Đất bị thu hồi nhưng chưa có quyết định bồi thường có được chuyển nhượng không?

Đất bị thu hồi nhưng chưa có quyết định bồi thường có được chuyển nhượng là vấn đề được người sử dụng đất quan tâm khi khu đất nằm trong dự án của Nhà nước. Theo Luật Đất đai 2024, sau khi cơ quan nhà nước ban hành thông báo thu hồi đất, quyền của người sử dụng đất bị hạn chế rất mạnh, trong đó có quyền định đoạt và chuyển nhượng cho người khác. Tuy nhiên, trên thực tế vẫn có nhiều trường hợp đất nằm trong khu vực dự án nhưng người sử dụng đất chưa rõ mình có được phép chuyển nhượng hay không. Việc xác định thời điểm ban hành thông báo thu hồi, quyết định bồi thường là căn cứ đánh giá giao dịch. Bài viết này Chuyên tư vấn luật sẽ giải đáp vấn đề này.

Trường hợp chưa nhận thông báo thu hồi đất 

Trong trường hợp người sử dụng đất chưa nhận được thông báo thu hồi đất từ cơ quan có thẩm quyền thì về nguyên tắc vẫn có thể thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật. Tức, quyền của người sử dụng đất theo Điều 26 và Điều 27 Luật Đất đai 2024 chưa bị hạn chế. Khi đó, đất vẫn được xem là đủ điều kiện giao dịch nếu đáp ứng các điều kiện chung quy định tại Điều 45 Luật Đất đai 2024. 

Tuy nhiên, nếu người chuyển nhượng đã biết thông tin về quy hoạch hoặc dự án có khả năng thu hồi đất trong tương lai thì nên thông báo rõ cho bên nhận chuyển nhượng về tình trạng pháp lý của thửa đất. Việc minh bạch thông tin sẽ giúp hạn chế rủi ro tranh chấp sau này giữa các bên khi dự án được triển khai và đất bị thu hồi. Ngoài ra, việc cung cấp thông tin đầy đủ cũng thể hiện thiện chí trong giao dịch và bảo đảm nguyên tắc trung thực trong hợp đồng dân sự.

>> Xem thêm: Đất nằm trong quy hoạch có được chuyển nhượng không?

Trường hợp đã nhận thông báo thu hồi đất

Khi người sử dụng đất đã nhận được thông báo thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì quyền định đoạt đối với thửa đất bị hạn chế đáng kể. Trong thực tế, các tổ chức hành nghề công chứng hoặc cơ quan chứng thực thường rất thận trọng khi tiếp nhận hồ sơ chuyển nhượng trong trường hợp này. Nhiều trường hợp hợp đồng chuyển nhượng khó được công chứng hoặc chứng thực vì thửa đất đã thuộc diện chuẩn bị thu hồi để thực hiện dự án. 

Ngay cả khi hợp đồng được công chứng hoặc chứng thực thì việc đăng ký biến động sang tên tại cơ quan đăng ký đất đai vẫn có khả năng bị từ chối. Mặc dù đất có thông báo thu hồi không thuộc trường hợp không được cấp giấy chứng nhận theo Điều 151 Luật Đất đai 2024 và cũng không thuộc trường hợp cơ quan đăng ký đất đai từ chối hoặc dừng việc đăng ký thì khoản 2 Điều 19 Nghị định 101/2024/NĐ-CP. Lý do là cơ quan đăng ký đất đai thường tạm dừng việc giải quyết thủ tục đối với các thửa đất đã có thông báo thu hồi nhằm bảo đảm việc thực hiện dự án theo quy hoạch của Nhà nước.

Trường hợp đã có quyết định thu hồi đất 

Căn cứ khoản 35 Điều 3 Luật Đất đai 2024 thì thu hồi đất là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người sử dụng đất hoặc thu lại đất của người đang sử dụng đất hoặc thu lại đất đang được Nhà nước giao quản lý. Tức người sử dụng đất không còn quyền đối với phần thửa đất bị thu hồi. 

Khi đó việc chuyển nhượng phần đất này là không thể thực hiện, bởi không thỏa điều kiện chuyển nhượng quy định tại Điều 45 Luật Đất đai 2024. Do đó, việc chuyển nhượng thửa đất cho bên thứ ba sau khi có quyết định thu hồi đất là không hợp pháp. Nếu các bên vẫn ký kết hợp đồng chuyển nhượng thì giao dịch này có nguy cơ bị tuyên vô hiệu do đối tượng của hợp đồng không còn đủ điều kiện giao dịch.

Cảnh báo rủi ro về việc chuyển nhượng đất đã bị thu hồi 

Trên thực tế, nhiều giao dịch chuyển nhượng đất vẫn được các bên thực hiện dù thửa đất đã có thông báo thu hồi hoặc đang nằm trong phạm vi dự án của Nhà nước. Tuy nhiên, việc giao dịch trong giai đoạn này tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý vì quyền định đoạt của người sử dụng đất đã bị hạn chế đáng kể theo quy định của pháp luật đất đai. Nếu các bên không tìm hiểu kỹ tình trạng pháp lý của thửa đất, giao dịch có thể dẫn đến tranh chấp, bị từ chối sang tên hoặc thậm chí bị tuyên vô hiệu. Dưới đây là một số rủi ro phổ biến cần lưu ý khi thực hiện chuyển nhượng đất trong trường hợp này.

Phát sinh tranh chấp với bên nhận chuyển nhượng 

Một trong những rủi ro thường gặp là phát sinh tranh chấp giữa bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng khi thửa đất đã nằm trong diện thu hồi. Trong nhiều trường hợp, bên nhận chuyển nhượng không được cung cấp đầy đủ thông tin về việc đất đã có thông báo thu hồi hoặc đang thuộc khu vực dự án.

Khi Nhà nước tiến hành thu hồi đất, bên nhận chuyển nhượng có thể cho rằng quyền lợi của mình bị ảnh hưởng nghiêm trọng vì không thể sử dụng đất ổn định hoặc không được hưởng đầy đủ các quyền lợi như kỳ vọng ban đầu. Từ đó, họ có thể yêu cầu hủy hợp đồng, yêu cầu hoàn trả tiền hoặc yêu cầu bồi thường thiệt hại.

Theo Điều 3 Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch dân sự phải tuân thủ nguyên tắc tự nguyện, trung thực và thiện chí trong quá trình xác lập, thực hiện hợp đồng. Nếu một bên cố tình che giấu thông tin quan trọng liên quan đến tình trạng pháp lý của tài sản thì có thể bị xem là vi phạm nghĩa vụ cung cấp thông tin, dẫn đến tranh chấp hoặc yêu cầu hủy hợp đồng. Ngoài ra, nếu giao dịch phát sinh thiệt hại cho bên nhận chuyển nhượng thì bên vi phạm còn có thể phải bồi thường theo quy định về trách nhiệm dân sự.

Giao dịch bị vô hiệu do không thể thực hiện được

Đất đã có quyết định thu hồi nhưng các bên vẫn thực hiện giao dịch thì một trong các bên có quyền yêu cầu tuyên vô hiệu do giao dịch không thể thực hiện được. Bởi đối tượng của giao dịch không còn, người bán không còn là người sử dụng đất hợp pháp. Căn cứ để yêu cầu tuyên vô hiệu là quyền sử dụng đất không đáp ứng Điều 45 Luật Đất đai 2024, Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015. 

Khi hợp đồng chuyển nhượng bị tuyên vô hiệu, hậu quả pháp lý sẽ được giải quyết theo Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015. Theo đó, các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Nếu không thể hoàn trả bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền tương ứng với giá trị tài sản đã nhận. Đồng thời, bên nào có lỗi gây thiệt hại cho bên còn lại thì phải bồi thường thiệt hại theo quy định của pháp luật dân sự. Trong thực tế, việc giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu có thể kéo dài và phát sinh nhiều tranh chấp phức tạp giữa các bên liên quan.

Giao dịch chuyển nhượng quyền được bồi thường/hỗ trợ khi bị thu hồi đất là vi phạm điều cấm của luật. 

Trong một số trường hợp, các bên không thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà thỏa thuận mua bán “quyền được bồi thường hoặc hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất”. Đây là hình thức giao dịch khá phổ biến trên thực tế khi đất đã nằm trong diện chuẩn bị thu hồi. Tuy nhiên, theo quy định của pháp luật đất đai, quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất chỉ phát sinh đối với người sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm Nhà nước ban hành quyết định thu hồi đất. Quyền này gắn liền với chủ thể sử dụng đất hợp pháp và không phải là một loại tài sản độc lập được phép chuyển nhượng.

Theo Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch dân sự có mục đích hoặc nội dung vi phạm điều cấm của luật thì bị vô hiệu. Vì vậy, việc thỏa thuận mua bán quyền được bồi thường hoặc hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất có thể bị xem là giao dịch vi phạm điều cấm của luật và không được pháp luật công nhận. Khi giao dịch bị tuyên vô hiệu, các bên vẫn phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận và có thể phát sinh nghĩa vụ bồi thường thiệt hại nếu có lỗi gây ra.

Luật sư tư vấn pháp lý giao dịch liên quan đất bị thu hồi nhưng chưa có quyết định bồi thường

Luật sư Chuyên tư vấn luật cung cấp dịch vụ pháp lý liên quan đất bị thu hồi với phạm vi các công việc như:

• Tư vấn điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đất đã có thông báo thu hồi nhưng chưa có quyết định bồi thường.
• Giải đáp vướng mắc: Đất bị thu hồi nhưng chưa có quyết định bồi thường có được chuyển nhượng không?
• Kiểm tra hồ sơ pháp lý của thửa đất và các thông tin quy hoạch liên quan.
• Phân tích khả năng được bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật.
• Tư vấn phương án giao dịch phù hợp nhằm hạn chế rủi ro pháp lý cho các bên trong hợp đồng chuyển nhượng.
• Soạn thảo, rà soát hợp đồng và các thỏa thuận liên quan đến giao dịch quyền sử dụng đất.
• Hỗ trợ giải quyết tranh chấp phát sinh từ giao dịch đất trong khu vực dự án hoặc đất đã có thông báo thu hồi.
• Đại diện làm việc với cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong các thủ tục liên quan đến thu hồi đất và bồi thường.

Việc được luật sư tư vấn ngay từ giai đoạn chuẩn bị giao dịch sẽ giúp các bên hiểu rõ quyền và nghĩa vụ của mình, đồng thời tránh được nhiều rủi ro pháp lý khi đất nằm trong diện thu hồi.

>> Xem thêm: Luật sư tư vấn chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Câu hỏi liên quan đất bị thu hồi – giao dịch liên quan đất bị thu hồi

Câu hỏi thường gặp liên quan đất bị thu hồi nhưng chưa có quyết định bồi thường có được chuyển nhượng không:

Người nhận chuyển nhượng đất trong khu vực dự án có được đứng tên nhận tiền bồi thường không?

Người nhận chuyển nhượng chỉ được đứng tên nhận tiền bồi thường nếu việc chuyển nhượng hoàn tất hợp pháp và đã đăng ký sang tên tại cơ quan đăng ký đất đai trước thời điểm Nhà nước ban hành quyết định thu hồi đất. Theo Điều 26 Luật Đất đai  đối tượng được bồi thường là người sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm thu hồi. 

Nếu hợp đồng chuyển nhượng chưa được đăng ký sang tên thì người đứng tên trên giấy chứng nhận vẫn là người có quyền nhận bồi thường. Vì vậy, việc hoàn tất thủ tục đăng ký biến động đất đai có ý nghĩa rất quan trọng đối với quyền lợi của bên nhận chuyển nhượng.

Nếu đất bị thu hồi nhưng chưa nhận tiền bồi thường thì có được xây dựng công trình mới không?

Sau khi có thông báo thu hồi đất, người sử dụng đất thường bị hạn chế việc xây dựng mới nhà ở hoặc công trình trên đất. Điều này nhằm tránh tình trạng xây dựng thêm tài sản để được bồi thường hoặc hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất. Trong nhiều trường hợp, việc xây dựng công trình mới sau khi có thông báo thu hồi sẽ không được xem xét bồi thường. Vì vậy, người sử dụng đất cần tìm hiểu quy định cụ thể của cơ quan có thẩm quyền trước khi thực hiện việc xây dựng trên đất thuộc diện thu hồi.

>> Xem thêm: Đất không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có được bồi thường không?

Có thể lập vi bằng để ghi nhận việc mua bán đất trong khu vực dự án không?

Vi bằng do thừa phát lại lập chỉ có giá trị ghi nhận sự kiện hoặc hành vi xảy ra trên thực tế, không có giá trị thay thế hợp đồng công chứng hoặc chứng thực. Do đó, việc lập vi bằng để ghi nhận giao dịch mua bán đất không làm phát sinh quyền sử dụng đất hợp pháp cho bên mua. Nếu hợp đồng chuyển nhượng không được công chứng và đăng ký sang tên theo quy định thì quyền lợi của bên mua không được pháp luật bảo vệ đầy đủ.
Cơ sở pháp lý: Điều 37 Nghị định 08/2020/NĐ-CP; khoản 3 Điều 27 và Điều 45 Luật Đất đai 2024.

Người sử dụng đất có quyền khiếu nại quyết định thu hồi đất không?

Người sử dụng đất có quyền khiếu nại hoặc khởi kiện đối với quyết định thu hồi đất nếu cho rằng việc thu hồi không đúng quy định hoặc xâm phạm quyền lợi hợp pháp của mình. Việc khiếu nại có thể thực hiện theo trình tự khiếu nại hành chính hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại tòa án. Trong quá trình giải quyết, cơ quan có thẩm quyền sẽ xem xét tính hợp pháp của quyết định thu hồi và quyền lợi của người sử dụng đất.
Cơ sở pháp lý: khoản 8 Điều 26 Luật Đất đai 2024; Luật Khiếu nại 2011; Luật Tố tụng hành chính 2015.

>> Xem thêm: Không đồng ý mức bồi thường khi thu hồi đất phải làm sao?

Đất đang tranh chấp mà lại nằm trong diện thu hồi thì xử lý thế nào?

Khi thửa đất đang có tranh chấp nhưng thuộc diện thu hồi để thực hiện dự án, cơ quan nhà nước thường tạm thời giữ khoản tiền bồi thường cho đến khi tranh chấp được giải quyết xong. Sau khi xác định được người có quyền sử dụng đất hợp pháp thông qua hòa giải, quyết định của cơ quan hành chính hoặc bản án của tòa án thì tiền bồi thường mới được chi trả cho người đó. Cách xử lý này nhằm bảo đảm việc bồi thường đúng đối tượng theo quy định pháp luật.
Cơ sở pháp lý: khoản 4 Điều 94 Luật Đất đai 2024 và khoản 5 Điều 25 Nghị định 88/2024/NĐ-CP.

Kết luận

Việc chuyển nhượng đất trong khu vực dự án hoặc đã có thông báo thu hồi tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý cho cả bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng. Tùy từng thời điểm như trước khi có thông báo thu hồi, sau khi có thông báo hoặc sau khi ban hành quyết định thu hồi mà khả năng thực hiện giao dịch sẽ khác nhau. 

Vì vậy, người sử dụng đất cần kiểm tra kỹ tình trạng pháp lý của thửa đất trước khi ký kết hợp đồng để tránh tranh chấp và thiệt hại về quyền lợi. Nếu cần hỗ trợ tư vấn hoặc giải quyết các vấn đề pháp lý liên quan, bạn có thể liên hệ Chuyên tư vấn luật qua hotline 1900636387 để được luật sư hướng dẫn chi tiết.