Thủ tục kiện hủy hợp đồng đặt cọc đất do bị giấu thông tin quy hoạch đang được quan tâm trong các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất do nhiều cá nhân, tổ chức trục lợi từ việc che giấu thông tin này gây thiệt hại lớn cho các “nạn nhân”. Trong bài viết dưới đây, Chuyên tư vấn luật sẽ cung cấp cho bạn đọc các quy định liên quan đến đất quy hoạch đồng thời tư vấn thủ tục khởi kiện hủy hợp đồng đặt cọc vì lý do bị giấu thông thông quy hoạch.
Thủ tục kiện hủy hợp đồng đặt cọc đất
Mục Lục
Quy định về hợp đồng đặt cọc
Đặt cọc là một trong số biện pháp bảo thực hiện nghĩa vụ trong giao dịch dân sự được quy định tại Điều 292 Bộ luật Dân sự 2015. Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 nêu khái niệm về đặt cọc:
- Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
- Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Theo đó, đối tượng của đặt cọc là khoản tiền, kim quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác. Mục đích của hợp đồng đặt cọc là để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện một hợp đồng khác. Vì vậy, khi giao kết không thực hiện được do một bên từ chối thì bị phạt cọc.
Phạt cọc được thực hiện bằng chính tài sản đã đặt cọc khi bên đặt cọc vi phạm nghĩa vụ; bên nhận đặt cọc vi phạm nghĩa vụ thì trả lại cọc và “phạt cọc” bằng một khoản tiền tương đương với giá trị tài sản đặt cọc. Tất nhiên, ngoài quy định mang tính định hướng của pháp luật, các bên có quyền thỏa thuận khác về mức phạt cọc này.
Việc đặt cọc trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cũng mang mục đích tương tự như trong các hợp đồng dân sự khác. Mục đích để bảo đảm bên mua và bên bán thực hiện nghĩa vụ của mình và hợp đồng mua bán nhà đất được thực hiện trong tương lai.
Có được phép chuyển nhượng đất bị quy hoạch không ?
Chuyển nhượng đất bị quy hoạch
Căn cứ quy định khoản 2 và khoản 3 Điều 49 Luật Đất đai 2013, đất bị quy hoạch vẫn được chuyển nhượng. Theo đó, luật không cấm hay hạn chế quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đất nằm trong quy hoạch. Tuy nhiên, người nhận chuyển nhượng đất nằm trong quy hoạch sẽ gặp một số hạn chế nhất định như xây dựng nhà ở mới, công trình, cây lâu năm. Nếu sau này đất bị thu hồi theo quy định trên thì giá đền bù sẽ thấp hơn rất nhiều so với đất không bị quy hoạch.
Bên cạnh đó theo quy định tại khoản 6 Điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013, nếu người nhận chuyển nhượng đất sau khi có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Mọi bất lợi sẽ bị dồn về phía bên nhận chuyển nhượng.
Việc bên chuyển nhượng giấu thông tin quy hoạch đất khi giao kết hợp đồng với bên nhận chuyển nhượng vi phạm nghiêm trọng về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015. Hành vi này là hành vi lừa dối dẫn tới giao dịch dân sự vô hiệu theo Điều 127 BLDS 2015 quy định về giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép: Lừa dối trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó.
Thủ tục khởi kiện hủy hợp đồng đặt cọc đất do bị giấu thông tin quy hoạch
Cơ quan giải quyết tranh chấp
Căn cứ khoản 3 Điều 26 BLTTDS 2015, tranh chấp hợp đồng dân sự thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.
Thẩm quyền theo vụ việc: tranh chấp hợp đồng nhượng quyền sử dụng đất là tranh chấp hợp đồng dân sự theo quy định tại khoản 3 Điều 26 BLTTDS 2015 thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.
Thẩm quyền theo cấp tòa án: căn cứ điểm a khoản 1 Điều 35 BLTTDS 2015 thì thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc về Tòa án nhân dân cấp huyện.
Thẩm quyền theo lãnh thổ: căn cứ điểm a khoản 1 Điều 39 BLTTDS 2015 thì đối tượng tranh chấp là tiền cọc nên tòa án giải quyết là Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc.
Hồ sơ khởi kiện
Hồ sơ khởi kiện bao gồm đơn khởi kiện và phải có tài liệu, chứng cứ chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm kèm theo theo quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 189 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015. Bao gồm
- Đơn khởi kiện theo mẫu số 23 – DS ban hành kèm theo Nghị quyết 01/2017/NQ – HĐTP do Hội đồng Thẩm phán Tòa án Nhân dân tối cao ban hành ngày 13/01/2017
- Tài liệu chứng cứ kèm theo như: hợp đồng đặt cọc, giấy tờ tùy thân, biên nhận tiền, tin nhắn trao đổi việc đặt cọc…
Thủ tục, trình tự thực hiện
- Người khởi kiện gửi đơn khởi kiện kèm các tài liệu, chứng cứ mà mình hiện có đến Tòa án có thẩm quyền giải quyết bằng phương thức nộp trực tiếp tại Tòa án hoặc gửi theo đường dịch vụ bưu chính.
- Trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được đơn khởi kiện, Chánh án Tòa án phân công một Thẩm phán xem xét đơn khởi kiện.
- Trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày được phân công, Thẩm phán tiến hành xem xét đơn khởi kiện và ra một trong số các quyết định như yêu cầu sửa đổi, bổ sung đơn khởi kiện; thụ lý vụ án; chuyển đơn khởi kiện cho Tòa có thẩm quyền; trả lại đơn khởi kiện và nêu rõ lý do.
- Sau khi được thụ lý vụ án, tòa án phải tiến hành quá trình chuẩn bị xét xử trong thời hạn 04 tháng kể từ ngày thụ lý. Nếu vụ án có tính chất phức tạp hoặc do sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan thì Tòa án có thể quyết định gia hạn thời hạn không quá 02 tháng.
- Thông qua việc nghiên cứu hồ sơ, tài liệu chứng cứ mà các bên đương sự cung cấp hoặc do tự mình thu thập, Thẩm phán sẽ mở phiên tòa sơ thẩm theo thủ tục luật định.
- Trường hợp không đồng ý với bản án, quyết định của Tòa án, đương sự có thể kháng cáo theo thủ tục phúc thẩm.
Cơ sở pháp lý: Chương XII BLTTDS 2015
Luật sư khởi kiện hủy hợp đồng đặt cọc đất do bị giấu thông tin quy hoạch
Luật sư khởi kiện hủy hợp đồng đặt cọc
- Giải đáp thắc mắc về các quy định pháp luật liên quan đến thủ tục hủy hợp đồng đặt cọc do người chuyển nhượng cố tình giấu thông tin quy hoạch.
- Hỗ trợ khách hàng đưa ra phương hướng giải quyết đối với từng trường hợp hủy hợp đồng mua bán nhà đất cụ thể.
- Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện, làm việc với các cơ quan có thẩm quyền.
- Luật sư đại diện bảo vệ quyền và lợi hợp pháp của khách hàng khi khởi kiện hủy hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất tại Tòa.
Toàn bộ quy trình khởi kiện hủy hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất đã được khái quát thông qua bài viết trên. Tuy nhiên, thực tế tồn tại những vụ việc phức tạp cần có sự giúp đỡ từ người có chuyên môn. Nếu quý khách hàng còn thắc mắc, muốn đặt câu hỏi liên quan hoặc muốn tư vấn pháp luật hợp đồng, đừng ngần ngại hãy nhấc máy và gọi ngay đến Hotline 1900.63.63.87 để được luật sư tiếp nhận tư vấn sở bộ ban đầu hoàn toàn miễn phí.
