Thỏa thuận miệng chuyển đổi quyền sử dụng đất là trường hợp trong cùng một xã, phường, thị trấn, cá nhân, hộ gia đình chuyển đổi quyền sử dụng đất cho nhau để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và việc thỏa thuận này BẰNG MIỆNG, không thông qua giấy tờ gì. Việc này dễ làm phát sinh tranh chấp và khi tranh chấp xảy ra thì làm thế nào. Bài biết sau đây sẽ cung cấp thông tin cho các bạn.
Chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp
Mục Lục
Quy định về chuyển quyền sử dụng đất bằng miệng
Quy định về hình thức chuyển quyền sử dụng đất
Điều 190 Luật Đất đai 2013 quy định về điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp như sau:
Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất, do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ.
Điều 691 Bộ luật dân sự 2015 quy định về hình thức chuyển quyền sử dụng đất như sau:
Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai được thực hiện thông qua hợp đồng.
Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản có chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền.
Thỏa thuận miệng chuyển đổi quyền sử dụng đất
Hiệu lực thỏa thuận chuyển đổi đất bằng miệng
Theo quy định tại Bộ luật dân sự thì những hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.
Thỏa thuận trao đổi quyền sử dụng đất chỉ là thỏa thuận miệng, không được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực và hai bên cũng không thực hiện việc sang tên quyền sử dụng đất cho nhau thì giao dịch giữa hai bên trong trường hợp này được xác định là giao dịch dân sự vô hiệu.
Hậu quả pháp lý của hợp đồng dân sự vô hiệu được quy định tại Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:
- Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.
- Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.
- Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.
- Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.
- Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.
>>> Xem thêm: Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Thực tiễn giải quyết thỏa thuận miệng chuyển đổi quyền sử dụng đất
Trong thực tế đã có vụ tranh chấp thỏa thuận đổi đất bằng miệng trong án lệ số 15/2017/AL. Án lệ về tranh chấp thỏa thuận miệng chuyển đổi quyền sử dụng đất số 15/2017/AL như sau:
Năm 1992, ông T (khu đất B) và bà H (khu đất K) thỏa thuận miệng đổi đất tạm thời, không lập giấy tờ, khi nào cần thì báo trước 1 tuần sẽ đổi lại.
Tháng 5/1994, có chủ trương kê khai đất canh tác của từng hộ gia đình theo Luật Đất đai năm 1993 để vào sổ địa bộ thuế của từng gia đình. Lúc đó, bà H đã kê khai đất đã được đổi tại khu B, ông Minh T đã kê khai đất đổi của gia đình bà H cùng với diện tích gia đình ông T đang sử dụng.
Cuối năm 1994, HTX Đ có văn bản giao đất cho các hộ, văn bản giao đất ghi gia đình ông T và bà H đổi đất cho nhau.
Đến năm 1994, do nhu cầu sản xuất gia đình bà H yêu cầu đổi trả lại đất nhưng gia đình ông T không đồng ý. Bà H có khiếu nại xã và huyện nhưng không được giải quyết dứt điểm.
Năm 2006, bà H khởi kiện đề nghị Tòa án buộc ông T phải trả lại đất cho gia đình bà theo đúng quy định của pháp luật. Gia đình ông T đã trực tiếp canh tác từ năm 1992 cho đến nay. Vì vậy, ông T không chấp nhận yêu cầu đòi đổi lại đất của nguyên đơn.
Theo án lệ 15/2017/AL, việc đổi đất giữa các bên là trên cơ sở tự nguyện, xuất phát từ nhu cầu sử dụng canh tác của các bên. Sau khi đổi đất, hai bên đã đăng ký, kê khai, được ghi nhận tại Sổ địa chính đối với diện tích đất đổi và trực tiếp canh tác, sử dụng ổn định, liên tục từ năm 1992 cho đến nay, quá trình sử dụng đất ông T cải tạo mảnh đất được đổi với bà H.
Các chứng cứ có trong hồ sơ thể hiện các bên tiến hành làm thủ tục đăng ký, kê khai các diện tích đất đã đổi tại chính quyền địa phương từ năm 1994, các thủ tục khác như giao giấy tờ đất, kê khai tính thuế cũng từ năm 1994. Trong trường hợp này, phải công nhận việc đổi đất là thực tế để công nhận các đương sự có quyền sử dụng diện tích đất đã đổi mới đúng và phù hợp với thực tế.
Vì vậy, dù hai bên thỏa thuận miệng, không có giá trị pháp lý nhưng trên thực tế, trên các sổ sách giấy tờ đã chứng minh rằng hai bên đổi đất cho nhau nên án lệ 15/2017/AL công nhận thỏa thuận miệng của các đương sự về việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp đó để xác định các đương sự có quyền sử dụng diện tích đất đã đổi.
Tranh chấp đổi đất qua thỏa thuận miệng
Giải quyết tranh chấp thỏa thuận đổi đất bằng miệng
Từ các quy định và thực tiễn án lệ nêu trên, ta có thể thấy rằng việc thỏa thuận đổi đất bằng miệng là không có giá trị pháp lý và giao dịch dân sự này sẽ bị vô hiệu, hai bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Tuy nhiên, tùy từng trường hợp cụ thể theo thực tế mà quyết định nó có hiệu lực hay không.
Nếu hai bên không thể thỏa thuận đi đến thống nhất hướng giải quyết thì nộp đơn lên Tòa án để được xem xét và đưa ra giải pháp một cách thích hợp.
Trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp trao đổi đất bằng miệng
Căn cứ điều 202 Luật Đất đai 2013 Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở. Nếu các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn lên Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.
Thẩm quyền giải quyết tranh chấp thỏa thuận trao đổi đất bằng miệng
Nếu tranh chấp trao đổi đất bằng miệng không được hòa giải thông qua hòa giải cơ sở và hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã thì tranh chấp sẽ được giải quyết tùy trường hợp như sau:
- Trường hợp 1: Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân nơi có đất giải quyết;
- Trường hợp 2: Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định như sau:
Một, nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền nếu tranh chấp thuộc các trường hợp:
- Tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;
- Tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, …..
Hai, khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;
>>> Xem thêm: Giải Quyết Tranh Chấp Đất Đai Bằng Giấy Viết Tay
Luật sư tư vấn giải quyết thỏa thuận miệng chuyển đổi quyền sử dụng đất
- Luật sư tư vấn pháp luật về giải quyết tranh chấp chuyển đổi quyền sử dụng đất qua thỏa thuận miệng.
- Luật sư tư vấn trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp.
- Luật sư tư vấn và hỗ trợ khách hàng soạn thảo đơn từ và các giấy tờ liên quan để nộp lên cơ quan có thẩm quyền.
Trên đây là bài viết của chúng tôi về “Hướng dẫn giải quyết thỏa thuận miệng chuyển đổi quyền sử dụng đất”. Nếu quý bạn đọc còn cần giải đáp về giải quyết tranh chấp chuyển đổi quyền sử dụng đất thông qua thỏa thuận miệng hoặc về pháp luật đất đai nói chung, xin vui lòng liên hệ chúng tôi qua HOTLLINE 1900.63.63.87 để được LUẬT SƯ ĐẤT ĐAI tư vấn và được hỗ trợ tốt nhất. Xin cảm ơn!
