Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của doanh nghiệp cần lưu ý điều gì? Để trả lời câu hỏi này, trước tiên cần biết được hợp đồng (giao dịch dân sự) có hiệu lực khi nào? Gồm những điều kiện nào từ đó đưa ra lưu ý cho hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất? Trong phạm vi bài viết, chúng tôi sẽ làm rõ nội dung này.
Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng nói chung
Điều kiện về chủ thể
Chủ thể tham gia giao dịch có năng lực pháp luật dân sự dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập.
Đối với cá nhân
Căn cứ từ (Điều 16 đến Điều 21 của Bộ luật Dân sự 2015) thì giao dịch dân sự do cá nhân xác lập chỉ có hiệu lực nếu phù hợp với mức độ năng lực hành vi dân sự của cá nhân. Cụ thể:
- Người từ đủ 18 tuổi trở lên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp họ bị toà án tuyên bố mất năng lực hành vi, tuyên bố hạn chế năng lực hành vi thì được toàn quyền xác lập mọi giao dịch dân sự.
- Người từ đủ 15 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi được xác lập, thực hiện các giao dịch dân sự, trừ giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản, động sản phải đăng kí và giao dịch dân sự khác theo quy định của luật phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý.
- Người từ đủ 6 tuổi đến chưa đủ 15 tuổi có năng lực hành vi dân sự chưa đầy đủ, khi xác lập thực hiện giao dịch dân sự phải có sự đồng ý của người đại diện theo pháp luật trừ những giao dịch nhằm phục vụ nhu cầu sinh hoạt hàng ngày phù hợp với lứa tuổi.
- Những người chưa đủ 6 tuổi, người mất năng lực hành vi không được phép xác lập giao dịch dân sự. Mọi giao dịch dân sự của những người này đều do người đại diện theo pháp luật xác lập, thực hiện.
Đối với pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác
Các chủ thể này tham gia vào giao dịch dân sự thông qua người đại diện của họ (đại diện theo pháp luật hoặc theo uỷ quyền).
- Người đại diện xác lập, thực hiện giao dịch dân sự nhân danh người được đại diện.
- Quyền, nghĩa vụ do người đại diện xác lập làm phát sinh quyền, nghĩa vụ của pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác.
- Pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác chỉ tham gia các giao dịch dân sự phù hợp với chức năng, nhiệm vụ của mình.
- Người đại diện xác lập giao dịch dân sự làm phát sinh quyền, nghĩa vụ của pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác trong phạm vi nhiệm vụ của chủ thể đó được điều lệ hoặc pháp luật quy định.
Chủ thể tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện
Bản chất của giao dịch dân sự là sự thống nhất giữa ý chí và bày tỏ ý chí, cho nên “tự nguyện” bao gồm các yếu tố cấu thành là tự do ý chí và bày tỏ ý chí.
Sự tự nguyện là một trong các nguyên tắc được quy định tại (Điều 3 của Bộ luật Dân sự). Vì vậy, giao dịch dân sự thiếu sự tự nguyện KHÔNG LÀM PHÁT SINH HẬU QUẢ PHÁP LÝ.
Bộ luật Dân sự quy định một số trường hợp giao dịch dân sự xác lập không có sự tự nguyện sẽ bị vô hiệu đối với các trường hợp:
- Vô hiệu do giả tạo;
- Vô hiệu do nhầm lẫn;
- Vô hiệu do bị lừa dối, bị đe dọa, cưỡng ép;
- Vô hiệu do xác lập tại thời điểm mà không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình.
Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội
Để giao dịch dân sự có hiệu lực pháp luật thì mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
- Điều cấm của luật là những quy định không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định.
- Đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xử chung giữa người với người trong đời sống xã hội, được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng.
Chỉ những tài sản được phép giao dịch, những công việc được phép thực hiện không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội mới là đối tượng của giao dịch dân sự.
Những giao dịch xác lập nhằm trốn tránh pháp luật hoặc trái đạo đức xã hội là những giao dịch dân sự có mục đích và nội dung không hợp pháp, không làm phát sinh hiệu lực pháp luật của giao dịch dân sự đó.
Hình thức giao dịch phù hợp với quy định của luật.
Hình thức của giao dịch dân sự là chứng cứ xác nhận các quan hệ đã, đang tồn tại giữa các bên, qua đó xác định trách nhiệm dân sự khi có hành vi vi phạm xảy ra.
Giao dịch dân sự có thể được thể hiện qua các phương thức sau:
- Hình thức miệng (bằng lời nói): được áp dụng đối với các giao dịch dân sự được thực hiện ngay và chấm dứt ngay sau đó;
- Bằng văn bản: Được áp dụng trong trường hợp các bên tham gia giao dịch dân sự thoả thuận hoặc pháp luật quy định giao dịch dân sự phải thể hiện bằng hình thức văn bản.
- Bằng hành vi cụ thể: Giao dịch dân sự có thể được xác lập thông qua những hành vi nhất định theo quy ước định trước.
Lưu ý:
- Trường hợp giao dịch dân sự nếu được thể hiện bằng hình thức miệng phải bảo đảm tuân thủ những điều kiện luật định mới có giá trị . Ví dụ: di chúc miệng theo (Điều 629 của Bộ luật Dân sự 2015).
- Trường hợp pháp luật có quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản, phải được công chứng, được chứng thực, đăng kí hoặc phải xin phép thì phải tuân theo các quy định đó (Điều 119 của Bộ luật Dân sự 2015).
Hợp đồng cần lưu ý điều gì?
Căn cứ (Điều 188 Bộ luật Dân sự 2015) thì người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện:
- Có Giấy chứng nhận;
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Như vậy, trước khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần lưu ý:
- Yêu cầu bên bán cung cấp giấy tờ liên quan đến đất cụ thể đất này đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc những giấy tờ tương đương;
- Đất không có tranh chấp. Để kiểm tra đất có tranh chấp hay không, cần liên hệ với UBND xã, phường thị trấn, và hỏi qua những người xung quanh để nắm tình hình về lịch sử đất;
- Để kiểm tra quyền sử dụng đất có bị kê biên để bảo đảm thi hành án hay không thì có thể liên hệ với chi cục thi hành án hoặc văn phòng đăng ký đất đai để xác nhận thông tin này;
- Trong thời hạn sử dụng đất thông tin này có thể kiểm tra trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Lưu ý:
Việc chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Căn cứ (khoản 3, Điều 167 Luật Đất đai 2013) thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản.
Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.
Trên đây là toàn bộ nội dung xoay quanh vấn đề hợp đồng chuyển nhượng đất doanh nghiệp. Nếu có bất kì vướng mắc liên quan đến vấn đề này hoặc có bất kì câu hỏi liên quan đến pháp luật doanh nghiệp, pháp luật đất đai, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng đất. Vui lòng liên hệ đến chúng tôi với số điện thoại Hotline 1900 63 63 87 để được tư vấn kịp thời, chu đáo. Trân trọng.
