Hiệu lực của giao dịch bán đất khi các thành viên hộ gia đình không tham gia đủ thì hợp đồng này không hợp pháp và không có hiệu lực vì đây là đất của HỘ GIA ĐÌNH thì hợp đồng chuyển nhượng phải có sự đồng ý trực tiếp của các thành viên tại văn phòng công chứng hoặc có sự thỏa thuận đồng ý thông qua văn bản nếu không trực tiếp tham gia ký kết. Quý bạn đọc hãy theo dõi bài viết này để hiểu rõ hơn về hiệu lực của giao dịch bán đất.
Hiệu lực giao dịch dân sự
Mục Lục
Xác định tài sản chung của cả hộ gia đình
Tài sản chung của cả hộ gia đình theo quy định tại Điều 212 Bộ luật dân sự 2015:
Tài sản của các thành viên gia đình cùng sống chung gồm tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên và những tài sản khác được xác lập quyền sở hữu theo quy định của Bộ luật này và luật khác có liên quan.
Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác.
Trường hợp không có thỏa thuận thì áp dụng quy định về sở hữu chung theo phần được quy định tại Bộ luật này và luật khác có liên quan, trừ trường hợp quy định tại Điều 213 của Bộ luật này.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho Hộ gia đình
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo Khoản 1 Điều 212 của Bộ luật Dân sự năm 2015 có quy định:
Tài sản của các thành viên gia đình cùng sống chung gồm tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên và những tài sản khác được xác lập quyền sở hữu theo quy định của Bộ luật này và luật khác có liên quan.
Luật Đất đai năm 2013 quy định như thế nào là “Hộ gia đình sử dụng đất” tại Khoản 29 Điều 3, như sau:
Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.
>>> Xem thêm: Điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất ở lâu năm chưa có sổ
Xác định người sử dụng đất trong GCNQSDĐ cho Hộ gia đình
Theo điểm c, khoản 1 Điều 5 của Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có quy định:
Hộ gia đình sử dụng đất thì ghi “Hộ ông” (hoặc “Hộ bà”), sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên và số của giấy tờ nhân thân của chủ hộ gia đình như quy định tại điểm a khoản này; địa chỉ thường trú của hộ gia đình. Trường hợp chủ hộ gia đình không có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình thì ghi người đại diện là thành viên khác của hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình. Trường hợp chủ hộ gia đình hay người đại diện khác của hộ gia đình có vợ hoặc chồng cùng có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình thì ghi cả họ tên, năm sinh của người vợ hoặc chồng đó.
Cơ sở và căn cứ để xác định thành viên hộ gia đình
Việc xác định thành viên hộ gia đình dựa trên căn cứ là “Sổ hộ khẩu” của gia đình. Với khái niệm đã được quy định tại tại Khoản 29 Điều 3 của Luật Đất đai năm 2013 với hai (02) dấu hiệu đặc trưng đã nêu trên thì có thể khẳng định thành viên hộ gia đình trong “Hộ gia đình sử dụng đất” là những thành viên có tên trong sổ hộ khẩu gia đình tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền đất mang tên “Hộ gia đình” sẽ là những người có quyền sở hữu/sử dụng chung tài sản đó.
Khi các thành viên hộ gia đình không tham gia đầy đủ thì giao dịch dân sự vô hiệu
Theo Khoản 2, Điều 64 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP. Cụ thể:
Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của nhóm người sử dụng đất, nhóm chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ trường hợp các chủ sở hữu căn hộ cùng sử dụng chung thửa đất trong nhà chung cư.
Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu
Theo Điều 131 Bộ luật dân sự 2015 như sau:
Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.
Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.
Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.
Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.
Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.
Hướng xử lý khi bán đất nhưng không đủ thành viên hộ gia đình
Luật sư đưa ra hướng xử lý khi bán đất không đủ thành viên
Trường hợp không đủ thành viên thì các thành viên có thể tự thỏa thuận với nhau và ra phòng công chứng ủy quyền thực hiện hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất đó để việc mua bán đất được thực hiện đúng pháp luật (Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ-CP)
Trên đây là bài viết về Hiệu lực của giao dịch bán đất khi các thành viên hộ gia đình không tham gia đủ. Nếu bạn đọc còn thắc mắc gì về hiệu lực của giao dịch thì vui lòng liên hệ Hotline: 1900.63.63.87 để được tư vấn luật đất đai miễn phí. Xin cảm ơn.
