Luật Đất Đai

Điều kiện cho thuê quyền sử dụng đất để kinh doanh

Điều kiện cho thuê quyền sử dụng đất để kinh doanh là một trong những điều kiện cơ bản của người sử dụng đất. Việc cho thuê thì cần đáp ứng đủ những điều kiện theo quy định pháp luật Việt Nam về đất đai hoặc luật kinh doanh bất động sản tùy vào quy mô. Vậy điều kiện cho thuê quyền sử dụng đất để hoạt động kinh doanh được quy định như thế nào ? Bài viết dưới đây của Chuyên Tư Vấn Luật sẽ giúp giải đáp thắc mắc của quý đọc giả.

Cho thuê quyền sử dụng đất để kinh doanhCho thuê quyền sử dụng đất để kinh doanh

Điều kiện thực hiện thủ tục cho thuê quyền sử dụng đất để kinh doanh

Quyền cho thuê

Thứ nhất, người sử dụng đất có quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất để kinh doanh nếu đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013:

  • Người sử dụng đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ( trừ trường hợp khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật đất đai 2013 ).
  • Đất không có tranh chấp;
  • Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
  • Quyền sử dụng đất còn trong thời hạn sử dụng đất.

Thứ hai, tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải đáp ứng các điều kiện sau đây quy định tại Khoản 1 Điều 4 Nghị định 02/2022/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh Bất động sản (gọi tắt là Nghị định 02/2022/NĐ-CP), cụ thể:

  • Phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã, có ngành nghề kinh doanh bất động sản (sau đây gọi chung là doanh nghiệp);
  • Phải công khai trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp, tại trụ sở Ban Quản lý dự án (đối với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản), tại sàn giao dịch bất động sản (đối với trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch bất động sản) các thông tin sau: Thông tin về doanh nghiệp, Thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định tại khoản 2 Điều 6 của Luật Kinh doanh bất động sản, Thông tin về việc thế chấp nhà, công trình xây dựng, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh (nếu có), thông tin về số lượng, loại sản phẩm bất động sản được kinh doanh, số lượng, loại sản phẩm bất động sản đã bán, chuyển nhượng, cho thuê mua và số lượng, loại sản phẩm còn lại đang tiếp tục kinh doanh.

Đối với các thông tin đã công khai quy định tại điểm này mà sau đó có thay đổi thì phải được cập nhật kịp thời ngay sau khi có thay đổi;

  • Chỉ kinh doanh các bất động sản có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 9, Điều 55 của Luật Kinh doanh bất động sản.

Lưu ý: Quy định tại Điều 5 Nghị định 02/2022/NĐ-CP thì tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không bắt buộc phải đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 4 Nghị định 02/2022/NĐ-CP.

Như vậy, chỉ khi đáp ứng các điều kiện nêu trên thì người sử dụng đất, tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản mới được phép cho thuê quyền sử dụng đất.

Đối tượng được thuê quyền sử dụng đất

Các đối tượng được thuê quyền sử dụng đất quy định trong Luật đất đai 2013 sẽ được chia thành 2 trường hợp.

Chủ thể được nhà nước cho thuê đất được quy định trong điều 57 Luật đất đai 2013 bao gồm các trường hợp sau:

Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trong các trường hợp sau đây:

  • Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;
  • Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức được giao quy định tại Điều 129 của Luật này;
  • Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;
  • Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh;
  • Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê;
  • Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp;
  • Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao sử dụng đất để xây dựng trụ sở làm việc.

Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm đối với:

  • Đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối hoặc sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh.

Chủ thể được thuê lại quyền sử dụng đất để kinh doanh được quy định tại Điểm d Điều 179 Luật đất đai 2013:

  • Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
  • Cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam thuê quyền sử dụng đất;

Các chủ thể phải thuộc 2 trường hợp chủ thể được quyền cho thuê quyền sử dụng đất để kinh doanh ở trên mới được nhà nước cho thuê và thuê quyền sử dụng đất.

Quyền và nghĩa vụ các bên khi thực hiện thủ tục thuê quyền sử dụng đất

Quyền và nghĩa vụ của các bên khi thực hiện thủ tục thuê quyền sử dụng đất (trường hợp thuê đất của người có quyền sử dụng đất) được quy định theo luật kinh doanh bất động sản 2014 bao gồm:

Quyền của bên cho thuê quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 42 Luật kinh doanh bất động sản 2014:

  • Yêu cầu bên thuê khai thác, sử dụng đất theo đúng mục đích, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, dự án đầu tư và thỏa thuận trong hợp đồng.
  • Yêu cầu bên thuê thanh toán tiền thuê theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng.
  • Yêu cầu bên thuê chấm dứt ngay việc sử dụng đất không đúng mục đích, huỷ hoại đất hoặc làm giảm sút giá trị sử dụng của đất; nếu bên thuê không chấm dứt ngay hành vi vi phạm thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng, yêu cầu bên thuê trả lại đất đang thuê và bồi thường thiệt hại.
  • Yêu cầu bên thuê giao lại đất khi hết thời hạn thuê theo hợp đồng.
  • Yêu cầu bên thuê bồi thường thiệt hại do lỗi của bên thuê gây ra.
  • Các quyền khác trong hợp đồng.

Nghĩa vụ của bên cho thuê quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 43 Luật kinh doanh bất động sản 2014:

  • Cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về quyền sử dụng đất và chịu trách nhiệm về thông tin do mình cung cấp.
  • Chuyển giao đất cho bên thuê đủ diện tích, đúng vị trí và tình trạng đất theo thoả thuận trong hợp đồng.
  • Đăng ký việc cho thuê quyền sử dụng đất.
  • Kiểm tra, nhắc nhở bên thuê bảo vệ, giữ gìn đất và sử dụng đất đúng mục đích.
  • Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật.
  • Thông báo cho bên thuê về quyền của người thứ ba đối với đất thuê.
  • Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
  • Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.

Quyền của bên thuê quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 44 Luật kinh doanh bất động sản 2014:

  • Yêu cầu bên cho thuê cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về quyền sử dụng đất được cho thuê.
  • Yêu cầu bên cho thuê chuyển giao đất đúng diện tích, đúng vị trí và tình trạng đất theo thoả thuận trong hợp đồng.
  • Được sử dụng đất thuê theo thời hạn trong hợp đồng.
  • Khai thác, sử dụng đất thuê và hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất thuê.
  • Yêu cầu bên cho thuê bồi thường thiệt hại do lỗi của bên cho thuê gây ra.
  • Các quyền khác trong hợp đồng.

Nghĩa vụ của bên thuê quyền sử dụng đất quy định tại Điều 41 Luật kinh doanh bất động sản 2014:

  • Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới, đúng thời hạn cho thuê.
  • Không được huỷ hoại đất.
  • Thanh toán đủ tiền thuê quyền sử dụng đất theo thời hạn và phương thức đã thoả thuận trong hợp đồng.
  • Tuân theo quy định về bảo vệ môi trường; không được làm tổn hại đến quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất xung quanh.
  • Trả lại đất đúng thời hạn và tình trạng đất theo thoả thuận trong hợp đồng.
  • Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
  • Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.

Trên đây là quyền và nghĩa vụ của các bên khi tham gia thực hiện thủ tục cho thuê quyền sử dụng đất để kinh doanh. Các bên cầm nắm rõ quyền và nghĩa vụ của mình để tránh phát sinh những tranh chấp không đáng có.

Quyền và nghĩa vụ của các bênQuyền và nghĩa vụ của các bên

Trình tự thủ tục cho thuê quyền sử dụng đất để kinh doanh

Cơ quan có thẩm quyền giải quyết

Khi thực hiện việc cho thuê quyền sử dụng đất để kinh doanh, người sử dụng đất phải thực hiện đăng ký đất đai tại cơ quan có thẩm quyền theo quy định tại Điểm a Khoản 4 Điều 90 Luật Đất đai 2013. Thẩm quyền giải quyết đăng ký biến động đất đai để cho thuê được quy định như sau:

  • Cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục đăng ký đất đai, tài sản khác gắn liền với đất là Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
  • Đối với nơi chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh tiếp nhận hồ sơ đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài;
  • Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện tiếp nhận hồ sơ đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
  • Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư có nhu cầu nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã thì Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả.
  • Trường hợp đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất; cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận thì trong thời hạn 03 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, Ủy ban nhân dân cấp xã phải chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

Vậy, cơ quan có thẩm quyền giải quyết đó là Văn phòng đăng ký đất đai và Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai.

Cơ sở pháp lý: Khoản 2 Điều 60 Nghị định 43/2014/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung bởi khoản 19 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP sửa đổi bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành luật Đất đai.

>>>Xem thêm: Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Trình tự thực hiện thủ tục

Thủ tục giải quyết trình tự cho thuê quyền sử dụng đất theo Điều 79 Nghị định 43/2013/NĐ-CP sẽ gồm có các bước sau:

Bước 1: Người sử dụng đất chuẩn bị hồ sơ:

Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất gồm có:

  • Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK.
  • Hợp đồng, văn bản về việc cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
  • Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
  • Văn bản chấp thuận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư;
  • Văn bản của người sử dụng đất đồng ý cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được cho thuê tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp cho thuê tài sản gắn liền với đất mà chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất.

Bước 2: Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Bước 3: Văn phòng đăng ký đất đai tiếp nhận hồ sơ.

Bước 4: Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:

  • Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;
  • Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
  • Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đổi với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

Việc người sử dụng đất nắm rõ trình tự thủ tục cho thuê quyền sử dụng đất để kinh doanh cũng như hồ sơ chuẩn bị cho việc biến động đất do cho thuê quyền sử dụng đất là rất cần thiết. Trên đây là trình tự thủ tục và hồ sơ cần chuẩn bị.

Cơ sở pháp lý:  Điều 79 Nghị định 43/2013/NĐ-CP, Khoản 2 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT sửa đổi, bổ sung bởi Khoản 1 Điều 2 Thông tư 14/2023/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính.

Dịch vụ luật sư tư vấn các vấn đề về cho thuê quyền sử dụng đất

Với đội ngũ luật sư chuyên nghiệp và nhiều năm kinh nghiệm. Chuyên Tư Vấn Luật sẽ cung cấp cho khách hàng một số dịch vụ pháp lý nhằm hỗ trợ tư vấn cho các vấn đề khi cho thuê quyền sử dụng đất như sau:

  • Tư vấn quy định điều kiện cho thuê quyền sử dụng đất để kinh doanh.
  • Tư vấn nội dung hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất.
  • Soạn thảo nội dung hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất.
  • Hướng dẫn giải quyết khi có tranh chấp.

Việc nhận được tư vấn từ đội ngũ luật sư, sẽ giúp khách hàng có cái nhìn rõ ràng về thủ tục, cách thức soạn thảo văn bản cũng như quyền, lợi ích bản thân. Ngoài ra khi có tranh chấp, sự tư vấn của luật sư là cần thiết vì nó giúp tiết kiệm chi phí, thời gian của khách hàng.

Dịch vụ luật sư tư vấn đất đaiDịch vụ luật sư tư vấn đất đai

Việc nắm rõ điều kiện, thủ tục cho thuê quyền sử dụng đất cho hoạt động kinh doanh theo quy định của pháp luật là vô cùng quan trọng và cần thiết bởi vì nó ảnh hưởng rất nhiều đến quyền, lợi ích các bên. Nếu độc giả còn có những thắc mắc và mong muốn nhận được tư vấn từ Luật sư Đất đai. Hãy liên hệ với chúng tôi qua Hotline 1900636387.

4.7 (15 bình chọn)

Bài viết được Tham vấn bởi Luật sư: Võ Tấn Lộc - Tác giả: Vũ Thị Hải Yến
Tham vấn bởi Luật sư: Võ Tấn Lộc - Tác giả: Vũ Thị Hải Yến

Tác giả: Chuyên Viên Pháp Lý - Vũ Thị Hải Yến

Lĩnh vực tư vấn: hành chính, dân sự, đất đai, di chúc, thừa kế.

Trình độ đào tạo: Trường Đại học Luật

Số năm kinh nghiệm thực tế: 2 năm

Tổng số bài viết: 915 bài viết