Vì mong muốn đạt được một số lợi ích nhất định, các bên trong giao dịch dân sự thường cố ý giao kết các hợp đồng theo đó cố ý thể hiện không đầy đủ, khách quan ý chí các bên khi thực hiện. Trong đó có thể kể đến hoạt động cho VAY TIỀN, người cho vay thường yêu cầu bên vay tiền phải ký kết kèm theo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ trả tiền của bên vay. Vậy hợp đồng mua bán giả che đậy hợp đồng vay có hủy được không?. Mời bạn đọc cùng chúng tôi theo dõi bài viết này để có cái nhìn rõ nét hơn về vấn đề này.

Hướng dẫn hủy giao dịch giả tạo trong hoạt động cho vay
Hướng dẫn hủy giao dịch giả tạo trong hoạt động cho vay tài sản

Quy định chung giao dịch giả tạo

Theo Điều 124 Bộ luật Dân sự 2015 (BLDS 2015) có quy định: Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che dấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan. Trường hợp xác lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch dân sự đó vô hiệu.

Khái quát, giao dịch giả tạo thường tồn tại hai giao dịch thực tế. Trong đó bao gồm một giao dịch bề ngoài và một giao dịch bị giao dịch bề ngoài che dấu. Trên thực tế cho thấy, giao dịch giả tạo tồn tại dưới các hình thức.

  • Giả tạo về chủ thể tham gia giao dịch, xuất phát từ quy định pháp luật hạn chế một chủ thể nhất định trong việc thực hiện một giao dịch dân sự. Từ đó dẫn đến việc “nhờ” một chủ thể trung gian thực hiện thay, đứng tên như một bên trong hợp đồng. Bản chất giả tạo này thì bản chất quan hệ giao dịch không thay đổi dù tồn tại hai giao dịch nhưng đối với chủ thể trong hai quan hệ trên là khác nhau. Thực tế, trường hợp này có thể thấy thông qua vấn đề  đứng tên giùm để mua bất động sản của người nước ngoài.
  • Giả tạo đến nội dung của hợp đồng. Theo đó vì mục đích hưởng một số lợi ích nhất định, mà các bên cố tình thay đổi nội dung hợp đồng (thay đổi số liệu, thay đổi ngày tháng, …). Trong trường hợp này chủ thể các bên và bản chất hợp đồng không thay đổi nhưng nội dung trong hợp đồng hoàn toàn không thể hiện đúng ý chí thực tế các bên trong giao dịch muốn hướng đến. Chúng ta có thể thấy rõ thông qua vấn đề các bên ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhưng giá trị chuyển nhượng được ghi trong hợp đồng được các bên cố ý định giá thấp hơn giá trị thực tế nhằm trốn tránh việc thực hiện nghĩa vụ về tài chính về đất đai.
  • Giả tạo về bản chất thực của hợp đồng. Trường hợp này bản chất quan hệ giữa các bên có sự thay đổi thông qua việc ký kết các hợp đồng có bản chất hoàn toàn khác nhau. Trong đó hợp đồng, giao dịch thực tế được các bên cố ý che giấu bằng một hợp đồng bề ngoài. Tuy các bên có nhận thức rõ nội dung của mỗi hợp đồng nhưng xét tổng quan thì chúng phản ánh không đúng mục đích cốt yếu của mỗi hợp đồng đem lại, bởi lẽ trong quan hệ này các bên thực sự muốn hướng đến một mục đích khác hoàn toàn. Chẳng hạn, trong trường hợp nhằm mong muốn đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ trả nợ, các bên ký kết một hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

>> Xem thêm: Mua bán nhà hình thành trong tương lai bằng hợp đồng góp vốn có đúng luật không ?

Giao dịch vay che dấu giao dịch chuyển nhượng

Giao dịch cho vay để che giấu giao dịch chuyển nhượng là không hợp pháp
Giao dịch cho vay để che giấu giao dịch chuyển nhượng là không hợp pháp

Thực tiễn công tác đời sống cho thấy, việc các bên giao kết với mục đích bảo đảm về việc thực hiện nghĩa vụ của bên đi vay, việc giao kết cùng lúc hai loại giao dịch này vẫn rất được các bên sử dụng và ngày càng thường xảy ra. Đây là giao dịch giả tạo như đã trình bày, trong đó bên cho vay thường sử dụng khi bên vay không thực hiện nghĩa vụ trả nợ hoặc thanh toán tiền vay gốc và lãi không đúng hạn, thì bên cho vay yêu cầu bên vay phải thực hiện hợp đồng chuyển nhượng tài sản. Thậm chí, bên cho vay còn thực hiện thủ tục sang tên và được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với tài sản vốn đang thuộc quyền sở hữu, sử dụng hợp pháp của bên vay.

Có thể trong trường hợp này giao dịch giả tạo là giao dịch mà ý chí được biểu đạt ra ngoài khác với ý chí đích thực và có tồn tại sự khác biệt giữa kết quả thực tế đã thực hiện giao dịch so với mục đích của giao dịch dân sự được xác lập.

Hợp đồng mua bán nhà giả để che đậy đi hợp đồng vay có hủy được không?

Theo quy định tại Điều 122 BLDS 2015 thì giao dịch dân sự vô hiệu là “Giao dịch không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 117”. Theo các quy định tại Chương VIII (Giao dịch dân sự) về giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu thì giao dịch sẽ bị “tuyên bố vô hiệu” chứ không có quy định “hủy giao dịch”.

Như vậy, khi xác lập hợp đồng giả để che đậy đi hợp đồng vay thì nếu có dấu hiệu cho thấy sự giả tạo khi xác lập giao dịch thì hợp đồng giả đó sẽ bị tuyên bố vô hiệu. Vì vậy, đối với hợp đồng vô hiệu thì cũng phải “tuyên bố hợp đồng vô hiệu”. Trên thực tế, một số bản án tuyên “hủy hợp đồng vô hiệu” là không đúng vì “hủy hợp đồng” hay “chấm dứt hợp đồng” là chế tài dành cho tranh chấp hợp đồng có hiệu lực.

Hướng xử lý của Tòa án       

Hướng xử lý của Tòa án đối với giao dịch giả tạo
Hướng xử lý của Tòa án đối với giao dịch giả tạo

Theo quy định tại Khoản 3 Điều 132 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu “Đối với giao dịch dân sự quy định tại Điều 124 của Bộ luật này thì thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu không bị hạn chế”. Như vậy, thời hiệu để đương sự yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch vô hiệu do giả tạo là không bị hạn chế.

Đồng thời, theo quy định tại Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu:

  • Giao dịch dân sự vô hiệu sẽ không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.
  • Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.
  • Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.
  • Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.
  • Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.

Như vậy, đối với hợp đồng mua bán nhà giả để che đậy hợp đồng vay, nếu có dấu hiệu giả tạo và chứng minh được dấu hiệu này thì đương sự có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng này vô hiệu. Sau khi Tòa án tuyên bố hợp đồng mua bán nhà vô hiệu thì hậu quả pháp lý sẽ được thực hiện theo quy định tại Điều 131 nêu trên.

Trên đây là toàn bộ các quan điểm về Giao dịch giả tạo trong hoạt động vay tài sản. Trường hợp quý khách hàng có nhu cầu TƯ VẤN LUẬT ĐẤT ĐAI, xin vui lòng liên hệ qua hotline 1900 63 63 87 để được hỗ trợ tận tình. Xin cảm ơn.

Scores: 5 (20 votes)

  Hotline: 1900.63.63.87