Hướng xử lý khi đất bị lấn chiếm nhưng chưa có giấy chứng nhận

Hướng xử lý khi đất bị lấn chiếm nhưng chưa có giấy chứng nhận là vấn đề pháp lý khá phổ biến trong thực tế quản lý và sử dụng đất tại Việt Nam. Nhiều trường hợp người dân sử dụng đất ổn định trong thời gian dài nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận nên khi xảy ra hành vi lấn chiếm thường gặp khó khăn trong việc bảo vệ quyền lợi. Bài viết này, Chuyên tư vấn luật sẽ hướng dẫn các xử lý đối với các tranh chấp dạng này.

Xác minh, thu thập chứng cứ để chứng minh quyền sử dụng đất

Dù chưa có sổ đỏ, người đang quản lý sử dụng đất vẫn có thể chứng minh quyền của mình thông qua các căn cứ như:

Nhóm chứng cứ về nguồn gốc đất

Chứng cứ về nguồn gốc đất giúp xác định thửa đất được hình thành từ đâu và người đang quản lý sử dụng đất có quyền gì đối với phần đất đó. Những tài liệu này thường thể hiện quá trình giao đất, chuyển nhượng hoặc thừa kế đất qua các thời kỳ.

Một số giấy tờ có thể sử dụng để chứng minh nguồn gốc đất gồm:

• Giấy tờ mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay.
• Giấy giao đất, phân đất của hợp tác xã hoặc chính quyền địa phương trước đây.
• Di chúc hoặc văn bản thỏa thuận phân chia di sản liên quan đến thửa đất.
• Giấy tờ khai hoang hoặc các tài liệu thể hiện việc hình thành quyền sử dụng đất từ trước.

Các tài liệu này giúp xác định căn cứ ban đầu của quyền sử dụng đất và là cơ sở quan trọng trong quá trình giải quyết tranh chấp.

Nhóm chứng cứ về quá trình sử dụng đất

Bên cạnh nguồn gốc đất, việc chứng minh quá trình sử dụng đất ổn định, liên tục và công khai cũng có giá trị pháp lý quan trọng. Đây là căn cứ để cơ quan có thẩm quyền đánh giá việc quản lý, sử dụng đất thực tế của người đang có quyền lợi liên quan.

Các tài liệu có thể bao gồm:

• Biên lai nộp thuế sử dụng đất hoặc các khoản nghĩa vụ tài chính liên quan.
• Xác nhận của UBND cấp xã về việc sử dụng đất ổn định, lâu dài.
• Sổ mục kê đất đai hoặc các tài liệu quản lý đất của địa phương.
• Bản đồ địa chính qua các thời kỳ thể hiện ranh giới và diện tích thửa đất.

Những tài liệu này giúp chứng minh việc sử dụng đất diễn ra liên tục, công khai và không có tranh chấp trong một thời gian dài.

Nhóm chứng cứ chứng minh về hiện trạng bị lấn chiếm

Ngoài việc chứng minh quyền sử dụng đất, người bị xâm phạm cũng cần thu thập các tài liệu thể hiện hành vi lấn chiếm đất của người khác. Các chứng cứ này giúp làm rõ phạm vi, thời điểm và mức độ vi phạm.

Một số chứng cứ thường được sử dụng gồm:

• Lời khai của người làm chứng hoặc các hộ sử dụng đất liền kề.
• Hình ảnh, video hoặc tài liệu ghi nhận hiện trạng thửa đất trước và sau khi bị lấn chiếm.
• Tài liệu trích đo địa chính hoặc bản vẽ hiện trạng thửa đất.
• Biên bản xác minh hiện trạng do chính quyền địa phương lập (nếu có).

Trường hợp gặp khó khăn trong việc thu thập tài liệu, người sử dụng đất có thể đề nghị cơ quan quản lý đất đai hoặc chính quyền địa phương cung cấp thông tin từ hồ sơ địa chính để phục vụ việc giải quyết tranh chấp.

Yêu cầu UBND cấp xã hòa giải tranh chấp

Theo Điều 235 Luật Đất đai 2024 thì tranh chấp đất đai bắt buộc phải qua hòa giải tại UBND cấp xã trước khi yêu cầu giải quyết tranh chấp.

Nội dung đơn và tài liệu chứng cứ

Người có quyền lợi bị xâm phạm cần nộp đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai đến UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp. Nội dung đơn cần thể hiện rõ:

• Thông tin người yêu cầu giải quyết tranh chấp.
• Mô tả vị trí, diện tích và hiện trạng thửa đất đang tranh chấp.
• Nội dung hành vi lấn chiếm đất và yêu cầu giải quyết cụ thể.

Kèm theo đơn yêu cầu hòa giải, người yêu cầu cần nộp các tài liệu, chứng cứ để chứng minh:

• Nguồn gốc đất bị tranh chấp, quyền sử dụng đất hợp pháp;
• Quá trình sử dụng đất;
• Hiện trạng đất bị lấn chiếm.

Việc chuẩn bị hồ sơ đầy đủ sẽ giúp quá trình xác minh và hòa giải được thực hiện nhanh chóng, rõ ràng hơn.

Trình tự tiếp nhận và giải quyết

Sau khi tiếp nhận đơn, UBND cấp xã sẽ tiến hành xác minh và tổ chức hòa giải tranh chấp theo trình tự quy định tại Điều 235 Luật Đất đai 2024 như sau:

Bước 1: Thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai

Sau khi nhận được đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai để thực hiện hòa giải tranh chấp đất đai.

Bước 2: Tổ chức hòa giải tranh chấp đất

Việc hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai.

Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên tham gia hòa giải và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.

Trường hợp hòa giải không thành mà một hoặc các bên tranh chấp không ký vào biên bản thì Chủ tịch Hội đồng, các thành viên tham gia hòa giải phải ký vào biên bản, đóng dấu của Ủy ban nhân dân cấp xã và gửi cho các bên tranh chấp.

Bước 3: Thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Trong thời hạn 30 ngày làm việc kể từ ngày nhận được văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, các bên tham gia hòa giải phải gửi văn bản công nhận kết quả hòa giải thành đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền để thực hiện việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định.

Trường hợp hòa giải không thành

Nếu hòa giải tại UBND cấp xã không đạt kết quả, người bị lấn chiếm đất có thể tiếp tục yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp theo quy định pháp luật.

Khởi kiện tại Tòa án hoặc yêu cầu UBND có thẩm quyền giải quyết tranh chấp

Căn cứ khoản 1 Điều 236 Luật Đất đai 2024 thì đối với trường hợp đất tranh chấp chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các giấy tờ theo Điều 137 Luật Đất đai 2024, người dân có thể lựa chọn cơ quan giải quyết tranh chấp. Cơ quan có thẩm quyền trong trường hợp này là:

• Khởi kiện đòi lại đất bị lấn chiếm tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền; hoặc
• Yêu cầu giải quyết tranh chấp tại UBND cấp có thẩm quyền.

Các yêu cầu giải quyết thường được đưa ra khi đất bị lấn chiếm bao gồm:

• Xác định và công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp.
• Buộc người lấn chiếm trả lại phần đất đã chiếm giữ.
• Buộc khôi phục lại hiện trạng ban đầu của thửa đất.
• Yêu cầu bồi thường thiệt hại phát sinh (nếu có).

Tùy vào thực tế vụ việc và nhu cầu mà các bên đưa ra yêu cầu giải quyết phù hợp.

Đề nghị xử lý hành vi lấn chiếm

Ngoài việc giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất, người bị xâm phạm cũng có thể đề nghị cơ quan có thẩm quyền xử lý hành vi lấn chiếm đất theo quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai. Cơ quan có thẩm quyền xử lý gồm: UBND, cơ quan quản lý đất đai.

Căn cứ Điều 13 Nghị định 123/2024/NĐ-CP thì hành vi lấn chiếm đất có thể bị:

• Xử phạt tiền;
• Biện pháp khắc phục hậu quả: Buộc trả lại phần đất đã lấn chiếm; Buộc khôi phục lại hiện trạng ban đầu của thửa đất.

Tùy vào hành vi vi phạm cụ thể mà cơ quan có thẩm quyền quyết định mức xử phạt phù hợp.

Liên hệ cơ quan đăng ký đất đai để nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận theo quyết định/bản án của cơ quan có thẩm quyền

Sau khi tranh chấp được giải quyết bằng quyết định của cơ quan có thẩm quyền hoặc bản án của Tòa án đã có hiệu lực pháp luật, người sử dụng đất có thể liên hệ cơ quan đăng ký đất đai để thực hiện thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai 2024 quy định trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải đăng ký biến động tại cơ quan có thẩm quyền. Trường hợp biến động do quyết định/ bản án thì tính từ ngày quyết định/ bản án có hiệu lực thi hành.

Việc cấp giấy chứng nhận trong trường hợp này sẽ căn cứ vào:

• Quyết định giải quyết tranh chấp của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; hoặc
• Bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật của Tòa án.

Thủ tục cấp giấy chứng nhận sau khi giải quyết tranh chấp giúp xác lập quyền sử dụng đất rõ ràng và hạn chế phát sinh tranh chấp trong tương lai.

>> Xem thêm: Thủ tục đăng ký biến động đất đai

Khuyến nghị của luật sư khi giải quyết tranh chấp đất bị lấn chiếm chưa có giấy chứng nhận

Trong quá trình giải quyết tranh chấp đất bị lấn chiếm khi chưa có giấy chứng nhận, người sử dụng đất nên lưu ý một số vấn đề quan trọng để tránh phát sinh rủi ro pháp lý.

Cố gắng không để đối tượng lấn chiếm xây dựng công trình kiên cố trên đất

Khi phát hiện hành vi lấn chiếm, người quản lý, sử dụng đất cần nhanh chóng có biện pháp ngăn chặn việc xây dựng công trình trên phần đất đang tranh chấp. Nếu người lấn chiếm xây dựng nhà ở hoặc các công trình kiên cố khác thì tranh chấp sẽ trở nên phức tạp hơn. Bởi khi đó cơ quan có thẩm quyền không chỉ xem xét quyền sử dụng đất mà còn phải xử lý hậu quả của công trình đã xây dựng.

Nhiều tranh chấp kéo dài do người lấn chiếm cố tình xây dựng công trình nhằm tạo ra hiện trạng mới để gây khó khăn cho việc xử lý. Do đó, người sử dụng đất nên:

• Thông báo ngay cho UBND cấp xã nơi có đất để kiểm tra hiện trạng.
• Đề nghị lập biên bản xác nhận hiện trạng sử dụng đất và hành vi lấn chiếm.
• Yêu cầu cơ quan có thẩm quyền ngăn chặn việc xây dựng trái phép trên đất đang tranh chấp.
• Thu thập hình ảnh, video hoặc tài liệu ghi nhận hiện trạng đất tại thời điểm phát sinh tranh chấp.

Nếu tranh chấp giải quyết tại Tòa án, đương sự có thể đề nghị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời. Một số biện pháp quy định tại Điều 114 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 có thể yêu cầu:

• Cấm chuyển dịch quyền về tài sản đối với tài sản đang tranh chấp.
• Cấm thay đổi hiện trạng tài sản đang tranh chấp.
•  Cấm hoặc buộc thực hiện hành vi nhất định.
• …

Việc yêu cầu này nhằm yêu cầu giữ nguyên hiện trạng tài sản đang tranh chấp, ngăn chặn việc thay đổi hiện trạng đất trong quá trình giải quyết vụ việc.

Việc xem xét thẩm định tại chỗ, đo vẽ để xác định hiện trạng là vô cùng cần thiết.

Trong tranh chấp đất đai, đặc biệt là trường hợp đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, việc xác định chính xác ranh giới và diện tích thửa đất có ý nghĩa rất quan trọng. Bởi trên thực tế, nhiều trường hợp ranh giới sử dụng đất giữa các hộ gia đình chỉ được xác định bằng mốc tự nhiên hoặc thỏa thuận miệng từ trước nên dễ phát sinh sai lệch.

Do đó, việc tiến hành đo đạc và trích đo địa chính sẽ giúp xác định rõ:

• Vị trí, diện tích thực tế của thửa đất đang sử dụng.
• Phần diện tích bị lấn chiếm (nếu có).
• Ranh giới tiếp giáp giữa các thửa đất liền kề.
• Hiện trạng công trình hoặc tài sản trên đất.

Người sử dụng đất có thể đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai hoặc đơn vị đo đạc có chức năng thực hiện trích đo địa chính đối với thửa đất tranh chấp. Kết quả đo đạc sẽ được thể hiện bằng bản vẽ hiện trạng và thường được sử dụng làm tài liệu quan trọng trong quá trình hòa giải tại địa phương hoặc khi giải quyết tranh chấp tại Tòa án.

Ngoài ra, trong quá trình giải quyết tranh chấp, cơ quan có thẩm quyền cũng có thể tiến hành thẩm định tại chỗ để kiểm tra trực tiếp hiện trạng thửa đất, xác định ranh giới và ghi nhận ý kiến của các bên liên quan. Biên bản thẩm định tại chỗ là tài liệu quan trọng để làm rõ tình trạng thực tế của thửa đất và hỗ trợ cơ quan giải quyết tranh chấp đưa ra quyết định chính xác.

Việc hòa giải tranh chấp là bắt buộc, không thể bỏ qua.

Theo quy định Điều 235 Luật Đất đai 2024, hòa giải tại UBND cấp xã là thủ tục bắt buộc đối với hầu hết các tranh chấp đất đai trước khi khởi kiện tại Tòa án hoặc yêu cầu cơ quan hành chính giải quyết. Mục đích của thủ tục này là tạo cơ hội để các bên tự thỏa thuận, giảm bớt xung đột và hạn chế việc phải đưa vụ việc ra cơ quan xét xử.

Khi nhận được đơn yêu cầu hòa giải, UBND cấp xã sẽ tiến hành các hoạt động như:

• Xác minh nguồn gốc và quá trình sử dụng đất của các bên.
• Thu thập tài liệu liên quan từ hồ sơ địa chính tại địa phương.
• Tổ chức cuộc họp hòa giải với sự tham gia của các bên tranh chấp và đại diện chính quyền địa phương.
• Lập biên bản hòa giải ghi nhận kết quả hòa giải.

Biên bản hòa giải có thể thể hiện hai trường hợp:

• Hòa giải thành: Các bên đạt được thỏa thuận về ranh giới hoặc quyền sử dụng đất.
• Hòa giải không thành: Các bên không đạt được thỏa thuận.

Trường hợp hòa giải không thành, biên bản hòa giải sẽ là tài liệu bắt buộc trong hồ sơ khởi kiện tại Tòa án hoặc khi yêu cầu UBND cấp có thẩm quyền giải quyết tranh chấp. Nếu không có biên bản hòa giải tại cấp xã, cơ quan có thẩm quyền thường sẽ trả lại hồ sơ do chưa đủ điều kiện thụ lý vụ việc.

Dịch vụ luật sư hỗ trợ giải quyết đất bị lấn chiếm

Luật sư có thể hỗ trợ người sử dụng đất trong quá trình xử lý tranh chấp đất bị lấn chiếm, bao gồm:

• Tư vấn xác định căn cứ pháp lý và hướng giải quyết tranh chấp.
• Tư vấn giải quyết tranh chấp đất chưa có sổ đỏ.
• Hỗ trợ thu thập và đánh giá chứng cứ liên quan đến quyền sử dụng đất.
• Soạn thảo đơn yêu cầu hòa giải, đơn khởi kiện hoặc hồ sơ giải quyết tranh chấp.
• Đại diện làm việc với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
• Bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng trong quá trình giải quyết tranh chấp.

Câu hỏi liên quan tranh chấp đất lấn chiếm

Người dân khi gặp tranh chấp đất bị lấn chiếm nhưng chưa có giấy chứng nhận thường phát sinh nhiều thắc mắc về cách xử lý và thủ tục pháp lý.
Dưới đây là một số câu hỏi thường gặp liên quan đến việc giải quyết tranh chấp đất bị lấn chiếm theo quy định pháp luật hiện hành.

Hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã có bắt buộc không?

Theo quy định tại Điều 235 Luật Đất đai 2024, hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã là thủ tục bắt buộc trước khi các bên yêu cầu Tòa án hoặc cơ quan hành chính giải quyết tranh chấp. Mục đích của thủ tục này là tạo điều kiện để các bên tự thỏa thuận, hạn chế việc đưa tranh chấp ra cơ quan xét xử.

Khi nhận được đơn yêu cầu hòa giải, UBND cấp xã sẽ tiến hành xác minh nguồn gốc đất, thu thập tài liệu liên quan và tổ chức cuộc họp hòa giải với sự tham gia của các bên tranh chấp. Kết quả hòa giải sẽ được lập thành biên bản ghi nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành. Biên bản này là tài liệu bắt buộc trong hồ sơ nếu các bên tiếp tục yêu cầu giải quyết tranh chấp tại cơ quan có thẩm quyền.

Sau khi hòa giải không thành thì người dân có thể lựa chọn phương thức giải quyết nào?

Trường hợp hòa giải tại UBND cấp xã không thành, người có quyền lợi liên quan có thể lựa chọn một trong hai phương thức giải quyết tranh chấp theo quy định tại khoản 1 Điều 236 Luật Đất đai 2024.

• Thứ nhất, người dân có thể khởi kiện tranh chấp đất đai tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền để yêu cầu xác định quyền sử dụng đất và buộc người lấn chiếm trả lại đất.
• Thứ hai, người dân cũng có thể gửi đơn yêu cầu UBND cấp huyện hoặc cấp tỉnh giải quyết tranh chấp theo thủ tục hành chính. Việc lựa chọn phương thức nào phụ thuộc vào tính chất vụ việc, mong muốn của các bên và khả năng chứng minh quyền sử dụng đất.

Mỗi phương thức giải quyết đều có quy trình và thời gian xử lý riêng.

Người bị lấn chiếm đất có thể yêu cầu bồi thường thiệt hại không?

Trong nhiều trường hợp, hành vi lấn chiếm đất không chỉ xâm phạm quyền sử dụng đất mà còn gây thiệt hại về tài sản hoặc làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của chủ sử dụng hợp pháp. Khi đó, người bị thiệt hại có quyền yêu cầu bồi thường theo quy định của pháp luật dân sự.

Việc bồi thường có thể bao gồm thiệt hại về tài sản, chi phí khắc phục hậu quả hoặc thiệt hại do không thể sử dụng đất trong một thời gian nhất định. Yêu cầu bồi thường thường được đưa ra trong quá trình giải quyết tranh chấp tại Tòa án. Tuy nhiên, người yêu cầu bồi thường cần chứng minh được thiệt hại thực tế và mối quan hệ giữa hành vi lấn chiếm và thiệt hại phát sinh.

Cơ sở pháp lý: Điều 584, 589 Bộ luật Dân sự 2015.

Có thể yêu cầu giữ nguyên hiện trạng đất đang tranh chấp không?

Trong quá trình giải quyết tranh chấp tại Tòa án, đương sự có thể đề nghị Tòa án áp dụng các biện pháp khẩn cấp tạm thời để bảo vệ quyền lợi của mình. Theo quy định Điều 114 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, Tòa án có thể áp dụng các biện pháp như cấm thay đổi hiện trạng tài sản đang tranh chấp, cấm chuyển dịch quyền về tài sản hoặc buộc thực hiện một hành vi nhất định. Mục đích của các biện pháp này là giữ nguyên hiện trạng đất trong thời gian giải quyết vụ án, tránh việc các bên thay đổi hiện trạng nhằm gây khó khăn cho quá trình xét xử.

Có bắt buộc phải đăng ký biến động đất đai sau khi có bản án giải quyết tranh chấp không?

Có. Theo khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai 2024, khi có biến động về quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất phải thực hiện đăng ký biến động tại cơ quan đăng ký đất đai trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có biến động. Trường hợp biến động do bản án hoặc quyết định của cơ quan có thẩm quyền thì thời hạn này được tính từ ngày bản án hoặc quyết định có hiệu lực pháp luật. Việc đăng ký biến động giúp cập nhật thông tin quyền sử dụng đất trong hồ sơ địa chính và đảm bảo tính hợp pháp của quyền sử dụng đất.

Cơ sở pháp lý: Điều 16 Nghị định 123/2024/NĐ-CP.

Kết luận

Đất bị lấn chiếm khi chưa có giấy chứng nhận vẫn có thể được pháp luật bảo vệ nếu người sử dụng đất chứng minh được nguồn gốc và quá trình sử dụng hợp pháp. Việc thu thập chứng cứ đầy đủ, thực hiện đúng thủ tục hòa giải và lựa chọn phương thức giải quyết tranh chấp phù hợp sẽ giúp bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất. Nếu cần được tư vấn chi tiết hoặc hỗ trợ giải quyết tranh chấp đất đai, bạn có thể liên hệ Chuyên tư vấn luật để được luật sư hỗ trợ kịp thời qua hotline 1900636387.