Khi thị trường nhà đất chưa có dấu hiệu hạ nhiệt, nhiều chủ thể muốn sở hữu nhà, đất tiến hành những cuộc mua bán chóng vánh, ngó lơ những điều kiện quan trọng để tiến hành giao dịch. Chính vì điều đó mà không ít những vụ tranh chấp liên quan đến hợp đồng mua bán đất nổ ra. Một trong những câu hỏi mà nhiều người băn khoăn nhất là trường hợp hợp đồng mua bán bị Tòa án hủy thì sổ hồng nhà còn giá trị pháp lý?

Nguyên tắc giải quyết theo quy định hiện hành
Hợp hợp đồng mua bán bị Tòa án hủy thì sổ hồng nhà còn giá trị pháp lý?

Nguyên tắc giải quyết theo Bộ luật Tố tụng dân sự hiện hành là gì?

Theo quy định tại khoản 1 và khoản 3 Điều 34 Bộ luật Tố tụng dân sự hiện hành thì khi phát hiện có quyết định cá biệt trái pháp luật của cơ quan, tổ chức, người có thẩm quyền xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của đương sự trong vụ việc dân sự mà Tòa án có nhiệm vụ giải quyết thì Tòa án phải đưa chủ thể đã ban hành quyết định tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan và xem xét hủy quyết định cá biệt trên.

Quyết định cá biệt căn cứ theo khoản 2 Điều 34 Bộ luật trên được hiểu là quyết định đã được ban hành về một vấn đề cụ thể và được áp dụng một lần đối với một hoặc một số đối tượng cụ thể. Tại mục 1 Phần I của Công văn số 02/GĐ-TANDTC ngày 19-9-2016 của Tòa án nhân dân tối cao về Giải đáp nghiệp vụ đã hướng dẫn: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là quyết định hành chính…” cá biệt.

Từ hai căn cứ trên, khi giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất mà trong đó có việc cơ quan nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đối với thửa đất đang tranh chấp không đúng, gây thiệt hại đến quyền lợi của đương sự thì Tòa án phải đưa cơ quan cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan và xem xét hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó.

Có hay không giá trị pháp lý của sổ hồng trong trường hợp này?

Theo quy định tại điểm d khoản 2 của Điều 106 của Luật Đất đai quy định cơ quan cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không được thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp “…người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai…”. Ngoài ra, Điều 195 của Luật Đất đai quy định trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận hoặc xác nhận nội dung biến động do chuyển quyền sử dụng đất do Chính phủ quy định. Điều 79 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15-5-2014 của Chính phủ quy định việc đăng ký biến động, cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do chuyển quyền dựa trên cơ sở hồ sơ hợp đồng, Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Như vậy, theo quy định của Luật Đất đai và Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15-5-2014 của Chính phủ thì việc cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc xác nhận nội dung biến động trong trường hợp thực hiện hợp đồng (các trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 105 của Luật Đất đai) là thủ tục hành chính trong giao dịch dân sự, không mang tính chất của quyết định hành chính cá biệt; cơ quan, tổ chức có thẩm quyền sẽ thực hiện việc đăng ký biến động, cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên cơ sở kết quả giao dịch có hiệu lực.

Cho nên, căn cứ Điều 2 Mục II Công văn 64/TANDTC – PC thì khi giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất mà hợp đồng đó bị vô hiệu, nhưng người nhận chuyển quyền đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đã được xác nhận nội dung biến động thì không đưa cơ quan có thẩm quyền trong việc cấp giấy tham gia tố tụng và không cần phải tuyên hủy giấy chứng nhận cấp cho người nhận chuyển nhượng. Khi Tòa án tuyên hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất vô hiệu thì Văn phòng đăng ký đất đai, cơ quan Tài nguyên và Môi trường căn cứ vào bản án, quyết định của Tòa án để giải quyết điều chỉnh biến động hoặc cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phù hợp với kết quả giải quyết của Tòa án.

Thẩm quyền giải quyết tranh chấp thuộc về ai?

Nguyên tắc giải quyết theo quy định hiện hành
Hợp đồng mua bán bị Tòa án hủy thì sổ hồng nhà còn giá trị pháp lý?

Căn cứ theo Công văn số 79/TANDTC-PC thì thẩm quyền giải quyết vụ việc trên thuộc về:

  • Tòa án nhân dân cấp huyện trong trường hợp Tòa án nhân dân cấp tỉnh đã nhận được đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo nhưng chưa tiến hành thụ lý vụ tranh chấp. Khi đó, Tòa án nhân dân cấp tỉnh sẽ chuyển đơn, tài liệu chứng cư cho Tòa án nhân dân cấp huyện để giải quyết.
  • Tòa án nhân dân cấp tỉnh trong trường hợp Tòa này đã thụ lý vụ việc có nội dung tương tự hoặc chưa thụ lý nhưng xét thấy cần thiết tự mình lấy lên để giải quyết hoặc khi Tòa án nhân dân cấp huyện đề nghị.

Tóm lại, khi hợp đồng mua bán bị Tòa án hủy thì tùy trường hợp Văn phòng đăng ký đất đai căn cứ vào bản án, quyết định của Tòa để điều chỉnh biến động hoặc cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trên đây là toàn bộ bài viết về chủ đề “Hợp đồng mua bán bị tòa án hủy thì sổ hồng nhà còn giá trị pháp lý?”. Quý khách hàng có thắc mắc cần được giải đáp hãy liên hệ với Luật sư Phan Mạnh Thăng theo số Hotline: 0908 748 368 để được tư vấn.