bị đơn không rõ địa chỉ có cần hòa giải tại UBND xã không?

Đối với tranh chấp đất đai về quyền sử dụng đất, việc hòa giải tại UBND cấp xã vẫn là thủ tục bắt buộc trước khi khởi kiện tại Tòa án. Quy định này được nêu tại Điều 235 Luật Đất đai 2024. Theo đó, nếu tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất mà không hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp thì Tòa án trả đơn khởi kiện theo Điều 192 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015. 

Khi bị đơn không có địa chỉ rõ ràng thì có thể áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời không?

Trong một số trường hợp, nếu có căn cứ cho rằng quyền sử dụng đất đang tranh chấp có nguy cơ bị chuyển nhượng hoặc thay đổi hiện trạng, nguyên đơn có thể yêu cầu Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời. Theo Điều 114 của Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, Tòa án có thể áp dụng biện pháp cấm chuyển dịch quyền về tài sản đang tranh chấp.

Kết luận

Khởi kiện tranh chấp đất đai khi không xác định được địa chỉ của bị đơn là vấn đề pháp lý khá phức tạp, đòi hỏi phải áp dụng đúng quy định của pháp luật tố tụng dân sự và các văn bản hướng dẫn có liên quan. Việc hiểu rõ các trường hợp được phép khởi kiện cũng như trình tự giải quyết của Tòa án sẽ giúp đương sự bảo vệ tốt hơn quyền lợi của mình trong quá trình giải quyết tranh chấp. Nếu bạn đang gặp vướng mắc pháp lý liên quan đến tranh chấp đất đai, hãy liên hệ với Chuyên tư vấn luật qua hotline 1900636387 để được luật sư tư vấn đất đai và hỗ trợ kịp thời.