Hướng xử lý khi chủ nhà tự ý tăng giá thuê nhà ở

Hướng xử lý khi chủ nhà tự ý tăng giá thuê nhà ở là vấn đề được nhiều người thuê nhà quan tâm trong bối cảnh giá bất động sản và chi phí sinh hoạt có nhiều biến động. Trên thực tế, không ít trường hợp chủ nhà đơn phương tăng giá thuê khi hợp đồng vẫn còn hiệu lực, gây ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi ích hợp pháp của người thuê. Bằng bài viết này, Chuyên tư vấn luật sẽ phân tích các quy định pháp luật và hướng dẫn cụ thể cách xử lý phù hợp, giúp người thuê bảo vệ quyền lợi hợp pháp và hạn chế tranh chấp trong quá trình thực hiện hợp đồng thuê nhà.

Kiểm tra kỹ hợp đồng thuê và đối chiếu quy định pháp luật về hợp đồng thuê nhà

Kiểm tra hợp đồng thuê và đối chiếu quy định pháp luật về hợp đồng thuê nhà là bước đầu tiên và quan trọng nhất khi chủ nhà tự ý tăng giá thuê.

Người thuê cần rà soát

Khi chủ nhà thông báo tăng giá thuê, người thuê cần kiểm tra kỹ hợp đồng thuê nhà để xác định việc tăng giá có hợp pháp hay không.

Trước hết, cần xác định thời hạn hợp đồng. Nếu hợp đồng còn hiệu lực, các bên phải phải thực hiện đúng thỏa thuận đã cam kết. Trong thời gian này, chủ nhà không được tự ý tăng giá, trừ khi hợp đồng có quy định khác. Trường hợp hợp đồng đã hết hạn, các bên có quyền thương lượng lại giá khi ký hợp đồng mới hoặc gia hạn hợp đồng.

Tiếp theo, người thuê cần đối chiếu điều khoản về giá thuê, bao gồm mức giá và thời điểm thanh toán. Đây là căn cứ xác định nghĩa vụ trả tiền của người thuê. Nếu chủ nhà yêu cầu mức giá cao hơn so với giá ghi trong hợp đồng mà không có thỏa thuận sửa đổi hợp pháp, người thuê có quyền từ chối.

Ngoài ra, cần xem xét điều khoản điều chỉnh giá thuê. Nếu hợp đồng có quy định điều chỉnh giá, người thuê phải kiểm tra rõ căn cứ điều chỉnh, thời điểm điều chỉnh và mức tăng tối đa. Chủ nhà chỉ được tăng giá theo nội dung thỏa thuận. Nếu hợp đồng không có điều khoản này, việc tăng giá trong thời hạn thuê là không có cơ sở pháp lý.

Cuối cùng, người thuê cần kiểm tra quyền đơn phương thay đổi hợp đồng. Về nguyên tắc, không bên nào được đơn phương sửa đổi hợp đồng nếu không có thỏa thuận hoặc quy định pháp luật. Do đó, nếu hợp đồng không cho phép chủ nhà đơn phương thay đổi giá thuê, việc tăng giá là vi phạm hợp đồng.

Nguyên tắc pháp lý khi giao dịch hợp đồng thuê

Căn cứ khoản 1 Điều 170 Luật Nhà ở 2023 quy định giá thuê nhà phải được xác lập trên cơ sở thỏa thuận của các bên trong hợp đồng thuê. Chủ nhà không có quyền đơn phương tăng giá thuê nếu:

• Thời hạn hợp đồng còn hiệu lực; và
• Hợp đồng không có điều khoản cho phép điều chỉnh giá.

Việc tự ý tăng giá trong trường hợp này được xem là vi phạm nghĩa vụ hợp đồng, xâm phạm quyền và lợi ích hợp pháp của người thuê. Chủ nhà chỉ được tăng giá thuê trong các trường hợp hợp pháp, bao gồm:

• Hợp đồng thuê đã hết hạn và các bên ký kết hợp đồng mới;
• Trong hợp đồng có điều khoản cụ thể về việc điều chỉnh giá (như tăng theo chỉ số CPI hoặc theo chu kỳ nhất định); hoặc
• Hai bên có thỏa thuận lại bằng văn bản trong quá trình thực hiện hợp đồng.

Nếu việc tăng giá không thuộc các trường hợp nêu trên, thì được xác định là trái pháp luật và không có giá trị ràng buộc đối với người thuê.

Từ chối tăng giá bằng văn bản

Theo đó, người thuê nên gửi văn bản, email hoặc tin nhắn (Zalo) có thể lưu vết cho chủ nhà, trong đó nêu rõ hợp đồng thuê vẫn đang còn hiệu lực, hợp đồng không có thỏa thuận cho phép điều chỉnh giá thuê và việc chủ nhà tự ý tăng giá là hành vi vi phạm hợp đồng.

Việc thể hiện ý kiến bằng hình thức có chứng cứ không chỉ giúp làm rõ quan điểm của người thuê mà còn là căn cứ quan trọng để chứng minh quyền lợi trong trường hợp phát sinh tranh chấp hoặc phải yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết.

Tiếp tục trả tiền đúng giá cũ

Tiếp tục trả tiền thuê theo đúng giá đã thỏa thuận là cách xử lý phù hợp khi chủ nhà tự ý tăng giá thuê. Căn cứ Điều 481 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

• Bên thuê phải trả đủ tiền thuê đúng thời hạn đã thỏa thuận.
• Nếu không có thỏa thuận về thời hạn trả tiền thuê thì thời hạn trả tiền thuê được xác định theo tập quán nơi trả tiền;
• Nếu không thể xác định được thời hạn theo tập quán thì bên thuê phải trả tiền khi trả lại tài sản thuê.

Người thuê đặc biệt lưu ý không tự ý trả theo giá mới khi chưa có thỏa thuận hợp pháp, cũng như không rời khỏi nhà nếu chưa có thỏa thuận chấm dứt hợp đồng. Việc thanh toán đầy đủ, đúng hạn theo giá cũ sẽ giúp người thuê bảo đảm không vi phạm nghĩa vụ hợp đồng và là căn cứ quan trọng để bảo vệ quyền lợi khi phát sinh tranh chấp.

Xử lý khi chủ nhà gây sức ép trong việc tăng giá thuê nhà

Trường hợp chủ nhà có các hành vi như đe dọa đuổi người thuê, tự ý cắt điện nước, đổi khóa, cưỡng ép rời khỏi nhà để buộc người thuê chấp nhận mức giá mới, thì đây đều là hành vi trái pháp luật. Hành vi nà xâm phạm trực tiếp đến quyền và lợi ích hợp pháp của người thuê theo quy định tại Điều 478 BLDS.

Trong các trường hợp này, người thuê có quyền gửi đơn phản ánh đến UBND cấp xã, yêu cầu công an địa phương can thiệp để bảo đảm trật tự, an toàn. Đồng thời, người thuê nên chủ động thu thập chứng cứ (ghi âm, hình ảnh, video, nhân chứng) làm cơ sở bảo vệ quyền lợi khi giải quyết tranh chấp.

Khởi kiện buộc tiếp tục thực hiện hợp đồng theo giá cũ hoặc hủy hợp đồng và yêu cầu bồi thường toàn bộ thiệt hại

Căn cứ Điều 186 Bộ luật Dân sự 2015 trường hợp quyền lợi của bên thuê bị xâm phạm do người cho thuê vi phạm hợp đồng thì bên thuê có quyền khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết. Người thuê khởi kiện ra Tòa án nợi bị đơn cư trú hoặc nơi hợp đồng được thực hiện theo quy định Điều 26, Điều 35, Điều 39 và Điều 40 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 sửa đổi, bổ sung 2025.

Bên thuê có thể cân nhắc các yêu cầu khởi kiện:

• Yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng theo giá đã thỏa thuận trong hợp đồng;
• Hoặc chấm dứt hợp đồng;
• Yêu cầu bồi thường thiệt hại.

Các yêu cầu khởi kiện cần căn cứ hành vi vi phạm của bên cho thuê và nhu cầu của người thuê.

>> Xem thêm: Thủ tục đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà

Một số lưu ý thực tiễn quan trọng khi xác lập giao dịch thuê nhà

Để hạn chế rủi ro tranh chấp và bảo về quyền lợi lâu dài của người thuê nhà, khi ký kết hợp đồng thuê, người thuê nên yêu cầu đưa vào hợp đồng điều khoản ổn định giá thuê, đồng thời quy định rõ điều kiện, thời điểm và mức tăng giá tối đa để tránh việc chủ nhà tự ý điều chỉnh giá trong thời hạn thuê.

Đối với các hợp đồng thuê dài hạn từ 01 đến 05 năm, việc công chứng hoặc chứng thực hợp đồng là cần thiết nhằm tăng giá trị pháp lý và thuận lợi trong việc chứng minh quyền, nghĩa vụ của các bên khi phát sinh tranh chấp.

Trường hợp thuê nhà ở kết hợp kinh doanh, cần đặc biệt lưu ý rằng việc chủ nhà tăng giá trái pháp luật không chỉ là vi phạm hợp đồng mà còn có thể làm phát sinh trách nhiệm bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng quy định tại Điều 584 BLDS, nếu gây thiệt hại thực tế cho hoạt động kinh doanh của người thuê.

Luật sư tư vấn hướng xử lý khi chủ nhà tự ý tăng giá thuê nhà ở

Chuyên tư vấn luật hỗ trợ và tư vấn pháp lý khi chủ nhà tự ý tăng giá thuê nhà, bảo vệ lợi ích tối đa của người thuê nhà bao gồm:

• Tư vấn pháp lý về hợp đồng thuê nhà, quyền và nghĩa vụ của các bên.
• Kiểm tra, rà soát điều khoản hợp đồng trước và trong quá trình thuê để kịp thời nhận diện rủi ro pháp lý.
• Soạn thảo thông báo, văn bản yêu cầu chủ nhà chấm dứt hành vi tăng giá thuê trái pháp luật.
• Hỗ trợ thương lượng, hòa giải với chủ nhà nhằm bảo đảm tối đa quyền và lợi ích hợp pháp của người thuê.
• Đại diện tham gia giải quyết tranh chấp, khởi kiện tại Tòa án khi cần thiết theo đúng trình tự, thủ tục pháp luật.

Câu hỏi thường gặp khi chủ nhà tự ý tăng giá thuê nhà ở

Chủ nhà có được tự ý tăng giá thuê khi hợp đồng vẫn còn thời hạn không?

Chủ nhà không được đơn phương tăng giá thuê khi hợp đồng thuê nhà vẫn còn hiệu lực nếu trong hợp đồng không có thỏa thuận về việc điều chỉnh giá. Căn cứ Điều 385 BLDS và Điều 170 Luật Nhà ở 2023 quy định hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên và các nội dung đã thỏa thuận (bao gồm giá thuê) có giá trị ràng buộc pháp lý. Do đó, việc chủ nhà tự ý tăng giá thuê trong thời hạn hợp đồng mà không có căn cứ thỏa thuận hoặc thỏa thuận bổ sung hợp pháp là hành vi vi phạm nghĩa vụ hợp đồng và xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của người thuê.

Trường hợp nào chủ nhà được tăng giá thuê hợp pháp?

Chủ nhà chỉ được tăng giá thuê một cách hợp pháp trong các trường hợp sau:

• Hợp đồng thuê đã hết hạn và các bên ký kết hợp đồng mới với mức giá thuê mới; hoặc
• Trong hợp đồng có điều khoản điều chỉnh giá thuê, quy định rõ thời điểm, điều kiện và mức tăng (ví dụ: điều chỉnh theo CPI, theo chu kỳ 6 tháng, 1 năm…); hoặc
• Hai bên có thỏa thuận lại bằng văn bản (phụ lục hợp đồng hoặc hợp đồng mới) về việc điều chỉnh giá thuê.

Ngoài các trường hợp nêu trên, mọi hành vi đơn phương tăng giá thuê của chủ nhà đều được xem là trái pháp luật.

Người thuê có nên tự ý dọn đi khi chủ nhà tăng giá trái phép không?

Người thuê không nên tự ý dọn đi khi chủ nhà tăng giá thuê trái phép, trừ trường hợp hai bên đã có thỏa thuận chấm dứt hợp đồng hợp pháp hoặc người thuê thực hiện quyền đơn phương chấm dứt đúng quy định pháp luật.

Căn cứ Điều 481 BLDS, người thuê có nghĩa vụ thanh toán tiền thuê theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng. Việc tự ý dọn đi khi hợp đồng còn hiệu lực có thể bị xem là vi phạm nghĩa vụ hợp đồng, làm phát sinh trách nhiệm bồi thường thiệt hại.

Làm thế nào để hạn chế rủi ro khi ký hợp đồng thuê nhà?

Để hạn chế rủi ro khi ký hợp đồng thuê nhà, người thuê nên yêu cầu hợp đồng quy định rõ ràng và cụ thể về điều khoản ổn định giá thuê, điều kiện được phép tăng giá, thời điểm điều chỉnh và mức tăng tối đa trong suốt thời hạn thuê.

Đối với hợp đồng thuê dài hạn, việc công chứng hoặc chứng thực hợp đồng là cần thiết nhằm tăng giá trị pháp lý, bảo đảm quyền lợi của các bên và tạo căn cứ vững chắc để giải quyết tranh chấp nếu phát sinh.

Khi xảy ra tranh chấp do chủ nhà tự ý tăng giá thuê, người thuê có thể yêu cầu Tòa án bảo vệ quyền lợi ra sao?

Khi khởi kiện, người thuê có thể yêu cầu Tòa án giải quyết các nội dung sau: buộc chủ nhà tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê theo đúng mức giá đã thỏa thuận, hoặc hủy/chấm dứt hợp đồng do vi phạm nghĩa vụ, đồng thời yêu cầu bồi thường thiệt hại phát sinh (như chi phí chuyển nhà, thiệt hại do gián đoạn kinh doanh, chi phí phát sinh khác) theo quy định tại Điều 351 BLDS.

Kết luận

Việc chủ nhà tự ý tăng giá thuê là tình huống dễ phát sinh tranh chấp và gây bất lợi cho người thuê nếu không được xử lý đúng cách. Vì vậy, người thuê cần chủ động nắm rõ quy định pháp luật, rà soát kỹ nội dung hợp đồng và lựa chọn phương án xử lý phù hợp để bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của mình. Để được hỗ trợ pháp lý kịp thời và hiệu quả, vui lòng liên hệ Chuyên tư vấn luật qua hotline: 1900636387.