Đất đã sang tên đòi lại được không là câu hỏi được nhiều độc giả quan tâm. Bởi trên thực tế, mặc dù phần đất đã được sang tên sang tên nhưng vì vi phạm pháp luật hoặc không đáp ứng được yêu cầu của hợp động tặng cho đất nên vẫn còn rất nhiều trường hợp xảy ra tranh chấp. Để giải quyết vấn đề trên, Luật sư của Chuyên Tư Vấn Luật sẽ gửi đến Quý độc giả bài viết về những trường hợp có thể đòi lại được đất, trình tự thủ tục khởi kiện và các vấn đề pháp luật liên quan đến vấn đề đòi lại đất đã sang tên.
Sang tên đất
Mục Lục
Đất đã sang tên là gì?
Sang tên Sổ đỏ là cách gọi của người dân để chỉ thủ tục đăng ký biến động khi chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất (chỉ có đất), quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất (có đất và nhà ở hoặc các tài sản khác gắn liền với đất).
Việc sang tên Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng) được thể hiện qua một trong hai trường hợp sau:
- Người nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho nhà đất được cấp Giấy chứng nhận mới đứng tên mình.
- Người nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho nhà đất không được cấp Giấy chứng nhận mới.
Nếu không được cấp Giấy chứng nhận mới, thông tin chuyển nhượng, tặng cho nhà đất được thể hiện tại trang 4 của Giấy chứng nhận. Khi đó người nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho nhà đất vẫn có đầy đủ quyền.
Trường hợp không đòi lại được khi Đất đã sang tên
Nếu việc tặng cho, chuyển nhượng, thừa kế quyền sử dụng đất hoàn toàn đúng với các quy định của pháp luật như: đáp ứng các điều điều kiện về giao dịch dân sự có điều kiện theo Điều 120 Bộ luật Dân sự 2015 hoặc các điều kiện về giao dịch dân sự được quy định tại Điều 122 Bộ luật Dân sự 2015,… Khi đó, người nhận tặng cho, chuyển nhượng, thừa kế thực hiện thủ tục đăng ký sang tên mình đối với thửa đất được tặng cho, thì họ có toàn quyền sử dụng thửa đất đó theo quy định của pháp luật. Người đã tặng cho, chuyển nhượng, thừa kế không thể lấy lại tài sản đã tặng cho.
Bên cạnh đó, nguyên tắc khi thực hiện thủ tục sang tên quyền sử dụng đất thì các bên phải công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất. Sau đó mới thực hiện thủ tục sang tên. Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này.
Vì vậy, việc tặng cho nhà đất, chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cần phải có hợp đồng tặng cho công chứng và đăng ký chuyển quyền sử dụng đất. Nếu đã hoàn tất việc tặng cho và sang tên chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì tài sản này đã thuộc hoàn toàn về bên được tặng cho, vì vậy đòi lại nhà đất đã tặng cho là không thể.
Trường hợp đòi lại được Đất đã sang tên
Trên thực tế, sẽ có những trường hợp chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất vi phạm pháp luật hoặc vi phạm các điều khoản trong giao dịch có điều kiện tặng cho đất thì người tặng cho, chuyển nhượng có thể đòi lại phần đất đã được sang tên.
Trường hợp vi phạm pháp luật
Trong trường hợp việc chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất có những dấu hiệu vi phạm quy định pháp luật: do bị ép buộc, tặng cho trong trạng thái tinh thần không được minh mẫn… có thể đề nghị Tòa án tuyên hủy bỏ việc tặng cho và lấy lại tài sản.
Các trường hợp giao dịch vô hiệu:
Giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 117 của Bộ luật Dân sự năm 2015 thì vô hiệu.
Bên cạnh đó, Bộ luật Dân sự 2015 còn quy định các trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu:
- Giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội (Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015).
- Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo (Điều 124 Bộ luật Dân sự 2015).
- Giao dịch dân sự vô hiệu do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện (Điều 125 Bộ luật Dân sự 2015).
- Giao dịch dân sự vô hiệu do bị nhầm lẫn (Điều 126 Bộ luật Dân sự 2015).
- Giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép (Điều 127 Bộ luật Dân sự 2015)
- Giao dịch dân sự vô hiệu do người xác lập không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình (Điều 128 Bộ luật Dân sự 2015).
- Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức (Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015).
Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu quy định tại Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:
- Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.
- Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
- Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.
- Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.
- Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.
- Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.
Như vậy, nếu Quý khách hàng chứng minh được hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất thuộc một trong các trường hợp nêu trên thì Quý khách hàng sẽ có quyền yêu cầu Tòa án tuyên hợp đồng vô hiệu. Nếu hợp đồng vô hiệu, đối phương phải trả lại quyền sử dụng đất đã nhận.
Hợp đồng vô hiệu
Trường hợp hợp đồng tặng cho đất là giao dịch có điều kiện
Theo Điều 462 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về giao dịch có điều kiện:
- Bên tặng cho có thể yêu cầu bên được tặng cho thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ trước hoặc sau khi tặng cho. Điều kiện tặng cho không được vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
- Trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ trước khi tặng cho, nếu bên được tặng cho đã hoàn thành nghĩa vụ mà bên tặng cho không giao tài sản thì bên tặng cho phải thanh toán nghĩa vụ mà bên được tặng cho đã thực hiện.
- Trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ sau khi tặng cho mà bên được tặng cho không thực hiện thì bên tặng cho có quyền đòi lại tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại.
Như vậy, nếu việc tặng cho mảnh đất trên là việc tặng cho tài sản có điều kiện mà người kia không thực hiện nghĩa vụ sau khi được tặng cho thì quý khách hàng có quyền kiện đòi lại tài sản này.
>>>Xem thêm: Mẫu đơn khởi kiện tranh chấp ranh giới đất đai mới năm 2022.
Thủ tục khởi kiện đòi lại đất đã sang tên
Thẩm quyền giải quyết
Căn cứ vào Điều 28 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, tranh chấp đất đã sang tên được xác định là tranh chấp đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.
Theo Điều 35 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 quy định về thẩm quyền của Tòa án Nhân dân cấp huyện có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm những tranh chấp về hôn nhân và gia đình quy định tại Điều 28 của Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.
Tuy nhiên, theo quy định tại điểm c, khoản 1, Điều 37 và khoản 3, Điều 35, Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 thì những tranh chấp, yêu cầu quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 35 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 mà có đương sự hoặc tài sản ở nước ngoài hoặc cần phải ủy thác tư pháp cho cơ quan đại diện nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ở nước ngoài, cho Tòa án, cơ quan có thẩm quyền của nước ngoài thì thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án Nhân dân cấp tỉnh.
Đồng thời, Điều 39 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 cũng quy định về thẩm quyền của Tòa án theo lãnh thổ:
Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc, nếu bị đơn là cá nhân hoặc nơi bị đơn có trụ sở, nếu bị đơn là cơ quan, tổ chức có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm những tranh chấp về dân sự, hôn nhân và gia đình, kinh doanh, thương mại, lao động quy định tại các Điều 26, 28, 30 và 32 của Bộ luật này;
Các đương sự có quyền tự thỏa thuận với nhau bằng văn bản yêu cầu Tòa án nơi cư trú, làm việc của nguyên đơn, nếu nguyên đơn là cá nhân hoặc nơi có trụ sở của nguyên đơn, nếu nguyên đơn là cơ quan, tổ chức giải quyết những tranh chấp về dân sự, hôn nhân và gia đình, kinh doanh, thương mại, lao động quy định tại các điều 26, 28, 30 và 32 của Bộ luật này;
Từ những căn cứ trên, thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai trên có thể là Tòa án Nhân dân cấp huyện nơi bị đơn cư trú trừ trường hợp hai vợ chồng có thỏa thuận khác hoặc Tòa án Nhân dân cấp tỉnh.
Hồ sơ khởi kiện
Hồ sơ khởi kiện tranh chấp đất đã sang tên bao gồm:
Đơn khởi kiện: Nội dung của đơn khởi kiện phải được đảm bảo nội dung theo khoản 4 Điều 189 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015. Mẫu đơn khởi kiện theo mẫu số 23 – DS ban hành kèm theo Nghị quyết 01/2017/NQ – HĐTP do Hội đồng Thẩm phán Tòa án Nhân dân tối cao ban hành ngày 13/01/2017.
>>>Xem thêm: Mẫu đơn khởi kiện
Tài liệu chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện:
- CMND/CCCD bản sao chứng thực của người khởi kiện, giấy tờ của bên bị kiện;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất (nếu có);
- Biên bản hòa giải tại Ủy ban Nhân dân cấp xã nơi có đất.
Cơ sở pháp lý: khoản 4 và khoản 5 Điều 189 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.
Trình tự, thủ tục giải quyết
Bước 1: Người khởi kiện chuẩn bị hồ sơ khởi kiện, nộp hồ sơ đến Tòa án Nhân dân cấp huyện để yêu cầu giải quyết. Tuy nhiên cần lưu ý:
- Nếu đối tượng tranh chấp ở đây là bất động sản thì nguyên đơn phải nộp hồ sơ khởi kiện ở Tòa án Nhân dân nơi có bất động sản đang tranh chấp.
- Nếu tranh chấp có yếu tố nước ngoài thì nguyên đơn nộp hồ sơ đến Tòa án Nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền giải quyết.
Bước 2: Người khởi kiện nộp tiền tạm ứng án phí theo quy định
Bước 3: Người khởi kiện nộp biên lai tiền tạm ứng án phí, từ đó nếu có đủ cơ sở Tòa án ra thông báo thụ lý và tiến hành thủ tục giải quyết theo yêu cầu khởi kiện.
Cơ sở pháp lý: khoản 1 Điều 35, Điều 37, điểm c khoản 1 Điều 39, Điều 146, 191, 195, 469, 470 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015
>>>Xem thêm: Mức xử phạt tội vi phạm các quy định về quản lý đất đai.
Luật sư tư vấn về sang tên đất.
- Tư vấn quy định pháp luật về tranh chấp đất đai đã có sổ đỏ;
- Nghiên cứu, đánh giá hồ sơ, chứng cứ cần thiết cho quá trình giải quyết, đưa ra phương án giải quyết tranh chấp đất đai;
- Hỗ trợ soạn thảo hồ sơ khởi kiện và các văn kiện pháp lý khác về tranh chấp đất đã được cấp sổ đỏ;
- Hỗ trợ khách hàng trình tự thủ tục khởi kiện, thời hiệu khởi kiện, điều kiện khởi kiện giải quyết tranh chấp;
- Thay mặt, đại diện khách hàng làm việc với cơ quan có thẩm quyền trong quá trình giải quyết tranh chấp đất đai.
Luật sư tư vấn
Như vậy, trong một số trường hợp đất đã sang tên có thể đòi lại nếu việc chuyển giao tài sản không đúng quy định của pháp luật. Để đòi lại phần đất này cần có sự can thiệp của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Đồng thời, việc đòi lại phải được thực hiện theo trình tự, thủ tục luật định. Trên đây là bài viết về vấn đề có đòi lại được đất đã sang tên và thủ tục khởi kiện đòi lại đất cùng với đó là các vấn đề liên quan. Nếu quý bạn đọc còn thắc mắc hoặc muốn hiểu rõ hơn vấn đề trên, hãy liên hệ ngay qua hotline 1900.63.63.87 để được LUẬT SƯ ĐẤT ĐAI hỗ trợ và tư vấn. Trân trọng./.
