Luật Đất Đai

Hủy hợp đồng đặt cọc mua bán đất do dính đất quy hoạch

Hủy hợp đồng đặt cọc mua bán đất do dính đất quy hoạch là vấn đề được rất nhiều người trong xã hội quan tâm đến. Đặt cọc mua phải đất quy hoạch là sai lầm rất nhiều người mắc phải vì nhiều lý do có thể do chủ quan hoặc khách quan. Do đó để biết được có vô hiệu hợp đồng đặt cọc được không xin mời Quý bạn đọc theo dõi bài viết của chúng tôi sau đây.

Khu vực đất dính quy hoạchKhu vực đất dính quy hoạch

Các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng đặt cọc mua bán đất

Căn cứ Điều 500, Điều 502 Bộ luật Dân sự 2015 thì hợp đồng mua bán đất chính là một loại hợp đồng dân sự và nó chỉ có hiệu lực khi đáp ứng các điều kiện được quy định tại Điều 117 Bộ luật này sau đây:

  • Chủ thể có năng lực pháp lực dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
  • Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
  • Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
  • Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.

Căn cứ Điều 122 BLDS 2015 thì giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 117 của Bộ luật này thì vô hiệu, trừ trường hợp Bộ luật này có quy định khác.

Như vậy, nếu đất nằm trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương thì người sử dụng đất được tiếp tục thực hiện các quyền sử dụng đất. Chủ đất vẫn có quyền chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho,…

>>> Xem thêm: Mua phải đất dính quy hoạch, được đảm bảo những quyền lợi gì?

Đất dính quy hoạch thì hợp đồng đặt cọc mua bán đất có bị vô hiệu không?

Trong thực tế, khi giao kết hợp đồng đặt cọc mua bán đất đai, trong hợp đồng thường sẽ quy định đặt cọc cam kết hiểu rõ tình trạng pháp lý của lô đất, bên nhận đặt cọc cam kết đất không nằm trong diện quy hoạch của Nhà nước, đất không phải là đất có tranh chấp.

Theo quy định tại Khoản 2 Điều 49 Luật Đất đai năm 2013:

  • Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
  • Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.

Vậy nên đất bị quy hoạch nhưng chưa có quyết định thu hồi thì vẫn được phép chuyển nhượng,

Như đã nói ở trên, đất thuộc quy hoạch đã có quyết định thu hồi thì không được chuyển quyền sử dụng đất (mua bán đất). Nếu chủ đất cố tình che giấu thông tin quy hoạch để rao bán, nhận tiền đặt cọc của bên mua thì đây là hành vi lừa dối, vi phạm pháp luật tại Điểm c Khoản 1 Điều 117 BLDS 2015 và Điều 127 Bộ luật này quy định về giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép:

  • Lừa dối trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó.
  • Đe dọa, cưỡng ép trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc người thứ ba làm cho bên kia buộc phải thực hiện giao dịch dân sự nhằm tránh thiệt hại về tính mạng, sức khỏe, danh dự, uy tín, nhân phẩm, tài sản của mình hoặc người thân thích của mình.

Thế nên, nếu người bán cố tình giấu thông tin đất dính quy hoạch đã có quyết định thu hồi, giao dịch đặt cọc sẽ bị vô hiệu. Bên mua có thể khởi kiện yêu cầu tòa án tuyên bố hợp đồng đặt cọc vô hiệu do bị lừa dối.

>>> Xem thêm: Lỡ đặt cọc đất quy hoạch thì phải làm sao?

Hủy hợp đồng do đất dính quy hoạch có lấy lại tiền được không

Theo Khoản 2 Điều 328 BLDS 2015:Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Như vậy, nếu một bên đơn phương hủy hợp đồng thì số tiền đặt cọc sẽ không được hoàn trả lại. Tuy nhiên, nếu trong trường hợp giao dịch có hành vi gian dối, không trung thực được quy định tại Điều 127 BLDS 2015 thì người đặt cọc có thể khởi kiện ra tòa yêu cầu tuyên bố hợp đồng đặt cọc vô hiệu và buộc bên kia phải trả lại số tiền đã cọc.

Giải quyết tranh chấp nhà đấtGiải quyết tranh chấp nhà đất

Thủ tục khởi kiện tranh chấp hủy hợp đồng đặt cọc đất dính quy hoạch

Thẩm quyền giải quyết

Giao dịch đặt cọc, mua bán nhà đất là giao dịch dân sự nên tranh chấp về giao dịch dân sự thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân các cấp theo quy định tại Khoản 3 Điều 26 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.

Do đó, các tranh chấp về hợp đồng thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân cấp huyện, Tòa án nhân dân cấp tỉnh theo quy định Điểm a Khoản 1 Điều 35 và Điểm a Khoản 1 Điều 37 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.

Hồ sơ khởi kiện

Theo quy định tại Khoản 4 và Khoản 5, Điều 189, Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 thì hồ sơ khởi kiện bao gồm:

Đơn khởi kiện theo Mẫu số 23 – DS (Ban hành kèm theo Nghị Quyết 01/2017/NQ – HĐTP, do Hội đồng Thẩm phán Tòa án Nhân dân tối cao ban hành ngày 13/07/2017).

Các tài liệu chứng cứ, chứng minh kèm theo:

  • CMND/CCCD, sổ hộ khẩu của người khởi kiện.
  • Văn bản thỏa thuận cam kết đất không nằm trong quy hoạch của Nhà nước (nếu có).
  • Hợp đồng mua bán đất (nếu có).
  • Các tài liệu, giấy tờ khác có liên quan.

Trình tự thủ tục khởi kiện

Trường hợp này bạn có thể khởi kiện ra tòa yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu buộc bên kia phải trả lại đúng số tiền mà bạn đã đặt cọc.

Theo Điều 189, 190 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 thì trình tự khởi kiện như sau:

Bước 1: Tổ chức, cá nhân khởi kiện phải làm đơn khởi kiện. Việc làm đơn khởi kiện của cá nhân được thực hiện như sau:

  • Cá nhân có đầy đủ năng lực hành vi tố tụng dân sự thì có thể tự mình hoặc nhờ người khác làm hộ đơn khởi kiện vụ án.
  • Cá nhân là người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi thì người đại diện hợp pháp của họ có thể tự mình hoặc nhờ người khác làm hộ đơn khởi kiện vụ án.
  • Cá nhân thuộc hai trường hợp trên là người không biết chữ, người khuyết tật nhìn, người không thể tự mình làm đơn khởi kiện, người không thể tự mình ký tên hoặc điểm chỉ thì có thể nhờ người khác làm hộ đơn khởi kiện và phải có người có đủ năng lực tố tụng dân sự làm chứng.

Bước 2: Người khởi kiện gửi đơn khởi kiện kèm theo tài liệu, chứng cứ mà mình hiện có đến Tòa án có thẩm quyền giải quyết vụ án bằng các phương thức sau đây:

  • Nộp trực tiếp tại Tòa án;
  • Gửi đến Tòa án theo đường dịch vụ bưu chính;
  • Gửi trực tiếp bằng hình thức điện tử qua Cổng Dịch vụ Công Quốc gia nếu có).

Luật sư tư vấn giải quyết tranh chấp hợp đồng đã đặt cọc mua bán đất

  • Tư vấn căn cứ khởi kiện;
  • Tư vấn soạn thảo và chuẩn bị hồ sơ khởi kiện giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất dính quy hoạch;
  • Đại diện Khách hàng nộp đơn khởi kiện;
  • Đại diện tham gia tố tụng;
  • Bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của Khách hàng trước cơ quan tiến hành tố tụng;
  • Các yêu cầu khác có liên quan.

Luật sư tư vấn tranh chấp hợp đồngLuật sư tư vấn tranh chấp hợp đồng

Nội dung bài viết trên của chúng tôi đã cung cấp các thông tin về vấn đề hủy hợp đồng đặt cọc mua bán đất dính quy hoạch và các quy định có liên quan đến việc tố tụng chấm dứt hợp đồng. Nếu Quý bạn đọc còn thắc mắc về nội dung hoặc cần sự hỗ trợ pháp lý về vấn đề nhà đất hãy liên hệ ngay cho chúng tôi qua hotline 1900636387 để gặp luật sư đất đai tư vấn.

4.5 (19 bình chọn)

Bài viết được Tham vấn bởi Luật sư: Võ Tấn Lộc - Tác giả: Vũ Thị Hải Yến
Tham vấn bởi Luật sư: Võ Tấn Lộc - Tác giả: Vũ Thị Hải Yến

Tác giả: Chuyên Viên Pháp Lý - Vũ Thị Hải Yến

Lĩnh vực tư vấn: hành chính, dân sự, đất đai, di chúc, thừa kế.

Trình độ đào tạo: Trường Đại học Luật

Số năm kinh nghiệm thực tế: 2 năm

Tổng số bài viết: 906 bài viết