Đất khai hoang có được đền bù không?

Khai hoang đất là một trong những hoạt động được nhà nước khuyến khích từ những năm 1960 cho đến nay. Người dân đã thực hiện chủ trương đó để đi khai khẩn đất đai làm nơi sản xuất, sinh hoạt. Tuy nhiên, vì lý do quốc phòng, an ninh hay để phát triển kinh tế – xã hội vì mục đích cộng đồng mà phần đất này bị nhà nước ra quyết định thu hồi đất. Vậy, phần đất khai hoang có được đền bù không?

Đất khai hoang bị thu hồi trong trường hợp nào?

Theo quy định của pháp luật thì không có quy định về đất khai hoang bị thu hồi mà chỉ quy định về các trường hợp thu hồi đất bao gồm:

• Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh
• Thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng
• Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về ĐẤT ĐAI
• Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.

Do vậy, dù là đất đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay đất khai hoang đủ điều kiện cấp chứng nhận QSDĐ nhưng chưa làm bìa đỏ đất khai hoang hay đất khai hoang không đủ điều kiện xác nhận đất khai hoang vẫn có thể bị thu hồi theo quy định của nhà nước nếu thuộc các trường hợp trên.

Luật quy định mỗi trường hợp thu hồi sẽ có những chính sách về bồi thường, đền bù khác nhau. Có những trường hợp đất thu hồi được “đền bù” và có trường hợp đất không được đền bù và nó căn cứ vào tính hợp pháp của loại đất đó để xác định bồi thường hay không.

Trường hợp đất khai hoang được đền bù          

Đối với đất khai hoang bị thu hồi thì chính sách bồi thường, hỗ trợ đất khai hoang được áp dụng theo quy định tại điều Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định bồi thường về đất cho người đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất như sau:

• Khi Nhà nước thu hồi đất mà người sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ – CP mà đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Điều 101 và Điều 102 của Luật Đất đai, các Điều 20, 22, 23, 25, 27 và 28 của Nghị định số 43/2014/NĐ – CP thì được bồi thường về đất.
• Do đó, đất khai hoang sẽ được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất trong trường hợp đất đó có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc chưa có nhưng đủ điều kiện được cấp.

Trường hợp thu hồi đất khai hoang không đền bù

Theo quy định tại Điều 82 Luật Đất đai 2013, Nhà nước thu hồi đất khai hoang không bồi thường về đất trong các trường hợp sau đây:

• Các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 76 của Luật này;
• Đất được Nhà nước giao để quản lý;
• Đất thu hồi trong các trường hợp quy định tại Điều 64 và các điểm a, b, c và d khoản 1 Điều 65 của Luật này;
• Trường hợp không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này

Như vậy, đối với trường hợp nếu đất khai hoang không đủ điều kiện cấp quyền sử dụng đất sẽ không được bồi thường theo quy định.

Ngoại trừ, trường hợp Đối với đất nông nghiệp đã sử dụng trước 01/07/2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không có GCN hoặc không đủ điều kiện để được cấp GCN theo quy định của Luật này thì được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng, diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 129 của Luật Đất đai 2013.

Ngoài việc nhà nước thu hồi đất khai hoang thuộc trường hợp đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải bồi thường thì còn phải có thêm khoản hỗ trợ đất khai hoang nếu thu hồi.

Đối với giá đền bù đất khai hoang sẽ được áp dụng luật thu hồi đất khai hoang quy định tại Nghị định số 47/2014/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất.

Giá đền bù đất khai hoang

Giá đền bù đất là giá trị của quyền sử dụng đất trên một đơn vị diện tích đất. Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định theo quy định tại Khoản 19, 20 Điều 3 Luật đất đai 2013.

Căn cứ vào cơ chế hình thành nên giá đất thì giá đất gồm: Giá thị trường và Giá đất do nhà nước quy định.

Giá thị trường

Giá đất thị trường là giá đất tính trên một diện tích đất theo từng mục đích sử dụng hợp pháp.

Giá đất thị trường được hình thành từ kết quả của những giao dịch thực tế đã hoàn thành, mang tính phổ biến trong điều kiện thương mại bình thường, không chịu tác động của các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá đột biến không hợp lý như: Đầu cơ, thiên tai, địch họa, khủng hoảng kinh tế, tài chính, thay đổi quy hoạch, chuyển nhượng trong tình trạng ép buộc…

Theo điểm a, Khoản 1 Điều 5 Nghị định 44/2014/NĐ-CP thì giá đất thị trường được xác định dựa vào:

• Các thông tin về Giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường,
• Giá đất trúng đấu giá quyền sử dụng đât,
• Giá đất thị trường gồm: Giá thỏa thuận trong các giao dịch và giá hình thành do đấu giá quyền sử dụng đất.

Giá đất do nhà nước quy định

• Giá đất do nhà nước quy định là giá đất do nhà nước ấn định cụ thể trong các văn bản pháp luật.
• Các loại giá đất nhà nước, cơ quan ban hành và áp dụng gồm: khung giá, bảng giá, giá đất cụ thể – được quy định chi tiết tại Luật đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn.

Xác định giá bồi thường khi đất bị thu hồi

Trường hợp 1: Thu hồi đất để phục vụ mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng hoặc do vi phạm pháp luật về đất đai, do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.

Theo quy định tại điểm đ Khoản 4 Điều 114 Luật đất đai 2013 về giá đất cụ thể được sử dụng là căn cứ trong trường hợp tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Quy định tại Khoản 3 Điều 114 Luật đất đai 2013: Giá đất cụ thể là giá đất do UBND cấp tỉnh xác định cho từng trường hợp, tại thời điểm cụ thể khi phát sinh nhu cầu định giá cụ thể.

Do vậy, trường hợp thu hồi đất này phải căn cứ vào giá đất cụ thể của từng địa phương nên mức bồi thường sẽ khác nhau. Đối với trường hợp này, việc tranh chấp về giá bồi thường dù có xảy ra thì vẫn có Quyết định của UBND cấp tỉnh làm căn cứ xác định giá đất để đền bù cho phù hợp.

Trường hợp 2: Thu hồi đất để phát triển dự án kinh doanh thương mại

Đối với trường hợp sử dụng đất thực hiện dự án kinh doanh không thuộc các trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo Điều 61, Điều 62 Luật Đất đai 2013, ta phải áp dụng Điều 73 Luật Đất đai 2013 cùng một số quy định hướng dẫn chi tiết Luật Đất đai như Điều 16 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP; Khoản 15, khoản 50 Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP; Điều 4 Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT.

Cụ thể hơn, căn cứ Điều 73 Luật Đất đai 2013 có quy định việc sử dụng đất để thực hiện dự án, công trình sản xuất, kinh doanh không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật Đất đai mà phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì chủ đầu tư được:

• Nhận chuyển nhượng từ người sử dụng đất đang có đất tại dự án;
• Thuê quyền sử dụng đất từ người sử dụng đất đang có đất tại dự án;
• Nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất từ người sử dụng đất đang có đất tại dự án.

Do vậy, trong trường hợp này, chủ đầu tư và người sử dụng đất sẽ phải tự THỎA THUẬN giá đền bù đối với nhau.

Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của chúng tôi liên quan đến vấn đề bồi thường khi thu hồi đất khai hoang. Trường hợp Quý bạn đọc vẫn còn bất cứ thắc mắc về các thông tin trên hoặc cần được hỗ trợ các vấn đề pháp lý khi đất bị thu hồi, hãy liên hệ chúng tôi thông qua Hotline 1900 63 63 87 để được tư vấn một cách hiệu quả nhất. Trân trọng!

Có thể bạn quan tâm