Giải quyết tranh chấp trong quản lý sử dụng chung cư là thủ tục thực hiện các biện pháp khác nhau để bảo vệ quyền lợi các bên. Chủ đầu tư, ban quản lý và cư dân thường gặp bất đồng về quyền sử dụng không gian chung, phí quản lý, bảo trì và chất lượng dịch vụ. Hòa giải và thương lượng là bước đầu tiên trong quy trình xử lý tranh chấp. Nếu không đạt được thỏa thuận, các bên có thể cân nhắc giải quyết thông qua tòa án.
Giải quyết tranh chấp trong quản lý sử dụng chung cư
Mục Lục
Một số tranh chấp trong quản lý sử dụng chung cư phổ biến
Tranh chấp trong quản lý sử dụng chung cư ngày càng gia tăng tại các đô thị lớn. Các mâu thuẫn thường xảy ra giữa cư dân, chủ đầu tư và ban quản trị. Ba loại tranh chấp phổ biến nhất liên quan đến ban quản trị, phần sở hữu chung và vận hành chung cư.
Thứ nhất, tranh chấp về ban quản trị
Tranh chấp về ban quản trị thường do chậm thành lập hoặc lạm quyền. Nhiều chủ đầu tư cố tình kéo dài việc thành lập ban quản trị. Một số ban quản trị lạm dụng quyền hạn, gây mâu thuẫn với cư dân. Việc quản lý kinh phí bảo trì và ký hợp đồng dịch vụ cũng gây tranh cãi.
Thứ hai, tranh chấp về phần sở hữu chung
Tranh chấp về phần sở hữu chung thường tập trung vào diện tích tầng hầm, tầng trệt và sân thượng. Cư dân và chủ đầu tư thường bất đồng về quyền sử dụng các khu vực này. Việc sử dụng sai mục đích không gian chung cũng gây nhiều mâu thuẫn.
Thứ ba, tranh chấp trong quá trình vận hành
Tranh chấp trong quá trình thường liên quan đến các tranh chấp như:
- Tranh chấp về an toàn phòng cháy chữa cháy thường xảy ra khi hiện nay nhiều chung cư thiếu trang thiết bị phòng cháy hoặc bảo trì không đúng quy định;
- Tranh chấp về khai thác và vận hành thang máy thường là các vấn đề chất lượng và bảo trì thang máy gây bức xúc cho cư dân;
- Tranh chấp về phí quản lý là vấn đề dai dẳng tại nhiều chung cư. Mức phí cao nhưng chất lượng dịch vụ kém gây bất bình. Một số chủ đầu tư tăng phí đột ngột hoặc giảm dịch vụ khi hạ phí.
Để hạn chế tranh chấp, cần minh bạch thông tin và tăng cường đối thoại. Các bên liên quan cần tuân thủ quy định pháp luật về quản lý sử dụng chung cư.
Tranh chấp trong quá trình vận hành chung cư
Chủ thể có thẩm quyền giải quyết tranh chấp trong quản lý sử dụng chung cư
Tùy vào mối quan hệ tranh chấp mà thẩm quyền giải quyết là khác nhau. Phương pháp giải quyết có thể thương lượng, hòa giải hoặc nhờ cơ quan có thẩm quyền.
Căn cứ khoản 1 Điều 43 Thông tư 02/2016/TT-BXD thì giải quyết tranh chấp trong quản lý chung cư sẽ được thực hiện như sau:
Thứ nhất, các tranh chấp về quyền sở hữu nhà chung cư thì Tòa án Nhân dân có thẩm quyền.
Thứ hai, Ủy ban Nhân dân có thẩm quyền trong các tranh chấp:
- Các tranh chấp về kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư;
- Tranh chấp về việc bàn giao, quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư.
Trường hợp không đồng ý với quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thì các bên có quyền yêu cầu Tòa án nhân dân giải quyết theo quy định của pháp luật.
Thứ ba, các tranh chấp giữa các thành viên Ban quản trị nhà chung cư được giải quyết theo quy chế hoạt động của Ban quản trị đã được hội nghị nhà chung cư thông qua.
Thứ tư, tranh chấp giữa Ban quản trị nhà chung cư với chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư. Cụ thể là tranh chấp về việc bầu, miễn nhiệm, bãi miễn, thay thế thành viên Ban quản trị nhà chung cư được giải quyết trên cơ sở thương lượng. Trường hợp không thương lượng được thì đề nghị tổ chức họp hội nghị nhà chung cư để giải quyết.
Thứ năm, các tranh chấp phát sinh giữa đơn vị cung cấp dịch vụ và đơn vị quản lý vận hành được giải quyết theo thỏa thuận giữa các bên. Trường hợp không thỏa thuận được thì yêu cầu Tòa án nhân dân giải quyết theo quy định của pháp luật. Các tranh chấp này thường phát sinh trong:
- Hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành;
- Hợp đồng bảo trì;
- Hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư.
Thủ tục giải quyết tranh chấp quản lý sử dụng chung cư bằng Tòa án
Hồ sơ khởi kiện
Không phải mọi tranh chấp trong quản lý sử dụng nhà chung cư đều được giải quyết bằng Tòa án. Vì vậy khi giải quyết tranh chấp, người có quyền lợi cần xác định đúng thẩm quyền trước khi nộp hồ sơ.
Trường hợp được giải quyết bằng Tòa án thì người khởi kiện chuẩn bị hồ sơ:
- Đơn khởi kiện theo Mẫu 23-DS ban hành kèm Nghị quyết 01/2017/NQ-HĐTP;
- Hợp đồng: hợp đồng thuê chung cư, hợp đồng thuê dịch vụ quản lý, …
- Giấy tờ pháp lý cá nhân hoặc tổ chức có quyền khởi kiện;
- Giấy ủy quyền (trường hợp ủy quyền thực hiện khởi kiện);
- Tài liệu, chứng cứ kèm theo chứng minh yêu cầu khởi kiện.
(Cơ sở pháp lý: khoản 4, khoản 5 Điều 189 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015)
Thủ tục khởi kiện
Quy trình khởi kiện giải quyết tranh chấp gồm các bước:
Bước 1: Nộp đơn khởi kiện
Người khởi kiện nộp đơn đến Tòa án có thẩm quyền theo các phương thức sau:
- Trực tiếp tại Tòa;
- Thông qua bưu chính;
- Trực tuyến qua Cổng dịch vụ công quốc gia (nếu có).
Bước 2: Nhận và xử lý đơn khởi kiện.
Trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đơn khởi kiện, Chánh án Tòa án phân công một Thẩm phán xem xét đơn khởi kiện.
Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày được phân công, Thẩm phán phải xem xét đơn khởi kiện và có một trong các quyết định tương ứng.
Bước 3: Thông báo thụ lý
Nếu xét thấy vụ án thuộc thẩm quyền, Thẩm phán thông báo cho và hướng dẫn người khởi kiện đến Tòa án làm thủ tục nộp tiền tạm ứng án phí. Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được giấy báo, người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí. Người khởi kiện gửi cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí.
Tòa án tiến hành thụ lý khi nhận biên lai tạm ứng.
Trường hợp người khởi kiện được miễn đóng tạm ứng án phí thì Thẩm phán ra quyết định thụ lý ngay khi xem xét đủ điều kiện.
Bước 4: Chuẩn bị xét xử
Trong giai đoạn chuẩn bị xét xử, Thẩm phán thực hiện các nhiệm vụ, quyền hạn sau đây:
- Lập hồ sơ vụ án theo quy định tại Điều 198 của Bộ luật Tố tụng dân sự 2015;
- Xác định tư cách đương sự, người tham gia tố tụng khác;
- Xác định quan hệ tranh chấp giữa các đương sự và pháp luật cần áp dụng;
- Làm rõ những tình tiết khách quan của vụ án;
- Xác minh, thu thập chứng cứ theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự 2015;
- Áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời;
- Tổ chức phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 (trừ trường hợp vụ án được giải quyết theo thủ tục rút gọn);
- Thực hiện nhiệm vụ, quyền hạn khác theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự 2015.
Bước 5: Mở phiên tòa xét xử sơ thẩm
Trong giai đoạn chuẩn bị xét xử nếu thủ tục hòa giải không được tiến hành hoặc hòa giải không thành thì mở phiên tòa.
Tại phiên tòa các bên tiến hành các thủ tục luật định. Một số hoạt động được thực hiện tại phiên tòa:
- Khai mạc phiên tòa;
- Phần xét hỏi;
- Tranh luận;
- Nghị án;
- Tuyên án.
(Cơ sở pháp lý: Phần II Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015)
Luật sư giải quyết tranh chấp liên quan chung cư
Luật sư của Chuyên tư vấn luật sẽ hỗ trợ khách hàng:
- Tư vấn pháp lý về quyền và nghĩa vụ của các bên trong tranh chấp chung cư;
- Phân tích tình huống và đề xuất phương án giải quyết tranh chấp phù hợp với quy định pháp luật;
- Soạn thảo đơn khởi kiện, đơn khiếu nại hoặc các văn bản pháp lý liên quan đến tranh chấp;
- Đại diện khách hàng tham gia các buổi hòa giải, thương lượng với các bên liên quan;
- Thu thập, đánh giá chứng cứ và xây dựng hồ sơ pháp lý vững chắc cho vụ việc;
- Đại diện khách hàng tham gia tố tụng tại tòa án các cấp khi cần thiết;
- Tư vấn và hỗ trợ thực hiện các thủ tục thi hành án sau khi có phán quyết của tòa án;
- Soạn thảo các hợp đồng, thỏa thuận liên quan đến việc giải quyết tranh chấp chung cư;
- Tư vấn về các quy định pháp luật liên quan đến quản lý, sử dụng chung cư;
- Đại diện khách hàng làm việc với cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền về chung cư.
Luật sư tư vấn giải quyết tranh chấp liên quan chung cư
Tranh chấp chung cư phức tạp đòi hỏi sự am hiểu pháp luật và kinh nghiệm xử lý chuyên sâu. Quy trình giải quyết bao gồm xác định vấn đề, hòa giải và khởi kiện nếu cần thiết. Luật sư chuyên ngành đóng vai trò quan trọng trong việc bảo vệ quyền lợi các bên. Để được tư vấn chi tiết, quý khách vui lòng liên hệ Hotline 1900.63.63.87. Chúng tôi cam kết hỗ trợ hiệu quả, bảo vệ tối đa lợi ích của quý khách hàng.
>>> Các bài viết liên quan đến nhà chung cư có thể bạn quan tâm:
