Check-list hồ sơ khởi kiện tranh chấp nhà đất cập nhật 2025

Check-list hồ sơ khởi kiện tranh chấp nhà đất là nội dung mà người khởi kiện cần đặc biệt quan tâm khi chuẩn bị thủ tục khởi kiện. Quy trình khởi kiện tranh chấp đất đai phải tuân thủ chặt chẽ theo Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 và Luật Đất đai 2024. Hồ sơ khởi kiện không chỉ cần đầy đủ về mặt giấy tờ mà còn phải đảm bảo tính pháp lý, xác định đúng thẩm quyền Tòa án và hoàn tất thủ tục hòa giải bắt buộc tại Ủy ban nhân dân cấp xã. Chuyên Tư Vấn Luật sẽ hỗ trợ check-list hồ sơ khởi kiện tranh chấp nhà đất chuẩn 2025, giúp quá trình chuẩn bị hồ sơ được đầy đủ, chính xác và hiệu quả.

Đơn khởi kiện

Căn cứ Điều 189 Bộ luật Tố tụng Dân dự 2015 thì hồ sơ khởi kiện gồm đơn khởi kiện và tài liệu đính kèm chứng minh yêu cầu khởi kiện. Đơn khởi kiện theo mẫu số 23-DS ban hành kèm theo Nghị quyết số 01/2017/NQ-HĐTP. Khi viết đơn, người viết có thể tham khảo phần hướng dẫn phía dưới mẫu đơn. Một số lưu ý khi soạn đơn:

• Xác định đúng thẩm quyền giải quyết tranh chấp: Căn cứ Điều 26, Điều 35, điểm c khoản 1 Điều 39 thì Tòa án Nhân dân Khu vực nơi có bất động sản sẽ có thẩm quyền giải quyết. Trong trường hợp nhà đất tranh chấp nằm trên địa bàn của nhiều địa phương khác nhau thì căn cứ khoản 1 Điều 40 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 người khởi kiện có quyền lựa chọn Tòa án nơi có một trong các nhà đất bị tranh chấp để giải quyết.
• Ghi đúng thông tin của người bị kiện: ghi rõ họ tên, địa chỉ cư trú hoặc địa chỉ nơi làm việc của người bị kiện, đảm bảo Tòa án có thể tống đạt thông báo và giấy tờ tố tụng hợp lệ. Việc ghi sai hoặc thiếu thông tin có thể bị Tòa án yêu cầu sửa đổi, bổ sung.
• Xác định căn cứ khởi kiện: tình tiết và cơ sở pháp lý.
• Xác định yêu cầu khởi kiện: chứng minh quyền và lợi ích bị xâm phạm và mọi yêu cầu đưa ra đều phải kèm theo tài liệu, chứng cứ để chứng minh. Nếu yêu cầu không có căn cứ, Tòa án có thể yêu cầu sửa đổi, bổ sung hoặc trả lại đơn.

Tài liệu nhân thân người khởi kiện

Tài liệu nhân thân của người khởi kiện là phần bắt buộc và cần được chuẩn bị chính xác, thống nhất thông tin. Đây là cơ sở để xác định tư cách chủ thể khởi kiện, địa chỉ tống đạt, cũng như hợp lệ hóa việc tham gia tố tụng của người đại diện theo ủy quyền (nếu có). Bao gồm:

• Bản sao chứng thực CCCD, hộ chiếu hoặc giấy tờ pháp lý có giá trị tương đương của người khởi kiện;
• Giấy tờ xác định nơi cư trú;
• Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn – đối với tranh chấp đất đai có liên quan đến quan hệ vợ chồng;
• Sổ hộ khẩu (nếu có) – trường hợp tranh chấp đất liên quan hộ gia đình;
• Giấy ủy quyền/ hợp đồng ủy quyền cho người khác (nếu có).

Lưu ý: Tùy trường hợp cụ thể mà người khởi kiện cung cấp hồ sơ nhân thân phù hợp. Đồng thời, thông tin của người khởi kiện trong đơn khởi kiện phải khớp với giấy tờ pháp lý nhân thân mà họ cung cấp.

Tài liệu về quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà đang tranh chấp

Tài liệu về quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà tranh chấp là nhóm chứng cứ quan trọng nhất trong hồ sơ khởi kiện tranh chấp đất đai. Bao gồm:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ hoặc sổ hồng) (nếu có);
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính;
• Bằng khoán điền thổ, văn tự đoạn mãi bất động sản, văn tự mua bán, tặng cho, thừa kế nhà ở gắn liền với đất có xác nhận của cơ quan thuộc chế độ cũ (khoản 1 điểm b Điều 137 Luật Đất đai 2024);
• Sổ mục kê, sổ kiến điền lập trước ngày 18 tháng 12 năm 1980 mà có tên người sử dụng đất;
• Giấy xác nhận của UBND cấp xã chứng minh việc sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp trước ngày 15/10/1993;
• Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc nhà ở, hợp đồng chuyển nhượng, biên bản phân chia di sản;
• Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở, hoặc giấy mua nhà thuộc sở hữu Nhà nước.
• Các tài liệu, chứng cứ khác có giá trị tương đương.

Cơ sở pháp lý: Điều 137, Điều 138 Luật Đất đai 2024

>> Xem thêm: Giải quyết tranh chấp đất đai đã có sổ đỏ

Biên bản hòa giải tranh chấp đất đai

Theo quy định tại khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai 2024 thì tranh chấp đất đai (không liên quan đến giao dịch hợp đồng) phải hòa giải tại UBND xã nơi có đất tranh chấp trước khi khởi kiện ra Tòa án. Đây là thủ tục tiền tố tụng bắt buộc đối với tranh chấp đất đai.

Căn cứ khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP thì tranh chấp đất đai mà chưa được hòa giải tại UBND cấp xã thì được xác định chưa đủ điều kiện thụ lý. Căn cứ điểm b khoản 1 Điều 192 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 Tòa án có quyền trả lại đơn khởi kiện. 

Biên bản hòa giải tranh chấp đất đai phải thể hiện đầy đủ nội dung, thành phần và thủ tục theo luật định, bao gồm:

• Ngày, tháng, năm tiến hành phiên hoà giải;
• Địa điểm tiến hành phiên hoà giải;
• Thành phần tham gia phiên hoà giải;
• Ý kiến của các đương sự hoặc người đại diện hợp pháp của các đương sự;
• Những nội dung đã được các đương sự thoả thuận, không thoả thuận.

Biên bản hoà giải phải có đầy đủ chữ ký hoặc điểm chỉ của các đương sự có mặt trong phiên hòa giải, chữ ký của Thư ký Toà án ghi biên bản và của Thẩm phán chủ trì phiên hoà giải.

>> Xem thêm: Khiếu nại khi UBND Xã không hòa giải tranh chấp đất đai

Các tài liệu khác liên quan đến tranh chấp

Tùy thuộc vào từng loại tranh chấp mà sẽ có các tài liệu chứng minh cho yêu cầu khởi kiện khác nhau:

• Hợp đồng hoặc giao dịch: Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; phụ lục, biên bản bàn giao, công chứng/chứng thực kèm theo.
• Thừa kế: Di chúc; văn bản khai nhận hoặc thỏa thuận phân chia di sản; giấy tờ chứng minh quan hệ thừa kế; biên bản họp thừa kế.
• Thỏa thuận nội bộ hoặc giao nhận: Biên bản họp gia đình, biên bản giao nhận tài sản, biên bản xác định ranh giới – mốc giới; biên bản hòa giải tại cơ sở (nếu là tranh chấp đất đai).
• Chứng từ thanh toán: Phiếu thu, ủy nhiệm chi, sao kê chuyển khoản, biên nhận tiền, giấy nợ, tin nhắn hoặc email xác nhận đã giao tiền hoặc mua bán.
• Chứng cứ thực tế: Ảnh chụp, video hiện trạng, sơ đồ – bản vẽ đo đạc, mốc giới; lời khai nhân chứng (nếu có).
• Chứng cứ do bên thứ ba lập: Vi bằng Thừa phát lại ghi nhận sự kiện, hành vi; xác nhận của chính quyền địa phương hoặc cơ quan chuyên môn (Văn phòng đăng ký đất đai, công an về cư trú…), trích lục hồ sơ địa chính, bản đồ đo đạc.

Dịch vụ luật sư check-list hồ sơ khởi kiện tranh chấp nhà đất

Chuyên tư vấn luật thực hiện các công việc cụ thể trong quá trình hỗ trợ khởi kiện tranh chấp nhà đất:

• Phân tích hồ sơ pháp lý về quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà đang tranh chấp.
• Xác định chính xác thẩm quyền Tòa án theo quy định Bộ luật tố tụng Dân sự hiện hành.
• Soạn thảo đơn khởi kiện theo mẫu 23-DS ban hành kèm Nghị quyết 01/2017/NQ-HĐTP với nội dung đầy đủ yêu cầu và căn cứ pháp lý.
• Hướng dẫn và đại diện người khởi kiện thực hiện thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai.
• Tổng hợp và chứng thực các giấy tờ về quyền sử dụng đất, kèm các chứng cứ bổ sung chứng minh yêu cầu khởi kiện.
• Đại diện người khởi kiện tham gia tố tụng tại Tòa án.
• Hỗ trợ thu thập bổ sung chứng cứ trong quá trình giải quyết vụ án theo yêu cầu của Tòa án và pháp luật tố tụng dân sự.
• Luật sử bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự trong tranh chấp nhà đất.

Câu hỏi thường gặp khi check-list hồ sơ khởi kiện tranh chấp nhà đất

Người khởi kiện có thể yêu cầu Tòa án áp dụng các biện pháp khẩn cấp tạm thời nào để bảo toàn tài sản tố tụng?

Căn cứ Điều 111 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015, đương sự có quyền yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời để tạm thời giải quyết yêu cầu cấp bách của đương sự, đảm bảo tài sản, thu thập chứng cứ, bảo vệ chứng cứ, bảo toàn tình trạng hiện có tránh gây thiệt hại không thể khắc phục được, đảm bảo cho việc giải quyết vụ án hoặc việc thi hành án. Người khởi kiện có thể yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời cùng với đơn khởi kiện hoặc trong quá trình giải quyết vụ án. 

Tùy vào vụ việc mà người khởi kiện xem xét đề nghị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời tại Điều 114 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015. Yêu cầu này sẽ được Tòa án xem xét giải quyết và người yêu cầu có thể phải thực hiện biện pháp bảo đảm. 

Thời hạn bổ sung đơn khởi kiện về tranh chấp nhà đất là bao lâu?

Căn cứ theo quy định tại Điều 193 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 thì thời hạn sửa đổi bổ sung đơn khởi kiện do Thẩm phán ấn định. Tuy nhiên, thời hạn này không quá 01 tháng, trường hợp đặc biệt thì Thẩm phán có thể gia hạn nhưng không quá 15 ngày. Thời hạn thực hiện việc sửa đổi, bổ sung đơn khởi kiện không tính vào thời hiệu khởi kiện.

Sau khi nộp đơn, trong thời gian bao lâu Tòa án sẽ thông báo về việc thụ lý vụ án?

Căn cứ quy định tại Điều 191 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 thì kể từ ngày bạn nộp đơn, trong thời hạn 03 ngày làm việc Chánh án phân công thẩm phán xem xét đơn của bạn, trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày được phân công thẩm phán sẽ xem xét có thụ lý đơn của bạn hay không. Nên tổng thời gian để biết có thụ lý vụ án hay không là 08 ngày làm việc.

Nếu đối tượng tranh chấp đang ở tỉnh khác, Tòa án nơi cư trú của người khởi kiện có thẩm quyền giải quyết không?

Đối với đối tượng tranh chấp là bất động sản thì căn cứ Điều 39 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 thì chỉ có Tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết. 

Check-list hồ sơ khởi kiện tranh chấp nhà đất cập nhật 2025 là công cụ giúp người khởi kiện nắm rõ thành phần hồ sơ, trình tự và yêu cầu pháp lý theo quy định mới nhất của Luật Đất đai 2024 và Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015. Chuyên tư vấn luật sẽ cung cấp dịch vụ luật sư chuyên nghiệp hỗ trợ soạn thảo đơn khởi kiện, tổng hợp chứng cứ và đại diện tham gia tố tụng tại Tòa án. Để được hỗ trợ pháp lý kịp thời và hiệu quả, vui lòng liên hệ Chuyên tư vấn luật qua hotline: 1900636387.