Các trường hợp tranh chấp đất đai diễn ra ngày càng phổ biến và phức tạp, trong đó, trường hợp “đất mua mà không biết tranh chấp, đã sang tên rồi thì có phải trả lại” diễn ra khả phổ biến. Vậy trong trường hợp này có phải trả lại đất, trình tự thủ tục hòa giải/ khởi kiện diễn ra như thế nào? Trong phạm vi bào viết, tôi sẽ tư vấn về nội dung này

Hình ảnh Mua đất không có tranh chấp
Mua đất không có tranh chấp

Quy định của pháp luật về bảo vệ người thứ ba ngay tình

Trong giao dịch dân sự, người thứ ba ngay tình được hiểu là người chiếm hữu không có căn cứ pháp lý đối với tài sản nhưng không biết và không thể biết việc chiếm hữu tài sản đó là không có căn cứ pháp luật. Theo quy định tại Điều 133 Bộ luật Dân sự 2015 thì quyền lợi của người thứ ba ngay tình được pháp luật bảo vệ:

  • Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng đối tượng của giao dịch là tài sản không phải đăng ký đã được chuyển giao cho người thứ ba ngay tình thì giao dịch được xác lập, thực hiện với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp quy định tại Điều 167 của Bộ luật này, cụ thể: Chủ sở hữu có quyền đòi lại động sản không phải đăng ký quyền sở hữu từ người chiếm hữu ngay tình trong trường hợp người chiếm hữu ngay tình có được động sản này thông qua hợp đồng không có đền bù với người không có quyền định đoạt tài sản; trường hợp hợp đồng này là hợp đồng có đền bù thì chủ sở hữu có quyền đòi lại động sản nếu động sản đó bị lấy cắp, bị mất hoặc trường hợp khác bị chiếm hữu ngoài ý chí của chủ sở hữu.
  • Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu.

Trường hợp tài sản phải đăng ký mà chưa được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì giao dịch dân sự với người thứ ba bị vô hiệu, trừ trường hợp người thứ ba ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá tại tổ chức có thẩm quyền hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó chủ thể này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa.

  • Chủ sở hữu không có quyền đòi lại tài sản từ người thứ ba ngay tình, nếu giao dịch dân sự với người này không bị vô hiệu theo quy định tại khoản 2 Điều 133 nhưng có quyền khởi kiện, yêu cầu chủ thể có lỗi dẫn đến việc giao dịch được xác lập với người thứ ba phải hoàn trả những chi phí hợp lý và bồi thường thiệt hại.

Như vậy, nếu mua đất đai mà không biết đất đó có tranh chấp, nhưng khi mua đất mà đất đó đã có sổ đỏ, sau khi mua đất đã sang tên sổ thì được xác định là người thứ ba ngay tình và không cần phải trả lại đất.

Điệu kiện khởi kiện vụ án dân sự?

Hình ảnh thủ tục khởi kiện đất đai
Thủ tục khởi kiện đất đai
  • Chủ thể khởi kiện phải có quyền khởi kiện và có đủ năng lực hành vi tố tụng dân sự.
  • Vụ án được khởi kiện phải thuộc thẩm quyền giải quyết của tòa án.
  • Vụ án vẫn còn thời hiệu khởi kiện.
  • Sự việc chưa được giải quyết bằng một bản án hay quyết định có hiệu lực pháp luật của tòa án hoặc quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Hồ sơ giải quyết tranh chấp đất đai?

  • Đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.
  • Biên bản hòa giải tại UBND cấp xã.
  • Biên bản làm việc với các bên tranh chấp và người có liên quan.
  • Biên bản kiểm tra hiện trạng đất tranh chấp.
  • Biên bản cuộc họp các ban, ngành có liên quan để tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai đối với trường hợp hòa giải không thành.
  • Biên bản hòa giải trong quá trình giải quyết tranh chấp.
  • Trích lục bản đồ, hồ sơ địa chính qua các thời kỳ liên quan đến diện tích đất tranh chấp và các tài liệu làm chứng cứ.
  • Chứng minh trong quá trình giải quyết tranh chấp.
  • Báo cáo đề xuất và dự thảo quyết định giải quyết tranh chấp hoặc dự thảo quyết định công nhận hòa giải thành.
  • Quyết định giải quyết tranh chấp hoặc quyết định công nhận hòa giải thành do chủ tịch UBND các cấp có thẩm quyền gửi cho các bên tranh chấp, các tổ chức, cá nhân có quyền và nghĩa vụ liên quan.

Trình tự giải quyết tranh chấp đất đai?

Hình ảnh Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai
Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai
  • UBND xã phải tiến hành tổ chức hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của UBND cấp xã.

Nếu trong quá trình hòa giải có sự thay đổi về hiện trạng ranh giới, người sử dụng đất thì UBND xã phải gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp TCĐĐ giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác.

  • Giải quyết tranh chấp đất đai theo trình tự tố tụng dân sự: Người khởi kiện vụ án gửi đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ đến Tòa án có thẩm quyền, thực hiện việc tạm ứng án phí và hoàn chỉnh hồ sơ, đơn khởi kiện theo yêu cầu của Tòa án. Tòa tiến hành thụ lý vụ án, tiến hành hòa giải. Nếu hòa giải không thành thì Tòa án đưa vụ án ra xét xử.
  • Giải quyết tranh chấp đất đai theo trình tự hành chính: Trình tự này được áp dụng đối với trường hợp tranh chấp mà đương sự không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định và lựa chọn giải quyết tranh chấp tại UBND.

Trong vụ án dân sự nói chung và tranh chấp đất đai nói riêng, luật sư tham gia tố tụng với tư cách là người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho đương sự. Đối với những vụ án phức tạp, có giá trị tài sản tranh chấp lớn… thì luật sự đóng vai trò hết sức quan trọng trong việc định hướng tố tụng cho cả 3 giai đoạn: tiền tố tụng, tố tụng và sau tố tụng. Đồng thời, giúp hạn chế được những rủi ro không đáng có, tiết kiệm thời gian, công sức tiền bạc thông qua việc tư vấn, hướng dẫn thủ tục giải quyết tranh chấp như tư vấn cách khai và đòi tài sản sao cho có lợi nhiều nhất…Với sự tư vấn tận tâm, uy tín của những luật sư giàu kinh nghiệm sẽ giúp đương sự chuyển bại thành thắng và đòi tài sàn một cách hiệu quả.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi, trường hợp các bạn cần hỗ trợ hãy liên hệ ngay Luật sư Phan Mạnh Thăng theo Hotline 0908 748 368 để được tư vấn và hỗ trợ.