Giải quyết tranh chấp đất có yếu tố nước ngoài

Giải quyết tranh chấp đất có yếu tố nước ngoài là vấn đề phức tạp và dễ gây lúng túng cho các bên liên quan. Tranh chấp thường gắn với quốc tịch, nơi cư trú hoặc hợp đồng với cá nhân, tổ chức nước ngoài. Việc xác định thẩm quyền và pháp luật áp dụng đòi hỏi hiểu biết pháp lý chính xác. Người dân thường gặp khó khăn khi tiếp cận thủ tục tại cơ quan có thẩm quyền. Chuyên tư vấn luật hỗ trợ phân tích vụ việc và định hướng giải quyết bảo vệ quyền lợi hợp pháp của bạn trong tranh chấp này.

Căn cứ xác định yếu tố nước ngoài trong tranh chấp đất

Căn cứ xác định yếu tố nước ngoài trong tranh chấp đất như sau:

Về mặt chủ thể: Một trong các bên tranh chấp là cá nhân, tổ chức nước ngoài. Các đối tượng này có thể là người nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài hoặc tổ chức quốc tế khác.

Về đối tượng tranh chấp: Tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở hoặc bất động sản có yếu tố sở hữu, thuể, góp vốn liên quan đến nước ngoài.

Về sự kiện pháp lý: Việc xác lập, thay đổi, thực hiện giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở hoặc bất động sản diễn ra ở nước ngoài hoặc được điều chỉnh theo pháp luật nước ngoài.

Như vậy, khi tranh chấp đất có một trong 3 yếu tố trên thì được xác định là tranh chấp đất có yếu tố nước ngoài.

Cơ sở pháp lý: Điều 464 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.

Luật áp dụng giải quyết tranh chấp đất có yếu tố nước ngoài

Luật áp dụng khi giải quyết tranh chấp đất có yếu tố nước ngoài bao gồm:

• Phần thứ năm của Bộ luật Dân sự 2015: Phần này quy định pháp luật áp dụng đối với quan hệ có yếu tố nước ngoài.
• Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015: Quy định về trình tự thủ tục giải quyết tranh chấp tại Tòa án.
• Luật Trọng tài Thương mại 2010: Quy định về trình tự thủ tục giải quyết tranh chấp về các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất có thỏa thuận giải quyết bằng trọng tài thương mại hợp lệ.
• Luật Đất 2024: Quy định áp dụng giải quyết nội dung tranh chấp, cũng như thủ thủ giải quyết tranh chấp đất đai tại Ủy ban Nhân dân các cấp.

Thủ tục giải quyết tranh chấp đất có yếu tố nước ngoài

Thủ tục giải quyết tranh chấp đất có yếu tố nước ngoài được thực hiện theo quy trình chặt chẽ nhằm bảo đảm tính hợp pháp, khách quan và công bằng cho các bên tham gia.

Hòa giải tranh chấp đất

Theo khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai 2024, trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét, các bên tranh chấp phải tiến hành hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất.

Trình tự thủ tục hòa giải được thực hiện theo quy định của Điều 235 Luật Đất đai 2024 và Điều 105 Nghị định 102/2024/NĐ – CP, cụ thể như sau:

Bước 1:Nộp, tiếp nhận và xử lý đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất

Người có quyền nộp đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.

Trong 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đơn yêu cầu, Uỷ ban nhân dân cấp xã phải:

• Ra thông báo bằng văn bản cho các bên tranh chấp và Văn phòng đăng ký đất đai (hoặc Chi nhánh) về việc thụ lý hòa giải;
• Nếu không thụ lý, phải thông báo bằng văn bản nêu rõ lý do.

Bước 2: Chuẩn bị hòa giải

Ủy ban nhân dân cấp xã tiến hành:

• Thẩm tra, xác minh nguyên nhân tranh chấp;
• Thu thập hồ sơ, giấy tờ liên quan đến nguồn gốc, quá trình và hiện trạng sử dụng đất;
• Thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai.

Bước 3: Tổ chức cuộc họp hòa giải

Tổ chức cuộc họp hòa giải có sự tham gia của các bên tranh chấp, thành viên Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

Cuộc họp phải có mặt đầy đủ các bên tranh chấp và các thành viên Hội đồng hòa giải. Trường hợp một trong các bên tranh chấp vắng mặt đến lần thứ hai thì được coi là việc hòa giải không thành.

Bước 4: Lập biên bản hòa giải

Biên bản hòa giải phải ghi rõ:

• Thời gian, địa điểm;
• Thành phần tham dự;
• Nội dung tranh chấp, nguồn gốc và quá trình sử dụng đất;
• Ý kiến của Hội đồng và kết quả hòa giải (thành/không thành).

Biên bản phải có chữ ký của Chủ tịch Hội đồng và các bên tranh chấp, được đóng dấu Uỷ ban nhân dân cấp xã, gửi cho các bên và lưu hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

Hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã phải được thực hiện trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày nhận đơn yêu cầu hòa giải.

Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày lập biên bản hòa giải thành mà các bên tranh chấp có ý kiến bằng văn bản khác với nội dung đã thống nhất trong biên bản hòa giải thành thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã tổ chức lại cuộc họp Hội đồng hòa giải để xem xét, giải quyết đối với ý kiến bổ sung và phải lập biên bản hòa giải thành hoặc không thành.

Trường hợp hòa giải không thành thì Ủy ban nhân dân cấp xã hướng dẫn các bên tranh chấp gửi đơn đến cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp tiếp theo.

Yêu cầu Uỷ ban nhân dân giải quyết

Hòa giải tranh chấp không thành và nếu tranh chấp quyền sử dụng đất nhưng các bên không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ pháp lý quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024 thì có thể lựa chọn giải quyết tranh chấp tại:

• Tòa án Nhân dân có thẩm quyền.
• Ủy ban nhân dân có thẩm quyền.

Tùy theo chủ thể tranh chấp, thẩm quyền giải quyết được xác định như sau:

• Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã giải quyết tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau.
• Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết tranh chấp đất đai có một bên là tổ chức, tổ chức tôn giáo, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài hoặc doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.

Quy trình giải quyết theo thủ tục này Quý khách vui lòng xem tại: Giải quyết tranh chấp đất đai tại UBND

Cơ sở pháp lý: Khoản 2 Điều 236 Luật Đất 2024; Điều 5, Phần VIII Phụ lục 1 Nghị định 151/2025/NĐ-CP.

Khởi kiện tới trọng tài

Căn cứ khoản 5 Điều 236 Luật Đất đai 2024 thì tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai có thể giải quyết bằng Trọng tài thương mại. Tranh chấp liên quan đến đất được giải quyết bằng Trọng tài thương mại khi thỏa các điều kiện tại Điều 5 Luật Trọng tài thương mại 2010. Cụ thể các điều kiện như sau:

• Tranh chấp phải phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai.
• Các bên có thỏa thuận giải quyết tranh chấp bằng trọng tài hợp lệ. Thỏa thuận phải lập bằng văn bản, có thể lặp trước hoặc sau khi phát sinh tranh chấp.

Việc đáp ứng đầy đủ các điều kiện này là nền tảng pháp lý vững chắc để các bên có thể lựa chọn và tiến hành giải quyết tranh chấp đất đai thông qua phương thức trọng tài thương mại một cách hợp pháp và hiệu quả.

Quy trình giải quyết tranh chấp đất đai có yếu tố nước ngoài bằng trọng tài thương mại xem chi tiết tại: Khởi kiện giải quyết tranh chấp thương mại bằng trọng tài

Khởi kiện đến tòa án

Trong trường hợp hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã không thành hoặc các bên không đồng ý với quyết định giải quyết của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền, các bên có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật.

Căn cứ Điều 26, Điều 35, Điều 39 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 sửa đổi, bổ sung 2025 thì Tòa án nhân dân Khu vực nơi có bất động sản sẽ có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai ở giai đoạn sơ thẩm.

Để khởi đầu thủ tục tố tụng tại Tòa, người có quyền nộp Đơn khởi kiện và tài liệu đính kèm đến Tòa án có thẩm quyền theo quy định Điều 189 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015. Sau khi tiếp nhận đơn, Tòa án sẽ tiến hành thủ tục như: xem xét thụ lý, chuẩn bị xét xử, xét xử sơ thẩm, xét xử phúc thẩm (nếu có). Tất cả quy trình giải quyết tại Tòa được thực hiện theo quy định Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.

Vui lòng xem chi tiết tại bài viết: Tranh chấp đất chưa có sổ đỏ

Thi hành bản án/quyết định giải quyết tranh chấp đất

Thi hành bản án, quyết định là bước cuối cùng trong giải quyết tranh chấp đất đai có yếu tố nước ngoài. Theo Luật Thi hành án Dân sự 2008 (sửa đổi, bổ sung 2014, 2022) bản án của Tòa án về tranh chấp đất đai có hiệu lực pháp luật phải được thi hành nghiêm túc bởi các bên liên quan. Cơ quan Thi hành án dân sự có trách nhiệm tổ chức thi hành bản án khi có yêu cầu của người được thi hành án.

Thời hiệu yêu cầu thi hành bản án dân sự là 05 năm kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật theo Điều 30 Luật Thi hành án Dân sự. Đơn yêu cầu thi hành án phải được nộp tại Cơ quan Thi hành án dân sự cùng cấp với tòa án đã ra bản án sơ thẩm.

Theo khoản 1 Điều 45 Luật Thi hành án Dân sự thời hạn tự nguyện thi hành án là 10 ngày, kể từ ngày người phải thi hành án nhận được quyết định thi hành án hoặc được thông báo hợp lệ quyết định thi hành án. Hết thời hạn quy định trên, người phải thi hành án có điều kiện thi hành án mà không tự nguyện thi hành án thì bị cưỡng chế. Việc thi hành án phải được thực hiện công khai, minh bạch và đảm bảo quyền lợi hợp pháp của tất cả các bên liên quan.

Xem thêm: Luật sư tham gia giải quyết thi hành án dân sự

Dịch vụ luật sư giải quyết tranh chấp đất có yếu tố nước ngoài

Chuyên tư vấn luật sẽ cung cấp dịch vụ tư vấn, hướng dẫn trong việc giải quyết tranh chấp đất đai có yếu tố nước ngoài, bao gồm:

• Phân tích hồ sơ pháp lý về quyền sử dụng đất, xác định yếu tố nước ngoài, đánh giá khả năng thắng kiện, rủi ro pháp lý, và đề xuất phương án giải quyết tranh chấp đất tối ưu.
• Soạn thảo văn bản giải quyết tranh chấp: đơn yêu cầu hòa giải, đơn khởi kiện theo Mẫu 23-DS, đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp, đơn phản tố, … và toàn bộ tài liệu pháp lý đính kèm
• Thu thập chứng cứ chứng minh nguồn gốc tạo lập quyền sử dụng đất, quá trình sử dụng đất, hiện trạng sử dụng đất.
• Đại diện đương sự tham gia tố tụng tại phiên tòa sơ thẩm, phúc thẩm, trình bày quan điểm pháp lý, tranh luận với bên đối phương, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự.
• Luật sư tham gia tố tụng bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho đương sự trong giai đoạn sơ thẩm, phúc thẩm, thi hành án.
• Đại diện theo ủy quyền tham gia thi hành án: nộp đơn yêu cầu thi hành án, yêu cầu cưỡng chế thi hành án.

Câu hỏi thường gặp khi giải quyết tranh chấp đất đai có yếu tố nước ngoài

Trong tranh chấp đất đai có yếu tố nước ngoài, Trọng tài thương mại có thẩm quyền giải quyết không?

Trọng tài thương mại sẽ có thẩm quyền giải quyết đối với tranh chấp đất đai có yếu tố nước ngoài nếu tranh chấp phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai (ví dụ: hợp đồng thuê đất, hợp đồng góp vốn bằng QSDĐ, hợp đồng kinh doanh bất động sản) theo khoản 5 điều 236 Luật Đất đai 2024 và các bên phải có thỏa thuận trọng tài hợp lệ theo Điều 5 Luật Trọng tài Thương mại 2010.

Trước khi nộp đơn khởi kiện tranh chấp đất lên tòa án hoặc UBND, có bắt buộc phải lập biên bản hòa giải không thành không?

Theo khoản 2 Điều 235 và Điều 236 Luật Đất đai 2024, thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã là bắt buộc. Do đó, biên bản hòa giải không thành là tài liệu tiên quyết và phải có trong hồ sơ khi đề nghị UBND cấp có thẩm quyền giải quyết tranh chấp hoặc khi khởi kiện tại Tòa án nhân dân. Ngoài ra, khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ – HĐTP quy định tranh chấp đất đai mà chưa qua thủ tục hòa giải tại UBND cấp xã thì chưa đủ điều kiện khởi kiện.

Thời hạn tối đa mà UBND cấp xã phải thực hiện thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai là bao lâu theo Luật Đất đai 2024?

Căn cứ điểm c khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai 2024, thời hạn thực hiện thủ tục hòa giải tại UBND cấp xã là không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu.

Hậu quả pháp lý nếu không tuân thủ bản án/quyết định giải quyết tranh chấp đất đai đã có hiệu lực là gì?

Bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật của Tòa án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp cuối cùng của UBND phải được các bên tôn trọng thi hành. Căn cứ khoản 1 Điều 45 Luật Thi hành án Dân sự 2008 thì nếu quá thời hạn này mà người phải thi hành án không tự nguyện thực hiện, cơ quan thi hành án sẽ tiến hành cưỡng chế để đảm bảo việc thi hành án theo quy định pháp luật.

Việc giải quyết tranh chấp đất có yếu tố nước ngoài cần thật sự cẩn trọng để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của bên tranh chấp. Sự am hiểu sâu sắc về thẩm quyền Tòa án, thủ tục tố tụng và sự chuẩn bị kỹ lưỡng về các căn cứ pháp lý là chìa khóa để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên trong bối cảnh pháp luật Việt Nam đang ngày càng hoàn thiện. Để được hỗ trợ pháp lý kịp thời và hiệu quả, vui lòng liên hệ Chuyên tư vấn luật qua hotline: 1900636387.