Điều kiện tách thửa đất ở từng địa phương theo quy định mới

Điều kiện tách thửa đất ở từng địa phương hiện được xác định dựa trên quy định chung của Luật Đất đai 2024 và quy định cụ thể của từng tỉnh. Các địa phương được trao quyền quy định diện tích tối thiểu tách thửa nhằm bảo đảm phù hợp với quy hoạch, hạ tầng và mật độ dân cư thực tế. Vì vậy, người sử dụng đất cần đồng thời đáp ứng điều kiện pháp luật chung và quy định riêng của địa phương nơi có đất. Việc hiểu đúng quy định tách thửa giúp hạn chế rủi ro pháp lý và tránh phát sinh vướng mắc khi thực hiện thủ tục hành chính. Bài viết sau đây của Chuyên tư vấn luật sẽ phân tích các điều kiện tách thửa đất ở theo quy định pháp luật hiện hành.

Điều kiện chung để được tách thửa (áp dụng toàn quốc)

Theo khoản 1 và khoản 2 Điều 220 Luật Đất đai 2024, việc tách thửa đất chỉ được thực hiện khi thửa đất đáp ứng đầy đủ các điều kiện:

• Thửa đất đã được cấp một trong các loại giấy chứng nhận;
• Thửa đất còn trong thời hạn sử dụng đất;
• Đất không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
• Đảm bảo lối đi; được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có;
• Đảm bảo cấp nước, thoát nước và nhu cầu cần thiết khác hợp lý.
• Các thửa đất sau khi tách thửa phải bảo đảm diện tích tối thiểu với loại đất đang sử dụng theo quy định của UBND cấp tỉnh. 
• Trường hợp thửa đất được tách có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa thì phải thực hiện đồng thời việc hợp thửa với thửa đất liền kề;
• Trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất thì thực hiện tách thửa, diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách phải bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng. Đối với thửa đất có đất ở và đất khác thì không bắt buộc thực hiện tách thửa khi chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất, trừ trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu tách thửa;
• Trường hợp phân chia quyền sử dụng đất theo bản án, quyết định của Tòa án mà việc phân chia không bảo đảm các điều kiện, diện tích, kích thước tách thửa theo quy định thì không thực hiện tách thửa.

Diện tích tối thiểu tách thửa do từng địa phương quy định

Pháp luật đất đai không quy định một mức diện tích tách thửa chung trên toàn quốc. Thay vào đó, pháp luật giao thẩm quyền cho UBND cấp tỉnh ban hành quy định cụ thể phù hợp với điều kiện thực tế của từng địa phương.

Căn cứ để UBND quy định cụ thể điều kiện, diện tích tối thiểu của việc tách thửa đất, hợp thửa đất đối với từng loại đất theo khoản 4 Điều 220 Luật Đất đai 2024 bao gồm:

• Quy định tại khoản 1, 2 Điều 220 Luật Đất đai 2024 và quy định khác có liên quan;
• Phong tục, tập quán tại địa phương.

Việc phân quyền này nhằm đảm bảo việc quản lý đất đai phù hợp với mật độ dân cư, điều kiện hạ tầng và định hướng phát triển đô thị tại từng tỉnh, thành phố. Vì vậy, diện tích tối thiểu được phép tách thửa có thể khác nhau giữa các địa phương.

Ví dụ, tại Thành phố Hồ Chí Minh, theo Quyết định 100/2024/QĐ-UBND của UBND thành phố, diện tích tối thiểu để tách thửa đối với đất ở tại các quận nội thành phải từ 36 m² trở lên và phải đáp ứng thêm các điều kiện về chiều rộng mặt tiền và chiều sâu thửa đất. Trong khi đó, nhiều tỉnh thành khác có thể quy định diện tích tối thiểu lớn hơn hoặc nhỏ hơn tùy theo đặc điểm phát triển đô thị và quỹ đất của địa phương.

Một số trường hợp không được tách thửa

Theo quy định pháp luật hiện hành, không phải mọi thửa đất đều có thể thực hiện tách thửa. Một số trường hợp pháp luật không cho phép tách thửa nhằm đảm bảo trật tự quản lý đất đai và thực hiện quy hoạch. Các trường hợp điển hình là không đảm bảo điều kiện khoản 1 và 2 Điều 220 Luật Đất đai 2024. Điển hình khi thửa đất thuộc trường hợp:

• Đất đang có tranh chấp về quyền sử dụng đất. Đây là nguyên tắc nhằm tránh phát sinh thêm tranh chấp hoặc làm phức tạp quá trình giải quyết tranh chấp.
• Đất đang bị kê biên để thi hành án cũng không được thực hiện việc tách thửa theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự.
• Thửa đất nằm trong khu vực đã có quyết định thu hồi đất hoặc thuộc quy hoạch phải thu hồi cũng không được phép tách thửa.
• Thửa đất sau khi tách không đảm bảo diện tích tối thiểu theo quy định của UBND cấp tỉnh hoặc không có lối đi hợp pháp kết nối với hệ thống giao thông thì cơ quan đăng ký đất đai cũng sẽ từ chối giải quyết hồ sơ tách thửa.

Những trường hợp nêu trên cho thấy việc tách thửa đất phải tuân thủ chặt chẽ các điều kiện pháp lý nhằm bảo đảm quản lý đất đai ổn định. Do đó, người sử dụng đất cần kiểm tra đầy đủ các điều kiện theo Luật Đất đai 2024 trước khi nộp hồ sơ tách thửa để tránh bị cơ quan có thẩm quyền từ chối giải quyết.

Khuyến nghị lưu ý về thủ tục tách thửa 

Người sử dụng đất cần lưu ý các vấn đề sau khi tách thửa cần lưu ý thêm các vấn đề sau:

Trước hết, quy định mới đã có sự linh hoạt hơn về điều kiện lối đi. Theo khoản 3 Điều 11 Nghị quyết 254/2025/QH15 thửa đất sau khi tách chỉ cần bảo đảm khả năng kết nối với hệ thống giao thông công cộng. Trong trường hợp thửa đất không tiếp giáp trực tiếp đường giao thông, người sử dụng đất vẫn có thể sử dụng lối đi hợp pháp qua thửa đất liền kề nếu được chủ sử dụng đất đó đồng ý hoặc đã có quyền sử dụng lối đi theo thỏa thuận hoặc theo quy định pháp luật. 

Ngoài ra, trường hợp người sử dụng đất dành một phần diện tích của thửa đất ở hoặc thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất để làm lối đi, khi thực hiện việc tách thửa đất hoặc hợp thửa đất thì không bắt buộc thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất để làm lối đi đó.

Về thủ tục thực hiện tách thửa thì lưu ý quy định tại Điều 15 Nghị định 49/2026/NĐ-CP và Phần V Phụ lục 1 Nghị định 151/2025/NĐ-CP để xác định hồ sơ và thủ tục tách thửa đất khi đang sử dụng. Hồ sơ tách thửa bao gồm: 

• Đơn đề nghị tách thửa đất, hợp thửa đất;
• Bản vẽ tách thửa đất theo mẫu;
• Giấy chứng nhận đã cấp
• Các văn bản của cơ quan có thẩm quyền có thể hiện nội dung tách thửa đất (nếu có).

Luật sư tư vấn hỗ trợ về thủ tục tách thửa

Việc tách thửa đất trên thực tế có thể phát sinh nhiều vấn đề pháp lý như xác định quy hoạch, điều kiện diện tích, tranh chấp ranh giới hoặc thủ tục hành chính phức tạp. Do đó, người sử dụng đất có thể cân nhắc sử dụng dịch vụ luật sư để được hỗ trợ pháp lý. Luật sư hỗ trợ khách hàng thực hiện các công việc như:

• Tư vấn điều kiện tách thửa theo quy định pháp luật và quy định của từng địa phương.
• Kiểm tra quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng và khả năng tách thửa của thửa đất dự kiến thực hiện.
• Đánh giá diện tích tối thiểu, kích thước thửa đất và các điều kiện hạ tầng theo quy định của UBND cấp tỉnh.
• Hỗ trợ chuẩn bị hồ sơ tách thửa, bao gồm đơn đề nghị, tài liệu pháp lý và bản vẽ đo đạc địa chính.
• Làm việc với đơn vị đo đạc để lập bản vẽ tách thửa phù hợp quy chuẩn kỹ thuật.
• Đại diện khách hàng nộp hồ sơ và làm việc với Văn phòng đăng ký đất đai hoặc cơ quan có thẩm quyền.
• Theo dõi tiến độ giải quyết hồ sơ, hỗ trợ bổ sung hoặc giải trình khi cơ quan nhà nước yêu cầu.
• Tư vấn và hỗ trợ giải quyết các tranh chấp về ranh giới đất, lối đi chung hoặc quyền sử dụng đất liên quan đến việc tách thửa.

Việc có luật sư hỗ trợ ngay từ đầu sẽ giúp người sử dụng đất xác định đúng điều kiện pháp lý, chuẩn bị hồ sơ đầy đủ và hạn chế rủi ro trong quá trình thực hiện thủ tục tách thửa. 

Câu hỏi liên quan tách thửa 

Một số câu hỏi thường gặp liên quan đến tách thửa đất mà người sử dụng đất quan tâm:

Trường hợp thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu có được tách thửa không?

Theo điểm a khoản 2 Điều 220 Luật Đất đai 2024, nếu thửa đất sau khi tách nhỏ hơn diện tích tối thiểu thì không được thực hiện tách thửa độc lập. Tuy nhiên pháp luật cho phép người sử dụng đất thực hiện đồng thời việc tách thửa và hợp thửa với thửa đất liền kề.

Khi đó diện tích của thửa đất mới sau hợp thửa phải đảm bảo diện tích tối thiểu theo quy định địa phương. Quy định này nhằm tránh việc hình thành các thửa đất quá nhỏ, không phù hợp quy hoạch hoặc khó sử dụng. Vì vậy cần kiểm tra quy định của UBND tỉnh trước khi thực hiện tách thửa.

Đất đang có tranh chấp có được phép tách thửa không?

Theo điểm c khoản 1 Điều 220 Luật Đất đai 2024 thì đất đang có tranh chấp về quyền sử dụng đất sẽ không được thực hiện thủ tục tách thửa. Quy định này nhằm tránh phát sinh thêm tranh chấp hoặc làm phức tạp quá trình giải quyết. 

Khi tranh chấp xảy ra, cơ quan đăng ký đất đai sẽ tạm dừng giải quyết các thủ tục liên quan đến thửa đất đó. Chỉ sau khi tranh chấp được giải quyết bằng bản án hoặc quyết định có hiệu lực pháp luật thì người sử dụng đất mới có thể thực hiện tách thửa. Điều này nhằm đảm bảo quyền lợi hợp pháp của các bên liên quan.

>> Xem thêm: Giải quyết tranh chấp lối đi chung giữa các thửa đất liền kề

Đất đang bị kê biên thi hành án có được tách thửa không?

Theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự và Luật Đất đai 2024, đất đang bị kê biên sẽ không được thực hiện các giao dịch hoặc thủ tục biến động. Việc tách thửa trong trường hợp này cũng bị hạn chế để bảo đảm nghĩa vụ thi hành án. Cơ quan đăng ký đất đai sẽ từ chối tiếp nhận hoặc giải quyết hồ sơ tách thửa nếu phát hiện thửa đất đang bị kê biên. Sau khi việc thi hành án hoàn tất hoặc có quyết định giải tỏa kê biên thì người sử dụng đất mới có thể thực hiện các thủ tục liên quan. Quy định này nhằm bảo đảm quyền lợi của người được thi hành án.

Trường hợp phân chia đất theo bản án của tòa án có phải đáp ứng điều kiện tách thửa không?

Theo quy định của Luật Đất đai 2024, việc phân chia quyền sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của tòa án vẫn phải tuân thủ điều kiện tách thửa. Nếu việc phân chia làm phát sinh các thửa đất không đảm bảo diện tích hoặc kích thước tối thiểu thì sẽ không thực hiện tách thửa. Khi đó cơ quan đăng ký đất đai sẽ hướng dẫn các bên thực hiện các biện pháp khác phù hợp quy định pháp luật. Quy định này nhằm đảm bảo quản lý đất đai thống nhất và phù hợp quy hoạch. Đồng thời tránh hình thành các thửa đất không đủ điều kiện sử dụng.

Việc hiểu đúng quy định tách thửa đất có ý nghĩa gì đối với người sử dụng đất?

Việc hiểu đúng các quy định về tách thửa giúp người sử dụng đất chủ động trong quá trình quản lý và sử dụng đất. Khi nắm rõ điều kiện pháp lý theo Luật Đất đai 2024, người dân có thể chuẩn bị hồ sơ đầy đủ và đúng quy định. Điều này giúp hạn chế rủi ro hồ sơ bị từ chối hoặc phải bổ sung nhiều lần. Đồng thời việc tuân thủ đúng quy định cũng giúp đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất. Ngoài ra còn góp phần đảm bảo việc sử dụng đất phù hợp quy hoạch và trật tự quản lý đất đai.

Kết luận

Quy định mới của Luật Đất đai 2024 đã xây dựng cơ chế quản lý tách thửa đất theo hướng kết hợp giữa quy định chung của pháp luật và thẩm quyền quyết định của địa phương. Vì vậy, trước khi thực hiện thủ tục tách thửa, người sử dụng đất cần kiểm tra đồng thời điều kiện của luật và quy định của UBND tỉnh nơi có đất. Nếu cần hỗ trợ pháp lý chi tiết, người dân có thể liên hệ Chuyên tư vấn luật hoặc gọi hotline 1900636387 để được Luật sư chuyên lĩnh vực đất đai hướng dẫn và hỗ trợ thực hiện thủ tục đúng quy định pháp luật.