Các lưu ý pháp lý khi mua nhà đã qua sử dụng

Một trong những giao dịch quan trọng hiện nay chính là việc mua nhà. Vậy, khi mua nhà đã qua sử dụng cần lưu ý những vấn đề pháp lý gì? Làm sao để tránh những thiệt hại không đáng có do không nắm rõ những quy định pháp luật hiện hành. Sau đây, Chuyên Tư Vấn Luật sẽ cung cấp những thông tin pháp lý cần thiết khi mua nhà đã qua sử dụng. Thông qua bài viết dưới đây.

>>> Xem thêm: Quy định pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở

Thông tin chủ sử dụng nhà và đất

Thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được ghi nhận tại trang 1 của Giấy chứng nhận. Căn cứ theo quy định tại điều 5, thông tư 23/2014/TT-BTNMT (sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư 02/2015/TT-BTNMT. Chia làm những trường hợp cụ thể, như sau:

Quy định về ghi thông tin người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất tại Giấy chứng nhận

Thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được ghi nhận tại Giấy chứng nhận được quy định như sau:

Đối với cá nhân

• Cá nhân trong nước thì ghi “Ông” (hoặc “Bà”), sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân (nếu có), địa chỉ thường trú. Giấy tờ nhân thân là Giấy chứng minh nhân dân thì ghi “CMND số:…”; trường hợp Giấy chứng minh quân đội nhân dân thì ghi “CMQĐ số:…”; trường hợp thẻ Căn cước công dân thì ghi “CCCD số:…”; trường hợp chưa có Giấy chứng minh nhân dân hoặc thẻ Căn cước công dân thì ghi “Giấy khai sinh số…”;”
• Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở theo quy định thì ghi “Ông” (hoặc “Bà”), sau đó ghi họ tên, năm sinh, quốc tịch, giấy tờ nhân thân ghi “Hộ chiếu số:…, nơi cấp:…, năm cấp:…”; địa chỉ đăng ký thường trú của người đó ở Việt Nam (nếu có);

Đối với hộ gia đình

• Hộ gia đình sử dụng đất thì ghi “Hộ gia đình, gồm ông” (hoặc “Hộ gia đình, gồm bà”), sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân của chủ hộ gia đình như quy định tại Điểm a Khoản này; địa chỉ thường trú của hộ gia đình. Trường hợp chủ hộ gia đình không có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình thì ghi người đại diện là thành viên khác của hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình. Dòng tiếp theo ghi “Cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất (hoặc Cùng sử dụng đất hoặc Cùng sở hữu tài sản) với … (ghi lần lượt họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân của những thành viên còn lại trong hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất).”
• Trường hợp chủ hộ gia đình hay người đại diện khác của hộ gia đình có vợ hoặc chồng cùng có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình thì ghi cả họ tên, năm sinh của người vợ hoặc chồng đó;

Đối với tài sản chung của hai vợ chồng và những trường hợp khác

• Trường hợp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của hai vợ chồng thì ghi họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân, địa chỉ thường trú của cả vợ và chồng như quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản này;
• Tổ chức trong nước thì ghi tên tổ chức; tên giấy tờ, số và ngày ký, cơ quan ký giấy tờ pháp nhân (là giấy tờ về việc thành lập, công nhận tổ chức hoặc giấy chứng nhận hoặc giấy phép, về đầu tư, kinh doanh theo quy định của pháp luật); địa chỉ trụ sở chính của tổ chức;
• Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam thì ghi tên tổ chức kinh tế là pháp nhân thực hiện dự án đầu tư; tên giấy tờ, số và ngày ký, cơ quan ký giấy tờ pháp nhân (là giấy tờ về việc thành lập hoặc giấy chứng nhận, giấy phép về đầu tư, kinh doanh theo quy định của pháp luật); địa chỉ trụ sở chính của tổ chức tại Việt Nam;
• Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao thì ghi tên tổ chức, địa chỉ trụ sở chính của tổ chức;
• Cơ sở tôn giáo thì ghi tên của cơ sở tôn giáo và địa chỉ nơi có cơ sở tôn giáo;
• Cộng đồng dân cư thì ghi tên của cộng đồng dân cư (do cộng đồng dân cư xác định, được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận) và địa chỉ nơi sinh hoạt chung của cộng đồng dân cư.

Trường hợp người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất

Trường hợp người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận được cấp riêng cho người sử dụng đất và cấp riêng cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất; thông tin về người được cấp Giấy chứng nhận được ghi theo quy định như sau:

• Giấy chứng nhận cấp cho người sử dụng đất chỉ ghi thông tin về người sử dụng đất theo quy định tại Khoản 1 Điều này;
• Giấy chứng nhận cấp cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất chỉ ghi thông tin về chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định tại Khoản 1 Điều này, tiếp theo ghi “Sở hữu tài sản trên thửa đất… (ghi hình thức thuê, mượn,…)của… (ghi tên tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cho thuê, cho mượn,…)”.

Trường hợp thửa đất có nhiều tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất

• Trường hợp thửa đất có nhiều tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp quy định tại Khoản 4 Điều này thì Giấy chứng nhận được cấp cho từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sau khi đã xác định được quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của từng người.
• Trên mỗi Giấy chứng nhận ghi thông tin đầy đủ về người được cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại Khoản 1 Điều này; tiếp theo ghi “Cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất (hoặc Cùng sử dụng đất hoặc Cùng sở hữu tài sản) với… (ghi lần lượt tên của những người còn lại có chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất)”.

Trường hợp thửa đất có nhiều tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất có thỏa thuận bằng văn bản

• Trường hợp thửa đất có nhiều tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất mà có thỏa thuận bằng văn bản cấp một Giấy chứng nhận cho người đại diện (có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật)thì Giấy chứng nhận được cấp cho người đại diện đó. Trên Giấy chứng nhận ghi thông tin của người đại diện theo quy định tại Khoản 1 Điều này, dòng tiếp theo ghi “Là người đại diện cho những người cùng sử dụng đất (hoặc cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cùng sử dụng đất và cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất) gồm:… (ghi lần lượt tên của những người cùng sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất)”.
• Trường hợp có nhiều người cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất ghi trên trang 1 không hết thì dòng cuối trang 1 ghi “và những người khác có tên tại điểm Ghi chú của Giấy chứng nhận này”; đồng thời tại điểm Ghi chú của Giấy chứng nhận được ghi: “Những người khác cùng sử dụng đất (hoặc cùng sử dụng đất và sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất)gồm:… (ghi lần lượt tên của những người cùng sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất còn lại)”.

Trường hợp nhiều người được thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

• Trường hợp nhiều người được thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà những người được hưởng thừa kế có văn bản thỏa thuận chưa phân chia thừa kế và đề nghị cấp một Giấy chứng nhận cho người đại diện đối với toàn bộ diện tích đất, tài sản gắn liền với đất để thừa kế thì cấp một Giấy chứng nhận cho người đại diện đó. Văn bản thỏa thuận phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật. Trên Giấy chứng nhận ghi thông tin của người đại diện theo quy định tại Khoản 1 Điều này, dòng tiếp theo ghi “Là người đại diện của những người được thừa kế gồm:… (ghi lần lượt tên của những người được thừa kế quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất)”.

Trường hợp cấp Giấy chứng nhận cho chủ sở hữu căn hộ chung cư

• Trường hợp cấp Giấy chứng nhận cho chủ sở hữu căn hộ chung cư thì Giấy chứng nhận cấp cho chủ sở hữu căn hộ ghi tên chủ sở hữu theo quy định tại Khoản 1 Điều này.

Hiện trạng và kết cấu nhà trên thực tế và giấy chứng nhận

Khi mua nhà đã qua sử dụng. Một vấn quan trọng cần phải lưu ý đó chính là hiện trạng và kết cấu nhà trên thực tế và trên Giấy chứng nhận. Trong một số trường hợp, hiện trạng và kết cấu nhà đã thay đổi, không còn đúng so với những gì thể hiện trên Giấy chứng nhận. Vậy, để có cái nhìn tổng quan cũng như có cở sở so sánh hiện trạng và kết cấu nhà trên thực tế so với trên Giấy chứng nhận. Nhằm kiểm tra những thông tin trên giấy và trên thực tế có trùng khớp hay không? Hoặc có sự khác biệt như thế nào? Chúng ta dựa vào những thông tin được khi nhận trên giấy chứng nhận. Căn cứ theo quy định tại Khoản 1,2,3 Điều 7 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT. Theo quy định này thì thông tin về nhà ở và tài sản gắn liền với đất được ghi nhận tại trang 2 Giấy chứng nhận, như sau:

• Tài sản gắn liền với đất thể hiện trên Giấy chứng nhận là tài sản đã hình thành trên thực tế tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận và thuộc quyền sở hữu của người đề nghị được cấp Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại Điều 35 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP.

Trường hợp tài sản là nhà ở riêng lẻ

Tài sản là nhà ở riêng lẻ thể hiện các nội dung gì?

Trường hợp tài sản là nhà ở riêng lẻ thì thể hiện các nội dung theo quy định như sau:

• Loại nhà ở: ghi loại nhà ở cụ thể theo quy định của pháp luật về nhà ở. Ví dụ: “Nhà ở riêng lẻ”; “Nhà biệt thự”;
• Diện tích xây dựng: ghi diện tích mặt bằng chiếm đất của nhà ở tại vị trí tiếp xúc với mặt đất theo mép ngoài tường bao của nhà, bằng số Ả Rập, theo đơn vị mét vuông, được làm tròn số đến một chữ số thập phân;
• Diện tích sàn: ghi bằng số Ả Rập theo đơn vị mét vuông, được làm tròn số đến một chữ số thập phân. Đối với nhà ở một tầng thì ghi diện tích mặt bằng sàn xây dựng của nhà đó. Đối với nhà ở nhiều tầng thì ghi tổng diện tích mặt bằng sàn xây dựng của các tầng;

Hình thức, cấp và thời hạn sở hữu

• Hình thức sở hữu: ghi “Sở hữu riêng” đối với trường hợp nhà ở thuộc sở hữu của một chủ; ghi “Sở hữu chung” đối với trường hợp nhà ở thuộc sở hữu chung của nhiều chủ; trường hợp nhà ở có phần sở hữu riêng và có phần sở hữu chung thì ghi lần lượt từng hình thức sở hữu và diện tích kèm theo. Ví dụ: “Sở hữu riêng 50m²; sở hữu chung 20m²“;
• Cấp (hạng) nhà ở: xác định và ghi theo quy định phân cấp nhà ở của pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng;
• Thời hạn được sở hữu ghi đối với các trường hợp như sau:
• – Trường hợp mua nhà ở có thời hạn theo quy định của pháp luật về nhà ở thì ghi ngày tháng năm hết hạn được sở hữu theo hợp đồng mua bán hoặc theo quy định của pháp luật về nhà ở;
• – Trường hợp được sở hữu nhà ở trên đất thuê, mượn của người sử dụng đất khác thì ghi ngày tháng năm kết thúc thời hạn thuê, mượn;
• – Các trường hợp còn lại không xác định thời hạn và ghi bằng dấu “-/-“.

Trường hợp tài sản là căn hộ chung cư

Tài sản là căn hộ chung cư thể hiện các nội dung gì?

Trường hợp tài sản là căn hộ chung cư thì thể hiện các nội dung theo quy định như sau:

• Loại nhà ở: ghi “Căn hộ chung cư số…”;
• Tên nhà chung cư: ghi tên hoặc số hiệu của nhà chung cư, nhà hỗn hợp theo dự án đầu tư hoặc thiết kế, quy hoạch được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;
• Diện tích sàn: ghi diện tích sàn xây dựng căn hộ, diện tích sử dụng căn hộ theo hợp đồng mua bán căn hộ và phù hợp với quy định của pháp luật về nhà ở.;

Hình thức, và thời hạn sở hữu

• Hình thức sở hữu: ghi “Sở hữu riêng” đối với trường hợp căn hộ thuộc sở hữu của một chủ; ghi “Sở hữu chung” đối với trường hợp căn hộ thuộc sở hữu chung của nhiều chủ; trường hợp căn hộ có phần sở hữu riêng và có phần sở hữu chung thì ghi lần lượt từng hình thức sở hữu và diện tích kèm theo. Ví dụ: “Sở hữu riêng 50m²; sở hữu chung 20m²“;
• Thời hạn được sở hữu ghi đối với các trường hợp như sau:
• Trường hợp mua căn hộ chung cư có thời hạn theo quy định của pháp luật về nhà ở thì ghi ngày tháng năm hết hạn được sở hữu theo hợp đồng mua bán hoặc theo quy định của pháp luật về nhà ở;
• Các trường hợp còn lại không xác định thời hạn và ghi bằng dấu “-/-“;

Hạng mục được sở hữu chung ngoài căn hộ: ghi tên từng hạng mục ngoài căn hộ chung cư và diện tích kèm theo (nếu có) mà chủ sở hữu căn hộ có quyền sở hữu chung với các chủ căn hộ khác theo hợp đồng mua, bán căn hộ đã ký.

>>> Xem thêm: Thủ tục bán nhà đất có sổ hồng

Vấn đề về quy hoạch và tranh chấp

Để tránh bị hạn chế quyền và cân nhắc việc mua đất có dự án quy hoạch. Có thể kiểm tra thông tin quy hoạch thông qua những hình thức sau:

Kiểm tra thông tin quy hoạch tại UBND

Căn cứ khoản 1 điều 6 Luật sửa đổi, bổ sung 37 Luật liên quan đến quy hoạch 2018:

• UBND cấp huyện có trách nhiệm công bố công khai quy hoạch sử dụng đất cấp huyện tại trụ sở cơ quan, trên cổng thông tin điện tử của UBND cấp huyện; công bố công khai nội dung quy hoạch sử dụng đất cấp huyện có liên quan đến xã, phường, thị trấn tại trụ sở UBND cấp xã;
• Việc công bố công khai được thực hiện chậm nhất là 15 ngày kể từ ngày được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Vì vậy, người dân có thể đến UBND cấp huyện hoặc UBND cấp xã để kiểm tra thông tin quy hoạch.

Kiểm tra thông tin quy hoạch qua trang thông tin điện tử

Người dân có thể kiểm tra thông tin quy hoạch qua các trang thông tin điện tử tại quận, huyện có thửa đất, nhà muốn tra cứu thông tin quy hoạch. Người dân cung cấp các thông tin bao gồm: Số thửa, số tờ, tọa độ,…để website hoặc ứng dụng gửi kết quả về bản đồ hiện trạng, bản đồ quy hoạch,…Từ đó có thể xác định được nhà hoặc đất có đang quy hoạch hay không.

Kiểm tra thông tin quy hoạch qua Văn phòng đăng ký đất đai

Người dân đến Văn phòng đăng ký đất đai hoặc đến UBND cấp xã đối với địa phương chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai. Nộp phiếu yêu cầu cung cấp dữ liệu đất đai theo mẫu số 01/PYC được ban hành kèm Thông tư 34/2014/TT-BTNMT. Để kiểm tra thông tin quy hoạch, thông qua thông tin được cung cấp tại Văn phòng đăng ký đất đai.

Kiểm tra thông tin quy hoạch qua thông tin trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

Thông tin quy hoạch được ghi nhận tại mục Ghi chú trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Người dân có thể xem thông tin quy hoạch ngay trên Giấy chứng nhận, khi thực hiện giao dịch mua bán.

>>> Xem thêm: Cách hạn chế rủi ro khi mua nhà hình thành trong tương lai.

Tài sản gắn liền với nhà có là một phần trong hợp đồng mua bán nhà?

Không phải mọi trường hợp nhà được bán đều là nhà trống. Có thể kèm theo đó là những tài sản khác như nội thất bên trong nhà, các loại cây kiểng, cây ăn quả,… Những tài sản này, có thể được bán kèm  hoặc không kèm theo ngôi nhà được bán. Nếu người mua có nhu cầu mua những tài sản gắn liền với nhà. Người mua khi thực hiện hợp đồng, phải có điều khoản thỏa thuận cụ thể. Ví dụ: Liệt kê những tài sản gắn liền với nhà được bán. Ghi cụ thể về chi tiết về giá, mẫu mã, tình trạng, màu sắc,… Việc thỏa thuận này nhằm đảm bảo cho những tài sản gắn liền với nhà khi bàn giao không bị thay đổi về số lượng, hiện trạng,…Cũng như, không làm phát sinh những thiệt hại, tranh chấp không đáng có.

Thời điểm bàn giao nhà

Thông thường, thời điểm bàn giao nhà sẽ được thỏa thuận ngay trong hợp đồng. Hai bên có thể thỏa thuận thời điểm bàn giao nhà sau khi đã thực hiện việc công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng theo quy định tại khoản 3 điều 167 Luật đất đai 2013. Hoặc bàn giao khi đã thanh toán đủ tiền,..Tuy nhiên, nếu có xảy ra tranh chấp về thời điểm bàn giao nhà hoặc giữa các bên không có thỏa thuận. Căn cứ vào quy định tại Điều 434 Bộ luật Dân sự 2015, xác định thời điểm bàn giao như sau:

• Thời hạn thực hiện hợp đồng mua bán do các bên thỏa thuận. Bên bán phải giao tài sản cho bên mua đúng thời hạn đã thỏa thuận; bên bán chỉ được giao tài sản trước hoặc sau thời hạn nếu được bên mua đồng ý.
• Khi các bên không thỏa thuận thời hạn giao tài sản thì bên mua có quyền yêu cầu bên bán giao tài sản và bên bán cũng có quyền yêu cầu bên mua nhận tài sản bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho nhau một thời gian hợp lý.
• Bên mua thanh toán tiền mua theo thời gian thỏa thuận. Nếu không xác định hoặc xác định không rõ ràng thời gian thanh toán thì bên mua phải thanh toán ngay tại thời điểm nhận tài sản mua hoặc nhận giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu tài sản.

Như vậy, tùy vào nhu cầu của bên mua mà thời điểm bàn giao nhà có sự thay đổi, thỏa thuận phù hợp.

Dịch vụ luật sư nhà đất

Tư vấn

Cung cấp dịch vụ Luật sư tư vấn xoay quanh các vấn đề pháp lý về nhà đất, bao gồm:

• Luật sư tư vấn thủ tục liên quan đến việc chuyển nhượng nhà; Đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Đăng ký biến động, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, tách thửa,…)
• Luật sư tư vấn các dịch vụ liên quan đến hưởng chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất (quyết định bồi thường không thỏa đáng, giá đất bồi thường có sự chênh lệch so với giá thị trường,…)
• Luật sư tư vấn các dịch vụ về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà: Tranh chấp về điều khoản, nội dung hợp đồng; Tranh chấp về thời điểm bàn giao nhà,…
• Luật sư tư vấn về các giao dịch nhà đất (thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tặng cho, chuyển nhượng căn hộ chung cư, thừa kế, góp vốn quyền sử dụng đất…)
• Các vấn đề khác liên quan đến nhà đất.

Soạn thảo

• Soạn thảo hợp đồng chuyển nhượng nhà, hợp đồng trao đổi tài sản, hợp đồng vay tài sản, hợp đồng dịch vụ,..
• Soạn thảo đơn khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng mua bán nhà, đơn khởi kiện yêu cầu thực hiện nghĩa vụ bàn giao nhà, đơn khởi kiện yêu cầu tuyên bố hợp đồng/giao dịch dân sự vô hiệu,..
• Soạn thảo quy trình, phương thức giải quyết tranh chấp về giao dịch dân sự, hợp đồng dân sự.

Đại diện tham gia giải quyết tranh chấp

Chúng tôi cung cấp Luật sư đại diện giải quyết tranh chấp tại Tòa án, bao gồm:

• Luật sư đại diện theo pháp luật
• Luật sư đại diện theo ủy quyền

Trên đây là toàn bộ thông tin về Các lưu ý pháp lý khi mua nhà đã qua sử dụng cùng các dịch vụ tư vấn, giải quyết tranh chấp về nhà đất. Nếu khách hàng đang có vướng mắc về các vấn đề pháp lý liên quan và cần được gặp Luật sư chuyên về nhà đất tư vấn hoặc giải quyết tranh chấp nhà đất. Đừng ngần ngại liên hệ đặt lịch ngay với chúng tôi qua số điện thoại 1900.63.63.87 hoặc qua email: chuyentuvanluat@gmail.com để được hỗ trợ nhanh nhất có thể. Xin cảm ơn.