Đất đang có tranh chấp có được chuyển nhượng hay không là câu hỏi được rất nhiều người quan tâm hiện nay. Tuy nhiên, việc chuyển nhượng đất phải đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật. Để giải đáp về các điều kiện và hướng xử lý cho việc chuyển nhượng đất, bạn hãy tham khảo bài viết dưới đây của chúng tôi.
Mục Lục
Ai được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất?
Căn cứ theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất nếu đủ các điều kiện quy định tại Điều này;
Căn cứ theo khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất được thực hiện quyền sử dụng đất khi có giấy chứng nhận.
Vậy chủ thể có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải là người sử dụng đất có giấy chứng nhận.
Điều kiện để thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Theo quy định tại Điều 188 Luật Đất Đai 2013, điều kiện thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm:
- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
- “Đất không có tranh chấp”;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Ngoài ra, khi thực hiện “chuyển nhượng” quyền sử dụng đất, bên nhận chuyển nhượng không được rơi vào các trường hợp quy định tại Điều 191 Luật Đất Đai 2013 như sau:
- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
- Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
- Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.
Trong các trường hợp cá nhân, hộ gia đình chuyển nhượng quyền sử dụng đất có điều kiện, phải đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 192 Luật Đất Đai 2013:
- Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó.
- Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó.
- Hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước thì được chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau 10 năm, kể từ ngày có quyết định giao đất theo quy định của Chính phủ.
Trường hợp tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, khi có đủ điều kiện sau đây:
- Có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án;
- Mục đích sử dụng đối với diện tích đất nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
- Đối với đất chuyên trồng lúa nước thì phải thực hiện theo quy định tại khoản 3 Điều 134 của Luật Đất đai 2013.
Để việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực cần phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Hướng xử lý khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang có tranh chấp
Trong trường hợp đất đang có tranh chấp, theo điểm b Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, đất đang có tranh chấp “không được quyền chuyển nhượng”. Để được chuyển nhượng, cần phải giải quyết xong việc tranh chấp này.
Căn cứ theo Điều 202 Luật Đất Đai 2013, việc hòa giải tranh chấp đất đai được quy định như sau:
- Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.
- Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.
- Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.
- Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.
- Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác.
Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trong trường hợp nếu việc hòa giải không thành, sẽ được giải quyết theo quy định tại Điều 203 Luật Đất đai. Sau khi đã có bản án/quyết định của cơ quan có thẩm quyền có hiệu lực pháp luật giải quyết xong vụ việc tranh chấp thì có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Vai trò của Luật sư trong giải quyết tranh chấp đất đai
Đối với vụ việc tranh chấp đất đai, trong mỗi trường hợp cụ thể sẽ có những tình tiết khác nhau, việc có Luật sư hỗ trợ trong quá trình giải quyết tranh chấp là giải pháp tối ưu để đạt được mục đích hướng tới, bởi Luật sư sẽ giúp bạn trong các công việc:
- Tư vấn các vấn đề pháp lý liên quan đến tranh chấp như: tư vấn tranh chấp về quyền sử dụng đất, tư vấn về giải quyết quyền và nghĩa vụ các bên trong quá trình sử dụng đất,…
- Làm việc với cơ quan nhà nước.
- Soạn thảo đơn từ và các giấy tờ khác cho đương sự.
- Tiến hành điều tra thu thâp chứng cứ – tài liệu, kiểm tra đánh giá chứng cứ – tài liệu để trình trước Tòa.
- Tham gia với tư cách là Luật sư bào chữa,…
Với nhiều năm kinh nghiệp trong việc giúp các đương sự giải quyết tranh chấp, đội ngũ Chuyên Tư Vấn Luật luôn sẵn sàng giúp các bạn. Nếu các bạn cần TƯ VẤN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI hoặc DỊCH VỤ LUẬT SƯ, hãy liên hệ với chúng tôi qua Hotline: 1900.63.63.87
Trân trọng cảm ơn!
*Lưu ý: Nội dung tư vấn trên đây chỉ mang tính tham khảo. Tùy từng thời điểm và đối tượng khác nhau mà nội dung tư vấn trên có thể sẽ không còn phù hợp. Mọi thắc mắc, góp ý xin vui lòng liên hệ về email: chuyentuvanluat@gmail.com.
