Có được bán nhà ở đang cho thuê không? Thủ tục thực hiện?

Có được bán nhà ở đang cho thuê không? Đây là vấn đề pháp lý thường gặp trong thực tế giao dịch nhà ở. Khi nhà đang có người thuê, việc chuyển nhượng không chỉ đơn thuần là thỏa thuận giữa bên mua và bên bán, mà còn liên quan trực tiếp đến quyền và lợi ích hợp pháp của bên thuê. Pháp luật cho phép thực hiện giao dịch này, nhưng đặt ra những nguyên tắc và thủ tục nhất định nhằm bảo đảm sự ổn định trong quan hệ thuê nhà và hạn chế phát sinh tranh chấp. Bằng bài viết này, Chuyên tư vấn luật sẽ làm rõ điều kiện, thủ tục và những lưu ý pháp lý khi bán nhà ở đang cho thuê để giúp các bên giao dịch đúng luật và hạn chế rủi ro.

Quyền bán nhà ở đang cho thuê của chủ sở hữu

Việc bán nhà ở đang cho thuê là quyền của chủ sở hữu, nhưng phải tuân thủ những điều kiện nhất định theo quy định của pháp luật.

Căn cứ Điều 168 Luật Nhà ở 2023, chủ sở hữu có quyền giao dịch mua bán nhà ở khi đang có hợp đồng cho thuê. Tuy nhiên phải đáp ứng điều kiện:

• Phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê nhà ở biết về việc bán và điều kiện bán nhà ở;
• Tạo điều kiện ưu tiên cho bên thuê nhà mua.

Lưu ý: Việc bán nhà không làm chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước đó. Bên mua phải tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê cho đến khi hết hạn theo quy định tại khoản 2 Điều 173 Luật Nhà ở 2023.

Quyền lợi của người thuê nhà khi chủ nhà bán nhà

Căn cứ khoản 2 Điều 173 Luật Nhà ở 2023, khi quyền sở hữu nhà ở chuyển cho người khác mà hợp đồng thuê nhà còn hiệu lực, thì:

• Bên thuê được tiếp tục thuê đến hết thời hạn hợp đồng thuê đã ký;
• Chủ sở hữu mới phải tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Trong trường hợp nhà ở đang cho thuê được chuyển nhượng cho người khác, quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng thuê không tự động chấm dứt, mà tiếp tục được duy trì nhằm bảo đảm sự ổn định chỗ ở cho bên thuê.

Mua bán nhà ở thì các bên phải thỏa thuận những nội dung gì?

Căn cứ khoản 2 Điều 165 Luật nhà ở 2023 quy định rõ một số nội dung bắt buộc cần có trong hợp đồng mua bán nhà ở nhằm xác định rõ phạm vi quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm của các bên trong suốt quá trình sở hữu và sử dụng nhà ở. Nội dung bao gồm:

• Thời hạn bên mua được sở hữu nhà ở; quyền và nghĩa vụ của bên mua trong thời hạn sở hữu nhà ở; trách nhiệm đăng ký và làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho bên mua.
• Việc bàn giao lại nhà ở và người nhận bàn giao lại nhà ở sau khi hết thời hạn sở hữu;
• Việc xử lý Giấy chứng nhận khi hết thời hạn sở hữu và trách nhiệm của các bên trong việc thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở;
• Thỏa thuận khác.

Trường hợp giao dịch mua bán nhà ở có thỏa thuận về thời hạn sở hữu thì cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận phải ghi rõ thời hạn sở hữu nhà ở trong Giấy chứng nhận.

>> Xem thêm: Mẫu hợp đồng mua bán nhà ở đang cho thuê thông dụng.

Quy trình, thủ tục thực hiện bán nhà đang cho thuê

Việc bán nhà ở đang cho thuê cần được thực hiện theo đúng trình tự, thủ tục pháp luật quy định nhằm bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các bên liên quan.

Bước 1: Rà soát hợp đồng thuê, thông báo tình trạng cho bên mua

Trước khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng, chủ sở hữu cần kiểm tra toàn bộ nội dung hợp đồng thuê đang còn hiệu lực, bao gồm thời hạn thuê, tiền đặt cọc, quyền và nghĩa vụ của các bên, cũng như các điều khoản về chấm dứt hợp đồng trước thời hạn.

Đồng thời, tình trạng nhà đang cho thuê phải được thông tin đầy đủ cho bên mua để họ biết và chấp nhận việc tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê sau khi nhận chuyển nhượng.

Bước 2: Thông báo cho bên thuê

Căn cứ khoản 1 Điều 168 Luật Nhà ở 2023, chủ sở hữu phải thông báo cho bên thuê biết việc bán nhà và các điều kiện bán, đồng thời bảo đảm quyền ưu tiên mua của người thuê trong thời hạn 30 ngày.

Bước 3: Ký hợp đồng mua bán nhà ở

Sau khi hết thời hạn ưu tiên mua của bên thuê nếu bên thuê không mua thì các bên tiến hành ký hợp đồng mua bán nhà ở. Hợp đồng này phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định tại khoản 1 Điều 164 Luật Nhà ở 2023.

Bước 4: Nộp hồ sơ sang tên

Căn cứ khoản 2 Điều 162 Luật Nhà ở 2023, các bên thỏa thuận để một bên thực hiện nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó, trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận.

Bước 5: Đăng ký biến động đất đai

Sau khi hợp đồng mua bán có hiệu lực, người nhận chuyển nhượng (hoặc bên bán tùy thỏa thuận) phải thực hiện đăng ký biến động tại cơ quan đăng ký đất đai để cập nhật thông tin chủ sở hữu mới vào hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận theo quy định tại khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai 2024.

Những rủi ro pháp lý thường gặp khi bán nhà ở đang cho thuê

Khi bán nhà ở đang cho thuê, một trong những rủi ro pháp lý phổ biến là chủ nhà không thông báo cho người thuê về việc chuyển nhượng. Hậu quả là có thể xảy ra tình trạng người thuê trả tiền cho chủ cũ, từ chối bàn giao nhà cho chủ mới hoặc hiểu nhầm rằng hợp đồng thuê đã hết hiệu lực.

Việc bỏ qua quyền ưu tiên mua của người thuê (trong trường hợp pháp luật có quy định áp dụng) cũng là một rủi ro đáng chú ý. Nếu chủ sở hữu tự ý bán nhà cho người khác mà không xem xét quyền ưu tiên của bên thuê, người thuê có thể khiếu nại hoặc khởi kiện vì cho rằng quyền lợi hợp pháp của mình bị xâm phạm.

Đối với tiền đặt cọc của bên thuê, rủi ro thường xảy ra khi chủ cũ không bàn giao lại tiền cọc cho chủ mới hoặc không có thỏa thuận rõ ràng về bên chịu trách nhiệm hoàn trả.

>> Xem thêm: Đơn phương chấm dứt hợp đồng cho thuê nhà hợp pháp.

Dịch vụ luật sư tư vấn bán nhà ở đang cho thuê

Chuyên tư vấn luật hỗ trợ các bên trong quá trình bán nhà ở đang cho thuê thông qua các dịch vụ sau:

• Tư vấn điều kiện pháp lý để bán nhà đang có hợp đồng thuê;
• Rà soát hợp đồng thuê, đánh giá rủi ro và nghĩa vụ pháp lý của chủ nhà;
• Soạn thảo văn bản thông báo bán nhà và bảo đảm quyền ưu tiên mua của bên thuê;
• Tư vấn xử lý tiền đặt cọc và chuyển giao quyền, nghĩa vụ giữa chủ cũ – chủ mới – người thuê;
• Soạn thảo, rà soát hợp đồng mua bán nhà ở bảo đảm đúng quy định pháp luật;
• Hỗ trợ đàm phán các điều khoản liên quan đến việc kế thừa hợp đồng thuê;
• Đại diện thực hiện thủ tục công chứng hợp đồng mua bán;
• Hỗ trợ kê khai thuế, phí và thực hiện thủ tục sang tên Giấy chứng nhận;
• Đại diện giải quyết tranh chấp phát sinh giữa chủ nhà, người mua và người thuê (nếu có).

Câu hỏi thường gặp khi thực hiện bán nhà ở đang cho thuê

Chủ nhà có cần xin sự đồng ý của người thuê khi bán nhà không?

Căn cứ khoản 1 Điều 168 Luật Nhà ở 2023, chủ sở hữu không cần phải xin sự đồng ý của người thuê để thực hiện việc bán nhà. Tuy nhiên, chủ nhà có nghĩa vụ phải thông báo bằng văn bản cho người thuê biết về việc bán nhà và các điều kiện bán, đồng thời bảo đảm quyền ưu tiên mua của người thuê trong thời hạn luật định. Nếu hết thời hạn ưu tiên mà người thuê không mua, chủ nhà mới được bán cho người khác.

Chủ mới có được tăng tiền thuê hoặc yêu cầu người thuê dọn đi không?

Căn cứ khoản 2 Điều 173 Luật Nhà ở 2023, chủ sở hữu mới không được tự ý thay đổi giá thuê, điều kiện thuê hoặc đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê khi hợp đồng vẫn còn thời hạn, nếu không có sự thỏa thuận của người thuê. Khi mua nhà đang cho thuê, chủ mới phải kế thừa toàn bộ quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê theo hợp đồng đã ký trước đó.

Hợp đồng mua bán nhà ở có bắt buộc công chứng không?

Hợp đồng mua bán nhà ở bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định tại Điều 164 Luật Nhà ở 2023 để đảm bảo giá trị pháp lý và làm cơ sở thực hiện thủ tục đăng ký quyền sở hữu.

Người thuê nhà có quyền ưu tiên mua nhà đang thuê không?

Có, nếu pháp luật quy định áp dụng. Theo Điều 168 Luật Nhà ở 2023, sau khi nhận được thông báo bán nhà, người thuê được quyền ưu tiên mua trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận thông báo. Hết thời hạn này mà người thuê không mua thì chủ nhà mới được bán cho người khác.

Số tiền đặt cọc của người thuê sẽ do ai quản lý sau khi đổi chủ sở hữu?

Thông thường, chủ cũ có nghĩa vụ bàn giao số tiền đặt cọc cho chủ mới khi thực hiện chuyển nhượng nhà ở đang cho thuê. Việc này nhằm đảm bảo rằng chủ mới sẽ kế thừa nghĩa vụ hoàn trả tiền cọc cho người thuê khi hợp đồng thuê kết thúc, theo các điều khoản đã thỏa thuận trong hợp đồng thuê ban đầu.

Để tránh tranh chấp về sau, các bên (chủ cũ, chủ mới và người thuê) nên lập biên bản thỏa thuận ba bên để xác nhận việc bàn giao tiền đặt cọc và thỏa thuận rõ trách nhiệm của chủ mới trong việc quản lý và hoàn trả tiền đặt cọc cho người thuê theo hợp đồng thuê.

Nếu thời hạn thuê còn quá dài (vài năm), bên mua có cách nào để lấy lại nhà sớm không?

Khi thời hạn thuê nhà vẫn còn dài, bên mua không có quyền tự ý lấy lại nhà trước hạn nếu hợp đồng thuê vẫn còn hiệu lực theo quy định tại khoản 2 Điều 173 Luật Nhà ở. Việc lấy lại nhà sớm chỉ có thể thực hiện trong hai trường hợp: (i) các bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng trước thời hạn, thường kèm theo hỗ trợ hoặc bồi thường để người thuê tự nguyện bàn giao nhà; hoặc (ii) người thuê vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng (như không trả tiền thuê, sử dụng nhà sai mục đích, làm hư hỏng tài sản…), khi đó bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng theo quy định tại Điều 422 và Điều 428 Bộ uật Dân sự 2015 sửa đổi, bổ sung 2025.

Những rủi ro pháp lý thường gặp khi bán nhà đang cho thuê là gì?

Rủi ro phổ biến gồm: không thông báo cho người thuê; bỏ qua quyền ưu tiên mua; không thỏa thuận rõ về tiền đặt cọc; bên mua không chấp nhận tiếp tục hợp đồng thuê; hoặc tranh chấp phát sinh do thông tin không minh bạch. Việc tư vấn luật sư ngay từ đầu giúp hạn chế tối đa các rủi ro này.

Kết luận

Bán nhà đang cho thuê là giao dịch được pháp luật cho phép, nhưng cần tuân thủ các điều kiện và thủ tục nhất định để bảo đảm quyền lợi của các bên liên quan. Việc chuẩn bị hồ sơ đầy đủ, thỏa thuận rõ ràng và thực hiện đúng quy định sẽ giúp hạn chế rủi ro và tranh chấp phát sinh sau này. Để được hỗ trợ pháp lý kịp thời và hiệu quả, vui lòng liên hệ Chuyên tư vấn luật qua hotline: 1900636387.