Giải quyết tranh chấp lối đi chung giữa các thửa đất liền kề thế nào?

Giải quyết tranh chấp lối đi chung giữa các thửa đất liền kề là vấn đề thường phát sinh trong quá trình sử dụng đất. Đặc biệt tại các khu dân cư đông đúc hoặc khi đất được tách thửa nhiều lần. Tranh chấp có thể xảy ra khi một bên rào chắn lối đi, thay đổi hiện trạng hoặc không cho hộ liền kề sử dụng đường đi đã tồn tại từ trước. Pháp luật Việt Nam có những quy định cụ thể nhằm bảo đảm quyền tiếp cận lối đi hợp lý cho các thửa đất bị vây bọc. Nội dung dưới đây Chuyên tư vấn luật sẽ hướng dẫn giải quyết tranh chấp này.

Pháp luật quy định thế nào về lối đi chung ?

Quy định về lối đi chung giữa các thửa đất liền kề được điều chỉnh chủ yếu trong Bộ luật Dân sự 2015 về quyền lối đi qua, ranh giới giữa các bất động sản. Ngoài ra, Luật Đất đai 2024 cũng quy định về quyền sử dụng đất và cơ chế giải quyết tranh chấp đất đai giữa các chủ sử dụng đất liền kề. Các quy định này nhằm bảo đảm việc sử dụng đất hợp lý, bảo vệ quyền tiếp cận giao thông của thửa đất bị vây bọc và hạn chế tối đa thiệt hại cho thửa đất phải dành lối đi.

Chủ đất bị vây bọc có quyền yêu cầu mở lối đi

Theo Điều 254 Bộ luật Dân sự 2015, người sử dụng đất bị vây bọc bởi các bất động sản khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho mình một lối đi hợp lý. Quy định này nhằm bảo đảm rằng mọi thửa đất đều có khả năng tiếp cận giao thông để phục vụ sinh hoạt, sản xuất và khai thác giá trị đất đai.

Khi xác định lối đi, các bên cần xem xét vị trí thuận lợi nhất để bảo đảm việc đi lại bình thường nhưng vẫn hạn chế tối đa thiệt hại cho bất động sản chịu lối đi. Thông thường, lối đi sẽ được mở tại vị trí ngắn nhất hoặc thuận tiện nhất ra đường công cộng, trừ khi có thỏa thuận khác giữa các bên.

Người được mở lối đi qua đất của người khác có nghĩa vụ bồi thường hợp lý cho chủ đất chịu lối đi, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận miễn bồi thường hoặc lối đi đã tồn tại từ trước. Mức bồi thường có thể được xác định theo thỏa thuận hoặc theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền nếu các bên không thống nhất được.

Công nhận lối đi đã tồn tại từ trước

Trong thực tế, nhiều lối đi chung không phải do một bên yêu cầu mở mới mà đã tồn tại từ rất lâu trước khi xảy ra tranh chấp. Các lối đi này có thể hình thành trong quá trình chia tách đất, chuyển nhượng đất hoặc do tập quán sử dụng chung của các hộ dân trong khu vực.

Một số trường hợp phổ biến bao gồm lối đi được thể hiện trên bản đồ địa chính, lối đi ghi nhận trong hợp đồng mua bán đất hoặc lối đi hình thành từ việc nhiều hộ dân sử dụng ổn định trong thời gian dài mà không có tranh chấp. Khi xảy ra tranh chấp, cơ quan giải quyết sẽ xem xét toàn bộ quá trình hình thành và sử dụng lối đi để xác định đây có phải là lối đi chung hợp pháp hay không.

Nếu lối đi đã được sử dụng ổn định và được nhiều hộ dân thừa nhận, thì lối đi đó có thể được xác định là đường đi chung hoặc quyền sử dụng hạn chế đối với bất động sản liền kề. Trong trường hợp này, các chủ sử dụng đất xung quanh không được tự ý rào chắn, lấn chiếm hoặc thay đổi hiện trạng làm ảnh hưởng đến quyền đi lại của người khác.

Hòa giải tranh chấp lối đi chung giữa các thửa đất liền kề là thủ tục bắt buộc trước khi khởi kiện

Theo Điều 235 Luật Đất đai 2024, tranh chấp đất đai giữa các hộ gia đình, cá nhân phải được hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp trước khi đưa vụ việc ra Tòa án hoặc cơ quan có thẩm quyền giải quyết. Đây là thủ tục bắt buộc nhằm khuyến khích các bên tự thỏa thuận và hạn chế việc tranh chấp kéo dài.

Khi nhận được đơn yêu cầu hòa giải, UBND cấp xã sẽ tiến hành xác minh nguồn gốc đất, kiểm tra hồ sơ địa chính và làm việc với các bên liên quan để làm rõ quá trình sử dụng lối đi. Cơ quan địa chính xã có thể tiến hành kiểm tra thực địa, đo đạc và xác định hiện trạng lối đi để làm căn cứ hòa giải.

Sau khi thu thập đầy đủ thông tin, UBND xã sẽ tổ chức cuộc họp hòa giải với sự tham gia của các bên tranh chấp, đại diện chính quyền địa phương và những người có quyền lợi liên quan. Kết quả hòa giải sẽ được lập thành biên bản hòa giải, trong đó ghi rõ nội dung tranh chấp và kết quả giải quyết.

Nếu hòa giải thành, các bên phải thực hiện theo nội dung đã thống nhất. Nếu hòa giải không thành, biên bản hòa giải sẽ là căn cứ để các bên tiếp tục yêu cầu Tòa án hoặc cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp theo quy định pháp luật.

Thẩm quyền giải quyết tranh chấp lối đi chung giữa các thửa đất liền kề

Sau khi hòa giải tại UBND cấp xã không thành, tranh chấp lối đi chung giữa các thửa đất liền kề có thể được giải quyết bởi Tòa án nhân dân hoặc UBND có thẩm quyền, tùy thuộc vào loại tranh chấp và giấy tờ về quyền sử dụng đất của các bên. Việc xác định đúng cơ quan có thẩm quyền giải quyết là rất quan trọng vì ảnh hưởng trực tiếp đến trình tự thủ tục và thời gian giải quyết vụ việc.

Trường hợp Tòa án giải quyết

Căn cứ Điều 236 Luật Đất đai 2024 và Điều 26 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 thì Tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai. Bao gồm các tranh chấp có hoặc không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc hồ sơ pháp lý quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024.

Đối với tranh chấp lối đi chung thì Tòa án nhân dân khu vực nơi có đất tranh chấp sẽ có thẩm quyền giải quyết sơ thẩm theo Điều 35 và 39 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.

Khi giải quyết tranh chấp lối đi chung, Tòa án thường giải quyết các vấn đề như xác định quyền lối đi qua, xác định vị trí và kích thước lối đi, cũng như buộc một bên phải chấm dứt hành vi cản trở lối đi chung. Tòa án sẽ xem xét nhiều nguồn chứng cứ như hồ sơ địa chính, sơ đồ thửa đất, lời khai của các bên và thực tế sử dụng lối đi. Tòa án cũng có thể tiến hành xem xét thẩm định tại chỗ, đo đạc hiện trạng đất và trưng cầu giám định nếu cần thiết để bảo đảm việc giải quyết tranh chấp khách quan và chính xác.

>> Xem thêm: Hướng giải quyết khi hàng xóm chặn lối đi qua

Trường hợp UBND giải quyết

Trường hợp tranh chấp đất mà các bên không giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không có bất kỳ giấy tờ thuộc Điều 137 Luật Đất đai 2024 thì các bên có quyền lựa chọn giải quyết tại UBND hoặc Tòa án. Như vậy, UBND có thẩm quyền giải quyết tranh chấp thuộc trường hợp này theo khoản 2 Điều 236 Luật Đất đai 2024.

Căn cứ khoản 3 Điều 236 Luật Đất đai 2024 và điểm g khoản 2 Điều 5 Nghị định 151/2025/NĐ-CP thì UBND có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai như sau:

• UBND cấp xã giải quyết tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau.
• UBND cấp tỉnh giải quyết tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài.

Nguyên tắc xác định lối đi chung khi giải quyết tranh chấp

Khi giải quyết tranh chấp lối đi chung, cơ quan có thẩm quyền sẽ không chỉ dựa vào một loại chứng cứ mà phải xem xét tổng hợp nhiều yếu tố khác nhau để xác định quyền sử dụng lối đi một cách hợp lý. Việc đánh giá toàn diện các yếu tố này giúp bảo đảm rằng quyết định giải quyết tranh chấp phù hợp với thực tế sử dụng đất và không gây thiệt hại không cần thiết cho các bên liên quan.

Hiện trạng sử dụng đất

Hiện trạng sử dụng đất là yếu tố quan trọng trong việc xác định lối đi chung. Cơ quan giải quyết tranh chấp sẽ kiểm tra xem lối đi có tồn tại trên thực tế hay không, được sử dụng trong thời gian bao lâu và có ổn định hay không. Nếu lối đi đã được nhiều hộ dân sử dụng liên tục trong thời gian dài mà không có tranh chấp, đây có thể được xem là căn cứ để xác định lối đi chung hợp pháp.

Ngoài ra, cơ quan giải quyết cũng xem xét việc thay đổi hiện trạng lối đi như việc xây dựng tường rào, công trình hoặc các vật cản khác. Trong nhiều trường hợp, việc kiểm tra thực địa và lấy ý kiến của những người sinh sống lâu năm trong khu vực sẽ giúp làm rõ lịch sử hình thành của lối đi.

Hồ sơ địa chính

Hồ sơ địa chính là nguồn tài liệu quan trọng giúp xác định thông tin về thửa đất và các công trình liên quan. Căn cứ Điều 129 Luật Đất đai 2024 thì hồ sơ địa chính bao gồm các tài liệu thể hiện thông tin chi tiết về từng thửa đất, người được giao quản lý đất, người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, tình trạng pháp lý của thửa đất và tài sản gắn liền với đất, phản ánh đầy đủ tình hình quản lý, sử dụng đất trên địa bàn.

Hồ sơ địa chính được lập dưới dạng bản giấy và dạng số. Trong đó, hồ sơ địa chính dạng số là: Bản đồ địa chính, Sổ mục kê đất đai, Sổ địa chính, Bản sao các loại giấy chứng nhận.  Các tài liệu này có thể thể hiện vị trí của đường đi, hành lang kỹ thuật hoặc lối đi nội bộ trong khu đất. Nếu lối đi được thể hiện rõ trong bản đồ địa chính hoặc hồ sơ tách thửa, đây sẽ là căn cứ pháp lý quan trọng để xác định quyền sử dụng lối đi của các bên.

Ngoài ra, cơ quan giải quyết tranh chấp có thể yêu cầu cơ quan chuyên môn tiến hành đo đạc lại hiện trạng đất để đối chiếu với hồ sơ địa chính.

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Theo khoản 21 Điều 3 Luật Đất đai 2024 thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất. Đây là một trong những chứng cứ quan trọng nhất trong các tranh chấp liên quan đến đất đai. Trong trường hợp tranh chấp lối đi chung, cơ quan giải quyết sẽ kiểm tra sơ đồ thửa đất và các thông tin ghi trên giấy chứng nhận để xác định có tồn tại lối đi hay hành lang chung hay không.

Nếu trên sơ đồ thửa đất thể hiện đường đi chung hoặc quyền sử dụng hạn chế đối với bất động sản liền kề, đây sẽ là căn cứ pháp lý rõ ràng để xác định quyền sử dụng lối đi của các hộ dân. Tuy nhiên, cũng có nhiều trường hợp giấy chứng nhận không thể hiện lối đi do việc cấp giấy trước đây chưa cập nhật đầy đủ hiện trạng sử dụng đất. Khi đó, cơ quan giải quyết tranh chấp phải kết hợp nhiều nguồn chứng cứ khác để đưa ra quyết định phù hợp.

Tập quán sử dụng

Ngoài các chứng cứ pháp lý, cơ quan giải quyết tranh chấp còn xem xét tập quán sử dụng đất của cộng đồng dân cư. Đối với Tòa án việc áp dụng tập quán để giải quyết tranh chấp là một nguyên tắc được quy định tại Điều 45 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015. Đây là yếu tố đặc biệt quan trọng tại các khu dân cư hình thành lâu năm, nơi nhiều lối đi chung không được ghi nhận rõ trong hồ sơ địa chính.

Căn cứ Tòa án hoặc UBND có thể thu thập ý kiến của những người sinh sống lâu năm trong khu vực, trưởng thôn hoặc tổ trưởng dân phố để xác định quá trình sử dụng lối đi. Nếu nhiều người cùng xác nhận rằng lối đi đã được sử dụng ổn định trong thời gian dài, điều này có thể được xem là căn cứ thực tế để công nhận lối đi chung. Việc xem xét tập quán sử dụng giúp bảo đảm rằng quyết định giải quyết tranh chấp phù hợp với thực tế sinh hoạt của người dân trong khu vực.

Dịch vụ luật sư tư vấn giải quyết tranh chấp lối đi chung

Tranh chấp lối đi chung giữa các thửa đất liền kề thường liên quan đến nhiều vấn đề pháp lý phức tạp như quyền sử dụng hạn chế đối với bất động sản liền kề, hồ sơ địa chính và quá trình sử dụng đất thực tế. Nếu không được xử lý đúng quy định, tranh chấp có thể kéo dài và ảnh hưởng đến quyền lợi của các bên. Luật sư có thể hỗ trợ khách hàng trong quá trình giải quyết tranh chấp thông qua các công việc sau:

• Tư vấn quy định pháp luật về quyền lối đi qua và tranh chấp đất đai.
• Kiểm tra và đánh giá hồ sơ địa chính, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Thu thập và phân tích chứng cứ về quá trình sử dụng lối đi.
• Hướng dẫn giải quyết tranh chấp lối đi chung.
• Soạn thảo đơn yêu cầu hòa giải, đơn khởi kiện, văn bản phục vụ giải quyết tranh chấp đất đai.
• Đại diện khách hàng làm việc với UBND, cơ quan địa chính và Tòa án.
• Tham gia bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng tại phiên tòa.

Câu hỏi liên quan giải quyết tranh chấp lối đi chung

Một số câu hỏi thường gặp liên quan đến giải quyết tranh chấp lối đi chung giữa các thửa đất liền kề để bạn đọc tham khảo:

Khi mua đất cần kiểm tra lối đi chung như thế nào để tránh tranh chấp?

Khi mua đất, người mua cần kiểm tra kỹ về lối đi ra đường công cộng để tránh phát sinh tranh chấp sau này. Trước hết cần xem sơ đồ thửa đất trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có thể hiện đường đi hay không.

Ngoài ra, nên kiểm tra bản đồ địa chính tại văn phòng đăng ký đất đai hoặc UBND cấp xã để xác định vị trí lối đi. Người mua cũng nên hỏi thông tin từ các hộ dân xung quanh để biết lối đi đó có phải là lối đi chung hay thuộc quyền sử dụng riêng của hộ khác. Nếu lối đi đi qua đất của người khác thì nên lập văn bản thỏa thuận về quyền sử dụng lối đi để bảo đảm quyền lợi hợp pháp khi sử dụng đất.

Có thể thỏa thuận thay đổi vị trí lối đi chung hay không?

Các chủ sử dụng đất liền kề hoàn toàn có thể thỏa thuận thay đổi vị trí lối đi chung nếu việc thay đổi này không làm ảnh hưởng đến quyền tiếp cận giao thông của các thửa đất phía trong. Thỏa thuận này nên được lập thành văn bản và có chữ ký của các bên liên quan để tránh phát sinh tranh chấp sau này.

Trong trường hợp việc thay đổi lối đi liên quan đến hồ sơ địa chính hoặc làm thay đổi ranh giới sử dụng đất thì cần thực hiện thủ tục đăng ký biến động tại cơ quan đăng ký đất đai. Việc cập nhật thông tin vào hồ sơ địa chính giúp bảo đảm lối đi mới được pháp luật công nhận và hạn chế rủi ro pháp lý trong quá trình sử dụng đất lâu dài.

Cơ sở pháp lý: Điều 254 Bộ luật Dân sự 2015.

Lối đi chung có thể bị thu hồi để thực hiện dự án không?

Trong một số trường hợp, lối đi chung nằm trong phạm vi quy hoạch hoặc dự án phát triển hạ tầng của Nhà nước. Khi đó, Nhà nước có thể thực hiện thu hồi đất theo quy định của Luật Đất đai 2024 để phục vụ mục đích quốc phòng, an ninh hoặc phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Khi thu hồi đất, cơ quan nhà nước có trách nhiệm xem xét bố trí lối đi thay thế hoặc phương án giao thông phù hợp cho các thửa đất bị ảnh hưởng. Người sử dụng đất nếu bị thiệt hại do việc thu hồi có thể được xem xét bồi thường, hỗ trợ theo quy định pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Người cho đi nhờ lối đi có thể chấm dứt quyền đi lại không?

Nếu lối đi chỉ hình thành từ việc một hộ dân cho hộ khác đi nhờ tạm thời và không có thỏa thuận về quyền sử dụng lâu dài, chủ đất có thể yêu cầu chấm dứt việc đi nhờ trong một số trường hợp hợp lý. Tuy nhiên, nếu việc chấm dứt làm cho thửa đất phía trong hoàn toàn không còn lối ra đường công cộng thì cần xem xét quy định về quyền lối đi qua theo Điều 254 Bộ luật Dân sự.

Khi đó, cơ quan có thẩm quyền có thể xác định lại lối đi phù hợp để bảo đảm quyền sử dụng đất của các bên. Vì vậy, việc cho đi nhờ lối đi nên được thỏa thuận rõ ràng ngay từ đầu để tránh phát sinh tranh chấp sau này.

>> Xem thêm: Lối đi bị chặn khi tách thửa, phải xử lý thế nào?

Khi tách thửa đất có bắt buộc phải chừa lối đi không?

Khi thực hiện thủ tục tách thửa đất, cơ quan đăng ký đất đai sẽ xem xét điều kiện về hạ tầng giao thông và khả năng tiếp cận đường công cộng của thửa đất mới. Trong nhiều trường hợp, để bảo đảm các thửa đất sau khi tách đều có lối đi hợp pháp, cơ quan quản lý có thể yêu cầu chừa một phần diện tích làm lối đi chung. Bởi theo điểm d khoản 1 Điều 220 Luật Đất đai 2024 thì một trong các điều kiện để tách thửa là đảm bảo có lối đi. Việc chừa lối đi ngay từ khi tách thửa giúp hạn chế tranh chấp phát sinh sau này và bảo đảm việc sử dụng đất được thuận lợi cho tất cả các hộ liên quan.

Kết luận

Giải quyết tranh chấp lối đi chung căn cứ vào quy định của Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai và thực tế sử dụng đất tại địa phương. Việc xác định lối đi phải bảo đảm quyền tiếp cận hợp lý của thửa đất bị vây bọc đồng thời hạn chế thiệt hại cho bất động sản liền kề. Trong nhiều trường hợp, hồ sơ địa chính và quá trình sử dụng lối đi ổn định lâu dài là yếu tố quan trọng để cơ quan có thẩm quyền đưa ra quyết định giải quyết tranh chấp. Nếu cần hỗ trợ pháp lý chi tiết, quý khách có thể liên hệ Chuyên tư vấn luật để được luật sư tư vấn đất đai và các vấn đề pháp lý liên quan hiệu quả. Hotline: 1900636387.