Hướng xử lý khi bị thu giữ tài sản đảm bảo ngoài phạm vi thế chấp

Hướng xử lý khi bị thu giữ tài sản đảm bảo ngoài phạm vi thế chấp là vấn đề được nhiều cá nhân, tổ chức đặc biệt quan tâm hiện nay. Hành động của bên nhận bảo đảm (ngân hàng, tổ chức mua bán nợ) thu giữ hoặc xử lý các tài sản nằm ngoài hợp đồng thế chấp đã được ký kết là trái với quy định pháp luật. Các bên cần nắm rõ phương thức giải quyết phù hợp để bảo vệ quyền lợi của mình. Bài viết này Chuyên tư vấn luật sẽ phân tích rõ nội dung này cho quý khách.

Xác định việc thu giữ có vượt phạm vi thế chấp?

Việc xác định việc thu giữ có vượt phạm vi thế chấp là bước đầu tiên và then chốt để giữ lại tài sản hợp pháp không bị xử lý sai,có cơ sở pháp lý khi khiếu nại, khởi kiện và bảo đảm quyền và lợi ích của bên thế chấp, hạn chế việc ngân hàng lạm quyền trong xử lý nợ.

Hợp đồng hoặc phụ lục thế chấp

Theo khoản 2 Điều 295 Bộ luật Dân sự 2015 (BLDS), tài sản bảo đảm có thể được mô tả chung nhưng phải xác định được. Việc mô tả có thể bằng tên, loại tài sản, đặc điểm nhận dạng, vị trí, số lượng, hoặc giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu.

Trên thực tế, nhiều hợp đồng thế chấp do ngân hàng lập chỉ ghi chung chung như “toàn bộ máy móc thiết bị tại nhà xưởng A” hoặc “toàn bộ hàng hóa trong kho B” mà không kèm danh mục, số seri, vị trí cụ thể. Trường hợp này, phạm vi tài sản bảo đảm không thể nhận diện rõ ràng, người có tài sản có quyền phản đối việc thu giữ, vì hợp đồng không đáp ứng yêu cầu mô tả theo Điều 295 BLDS.

Nếu hợp đồng có phụ lục danh mục chi tiết, cần đối chiếu đặc điểm, vị trí, số lượng thực tế. Khi ngân hàng thu giữ tài sản không có trong danh mục hoặc không trùng khớp mô tả, người bị thu giữ có quyền yêu cầu dừng việc thu giữ và hoàn trả tài sản.

Thực tiễn xét xử cho thấy, Tòa án thường bác bỏ yêu cầu xử lý tài sản nếu hợp đồng chỉ mô tả chung chung mà không đủ cơ sở nhận diện. Vì vậy, khi bị thu giữ, người có tài sản cần kiểm tra kỹ hợp đồng, phụ lục và biên bản định giá để xác định phần tài sản bị thu có thuộc đối tượng thế chấp hay không, làm cơ sở khiếu nại hoặc khởi kiện bảo vệ quyền sở hữu hợp pháp.

Hồ sơ đăng ký biện pháp bảo đảm

Sau khi kiểm tra hợp đồng thế chấp, người có tài sản cần đối chiếu hồ sơ đăng ký biện pháp bảo đảm để xác định phạm vi tài sản đã được đăng ký hợp pháp. Đây là căn cứ quan trọng nhằm chứng minh việc ngân hàng thu giữ có vượt phạm vi thế chấp hay không.

Theo Điều 297 Bộ luật Dân sự 2015, biện pháp bảo đảm chỉ có hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký. Nghĩa là, nếu tài sản không được đăng ký, ngân hàng không thể viện dẫn quyền xử lý hợp pháp đối với tài sản đó.

Tùy loại tài sản, nơi tra cứu sẽ khác nhau:

• Bất động sản (quyền sử dụng đất, nhà, công trình gắn liền): tra tại Văn phòng đăng ký đất đai nơi có tài sản;
• Động sản (máy móc, thiết bị, phương tiện, quyền tài sản): tra tại Cục Đăng ký giao dịch bảo đảm – Bộ Tư pháp, có thể tra trực tuyến qua cổng đăng ký giao dịch bảo đảm;
• Tàu bay, tàu biển: kiểm tra thông tin tại Cục Hàng không hoặc Cục Hàng hải Việt Nam.

Nếu tài sản bị thu giữ không có trong hồ sơ đăng ký, hoặc hồ sơ ghi nhận khác loại, khác vị trí, khác đặc điểm, đây là căn cứ pháp lý vững chắc để khẳng định ngân hàng đã thu giữ vượt phạm vi thế chấp. Khi đó, người có tài sản có quyền khiếu nại, yêu cầu dừng hoặc khởi kiện bảo vệ quyền sở hữu hợp pháp.

Phạm vi mặc định với bất động sản

Theo khoản 1 Điều 325 Bộ luật dân sự 2015  nếu thế chấp quyền sử dụng đất, mà người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì việc xử lý tài sản bảo đảm sẽ bao gồm cả tài sản gắn liền, trừ khi có thỏa thuận khác.

Ngược lại, theo khoản 1 Điều 326 Bộ luật dân sự 2015 Nếu thế chấp tài sản gắn liền với đất, mà chủ sở hữu đồng thời là người sử dụng đất thì việc xử lý cũng mặc nhiên bao gồm cả quyền sử dụng đất, trừ khi có thỏa thuận khác.

Mục đích của việc xác định phạm vi mặc định với bất động sản giúp đảm bảo rằng cả quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (nếu chủ sở hữu là một) được xử lý cùng nhau trong trường hợp xảy ra việc xử lý tài sản để thanh toán nghĩa vụ. Bên cạnh đó cũng ngăn chặn tình huống một phần tài sản bị bỏ lại mà không có người sử dụng hoặc khai thác, dẫn đến việc tài sản bị mất giá trị.

Vì vậy, nếu tài sản bị thu giữ không nằm trong mô tả hoặc đăng ký, đã được các bên loại trừ trong hợp đồng (ví dụ “không bao gồm dây chuyền A, nhà xưởng B, vật tư lưu động”), hoặc thuộc sở hữu của người thứ ba không tham gia bảo đảm, thì việc xử lý đó đều bị coi là vượt phạm vi thế chấp, vì không có căn cứ pháp lý và trái với thỏa thuận.

Một hành vi xử lý tài sản bảo đảm được coi là vượt phạm vi thế chấp khi:

• Thu giữ tài sản không mô tả,không đăng ký trong hợp đồng hoặc tại cơ quan đăng ký (ví dụ: thế chấp thửa đất A nhưng thu luôn thửa B).
• Thu giữ cả phần đã bị loại trừ trong hợp đồng (ví dụ: hợp đồng loại trừ nhà xưởng, vật tư, máy móc cụ thể, nhưng ngân hàng vẫn thu).
• Thu giữ tài sản của người thứ ba không phải là bên thế chấp (ví dụ: hàng hóa của doanh nghiệp khác gửi kho, hoặc máy móc thuê,mượn đặt trong xưởng).

Kiểm tra thủ tục thu giữ tài sản đã đảm bảo đúng quy trình ?

Kiểm tra xem việc thu giữ tài sản bảo đảm có đúng quy trình hay không, cần xem xét ba điều kiện: 

Có sự kiện phát sinh quyền xử lý tài sản bảo đảm. Căn cứ Điều 299 Bộ luật dân sự  2015 quy định chỉ được xử lý tài sản bảo đảm khi có một trong các sự kiện sau:

• Bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ trước hạn do vi phạm thỏa thuận.
• Trường hợp khác theo luật hoặc theo thỏa thuận. N 

Bên xử lý tài sản bảo đảm gửi Thông báo cho bên bảo đảm và các bên liên quan biết về việc xử lý tài sản theo thời gian thỏa thuận. Trường hợp không có thỏa thuận thì, thời gian thông báo trước ngày xử lý tài sản tối thiểu tại khoản 4 Điều 51 Nghị định 21/2021/NĐ-CP ít nhất 10 ngày đối với động sản, 15 ngày đối với bất động sản. Nếu ngân hàng không thông báo hoặc thông báo không đủ thời gian, việc xử lý tài sản có thể bị coi là vi phạm thủ tục.

Theo Điều 301 Bộ luật dân sự 2015, người đang giữ tài sản bảo đảm có nghĩa vụ giao tài sản bảo đảm cho bên nhận bảo đảm để xử lý theo quy định. Trường hợp người đang giữ tài sản không giao tài sản thì bên nhận bảo đảm có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác.

Lưu ý: Nghị quyết 42/2017/QH14 hiệu lực 15/8/2017 – 01/01/2024 quy định thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng. Trong đó, Điều 7 Nghị quyết quy định cho phép ngân hàng có quyền thu giữ tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu do bên bảo đảm hoặc bên giữ tài sản bảo đảm khi đảm bảo điều kiện nhất định. Trong đó bao gồm điều kiện trong hợp đồng bảo đảm phải có thỏa thuận và bên bảo đảm đồng ý cho tổ chức tín dụng thực hiện quyền này. Luật sửa đổi Luật Các Tổ chức tín dụng 2025 có hiệu lực từ 15/10/2025 chính thức luật hóa lại cơ chế thu giữ. Theo đó, giai đoạn từ 01/01/2024 đến 15/10/2025, ngân hàng không có quyền thu giữ tài sản bảo đảm nếu không có thỏa thuận hoặc hỗ trợ tố tụng hợp pháp.

Khiếu nại và yêu cầu dừng ngay việc xử lý tài sản bị thu giữ

Căn cứ Điều 300 và Điều 301 Bộ luật Dân sự 2015 thì bên nhận bảo đảm chỉ có quyền yêu cầu bên bảo đảm giao tài sản và có nghĩa vụ thông báo, không có quyền tự mình cưỡng chế thu giữ tài sản.

Vì vậy, khi ngân hàng, tổ chức mua bán nợ tự thu giữ vượt phạm vi tài sản bảo đảm, bên bị xâm phạm có cơ sở để khiếu nại yêu cầu dừng ngay việc xử lý tài sản bị thu giữ. Ngoài ra, còn có thể yêu cầu trả lại ngay tài sản bị chiếm giữ trái pháp luật, đồng thời yêu cầu bồi thường toàn bộ thiệt hại phát sinh

Nếu ngân hàng,tổ chức mua bán nợ tự thu giữ không chấp nhận đơn khiếu nại thì có cơ sở để tiếp tục gửi khiếu nại đến Ngân hàng Nhà nước hoặc khởi kiện ra tòa.

Khởi kiện tại Tòa án

Thẩm quyền tòa án thụ lý

Theo quy định tại Điều 26, Điều 35 và Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 sửa đổi, bổ sung 2025, tranh chấp liên quan đến hợp đồng bảo đảm thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân khu vực nơi bị đơn cư trú hoặc đặt trụ sở giải quyết. 

Trong trường hợp này, bị đơn là ngân hàng nhận thế chấp hoặc đơn vị mua bán nợ đã thực hiện việc tự thu giữ, xử lý tài sản bảo đảm, do đó Tòa án nhân dân khu vực nơi các tổ chức này đặt trụ sở có thẩm quyền thụ lý vụ án.

Đơn khởi kiện và thành phần hồ sơ chứng cứ khuyến nghị đính kèm

Người khởi kiện cần chuẩn bị hồ sơ khởi kiện theo Điều 189 Bộ luật tố tụng dân sự 2015. Hồ sơ khởi kiện gồm hai phần chính bao gồm:

Thứ nhất, Đơn khởi kiện theo mẫu 23-DS ban hành kèm Nghị quyết 01/2017/NQ – HĐTP. Trong đơn khởi kiện lưu ý thể hiện rõ thông tin của người bị kiện bao gồm họ tên, số căn cước công dân, địa chỉ cư trú. Thông tin này là căn cứ quan trọng để tòa án xem xét thẩm quyền giải quyết. Đồng thời, người khởi kiện nêu rõ yêu cầu khởi kiện để Tòa án xem xét giải quyết.

Thứ hai, tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện bao gồm:

• Giấy tờ pháp lý của người khởi kiện.
• Hợp đồng và giấy tờ liên quan: Hợp đồng thế chấp, phụ lục (nếu có), giấy tờ đăng ký giao dịch bảo đảm.
• Tài liệu về tài sản: Bản đồ, danh mục mô tả tài sản.
• Ghi nhận việc xử lý tài sản: Biên bản, hình ảnh, video ghi nhận việc thu giữ tài sản.
• Thư từ và biên bản: Thư từ, biên bản làm việc, thông báo xử lý tài sản (nếu có).
• Chứng minh quyền sở hữu: Tài liệu chứng minh quyền sở hữu hợp pháp của người thứ ba hoặc tài sản chung của vợ chồng, ví dụ như giấy tờ sở hữu, giấy chứng nhận đăng ký, giấy tờ hôn nhân (nếu liên quan).
• Tài liệu, chứng cứ khác có liên quan.

>> Xem thêm: Cần làm gì khi gửi đơn khởi kiện lên Tòa án nhưng không được phản hồi

Yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời

Lựa chọn biện pháp khẩn cấp tạm thời

Nhằm kịp thời ngăn ngừa hành vi thu giữ, di dời, chuyển dịch trái pháp luật, giữ nguyên hiện trạng tranh chấp và bảo đảm khả năng thi hành án, qua đó bảo vệ hiệu quả quyền và lợi ích hợp pháp của người khởi kiện thì người khởi kiện có thể đề nghị Tòa án áp dụng các biện pháp khẩn cấp tạm thời. Người khởi kiện có thể cân nhắc các biện pháp được quy định tại Điều 114 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015. Điển hình các biện pháp như sau: 

• Cấm chuyển dịch quyền về tài sản đối với [tài sản X];
•  Cấm thực hiện hành vi nhất định, cụ thể là hành vi thu giữ, di dời, tháo dỡ [tài sản X];
• Trường hợp cần thiết, có thể yêu cầu phong tỏa tài sản liên quan để ngăn ngừa việc bị đơn tẩu tán.

Đơn yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời

Đơn yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời được lập theo quy định tại khoản 1 Điều 133 Bộ luật tố tụng dân sự 2015.

Đơn yêu cầu phải có các nội dung chính sau:

• Ngày, tháng, năm làm đơn.
• Tên Tòa án có thẩm quyền giải quyết.
• Tên, địa chỉ, số điện thoại (nếu có) của người yêu cầu.
• Tên, địa chỉ của người bị yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.
• Biện pháp khẩn cấp tạm thời được yêu cầu áp dụng.
• Lý do, căn cứ của việc yêu cầu áp dụng biện pháp.
• Chữ ký hoặc điểm chỉ của người yêu cầu.

Các tài liệu khuyến nghị đính kèm

Theo Điều 111 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, người khởi kiện có thể nộp đơn yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời đồng thời với đơn khởi kiện hoặc trong quá trình Tòa án giải quyết vụ án.

Tuy nhiên, để tăng tính thuyết phục và có cơ sở chứng cứ vững chắc cho việc yêu cầu thì khuyến nghị người khởi kiện nên nộp kèm đơn yêu cầu này ngay khi nộp đơn khởi kiện, cùng với các tài liệu, chứng cứ chứng minh, để tránh phải chuẩn bị thêm hồ sơ riêng và bảo đảm Tòa án xem xét kịp thời việc áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời..

Lưu ý về nghĩa vụ thực hiện biện pháp bảo đảm

Theo Điều 136 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, khi yêu cầu Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, người yêu cầu phải thực hiện nghĩa vụ bảo đảm để phòng ngừa trường hợp yêu cầu không đúng, gây thiệt hại cho bên bị áp dụng hoặc người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. 

Biện pháp bảo đảm có thể là đặt cọc một khoản tiền, kim khí quý, đá quý hoặc giấy tờ có giá theo mức do Tòa án ấn định. Nếu sau này xác định yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời là không có căn cứ, khoản bảo đảm này sẽ được dùng để bồi thường thiệt hại cho bên bị ảnh hưởng.

Căn cứ khoản 2 Điều 136 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, tài sản bảo đảm do người yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời nộp sẽ được gửi tại ngân hàng nơi Tòa án mở tài khoản tạm giữ. Việc quản lý, hoàn trả hoặc xử lý khoản bảo đảm này chỉ được thực hiện theo quyết định của Tòa án.

Điều này có nghĩa là, người yêu cầu phải nộp khoản tiền, kim khí quý, đá quý hoặc giấy tờ có giá vào tài khoản tạm giữ của Tòa án tại ngân hàng do Tòa chỉ định. Sau khi vụ việc được giải quyết, Tòa án sẽ ra quyết định hoàn trả hoặc xử lý khoản bảo đảm tùy thuộc vào việc yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời có căn cứ hay không, qua đó bảo đảm quyền lợi hợp pháp của các bên liên quan.

Trường hợp bị cơ quan thi hành án thu giữ

Trong trường hợp việc thu giữ tài sản do cơ quan thi hành án dân sự thực hiện trong quá trình cưỡng chế thi hành án, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có thể thực hiện khiếu nại theo Luật Thi hành án dân sự 2008 (đã được sửa đổi, bổ sung năm 2014, 2018, 2020, 2022).

 Đơn khiếu nại được gửi đến thủ trưởng c cơ quan thi hành án có thẩm quyền nơi đã ban hành quyết định, tổ chức việc cưỡng chế.

Nội dung đơn khiếu nại cần nêu rõ quyết định hoặc hành vi bị khiếu nại, mô tả cụ thể tài sản bị kê biên hoặc thu giữ vượt phạm vi nghĩa vụ thi hành án, đồng thời đưa ra yêu cầu hủy hoặc sửa quyết định cưỡng chế, trả lại tài sản hoặc tạm dừng việc cưỡng chế.

Người khiếu nại cần lưu ý thời hiệu khiếu nại là 10 ngày kể từ ngày nhận được quyết định hoặc biết được hành vi bị khiếu nại. Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu nại được thực hiện theo quy định tại Điều 140 đến Điều 153 Chương VI của Luật Thi hành án dân sự 2008.

>>>> Xem thêm: Thủ tục khiếu nại quyết định của cơ quan thi hành án

Các câu hỏi thường gặp

Trường hợp tài sản bị thu giữ trái phép nhưng sau đó bị hư hỏng hoặc mất mát, xác định trách nhiệm thế nào?

Căn cứ Điều 584 Bộ luật Dân sự 2015 thì người nào có hành vi xâm phạm tài sản của người khác thì phải bồi thường. Bên thu giữ trái pháp luật phải bồi thường toàn bộ thiệt hại thực tế, bao gồm giá trị tài sản bị mất, chi phí khắc phục và thiệt hại phát sinh khác

Căn cứ pháp lý: Điều 584, 590 Bộ luật Dân sự 2015.

Ngân hàng có được thu giữ tài sản bảo đảm mà không thông báo cho bên thế chấp không?

Không. Bên nhận bảo đảm phải thông báo bằng văn bản cho bên bảo đảm và các bên liên quan trước khi xử lý ít nhất 10 ngày đối với động sản hoặc 15 ngày đối với bất động sản.

 Căn cứ pháp lý: Khoản 4 Điều 51 Nghị định 21/2021/NĐ-CP.

Có những phương thức nào để nộp đơn khiếu nại trong thi hành án dân sự?

Người khiếu nại có thể nộp đơn trực tiếp tại cơ quan thi hành án, gửi qua bưu điện hoặc cổng dịch vụ công điện tử. Việc nộp đơn khiếu nại có thể thực hiện thông qua người đại diện hợp pháp.

Cơ sở pháp lý: Điều 143 và Điều 147 Luật Thi hành án dân sự 2008.

Luật sư tư vấn xử lý khi bị thu giữ tài sản bảo đảm ngoài phạm vi thế chấp

Luật sư của Chuyên tư vấn luật cung cấp hướng xử lý khi bị thu giữ tài sản đảm bảo ngoài phạm vi thế chấp:

• Tư vấn điều kiện khởi kiện và đánh giá hồ sơ pháp lý ban đầu.
• Tư vấn chiến lược xử lý hiệu quả, giảm thiểu rủi ro.
• Soạn thảo đơn khởi kiện và các văn bản pháp lý liên quan.
• Đại diện tham gia tố tụng tại Tòa án hoặc Trọng tài.
• Tư vấn các biện pháp khẩn cấp tạm thời bảo vệ quyền lợi.

>> Xem thêm: Luật sư thay mặt tiến hành việc khởi kiện 

Kết luận

Việc bị thu giữ tài sản đảm bảo ngoài phạm vi thế chấp là xâm phạm đến tài sản của người thế chấp. Do đó, người có tài sản cần kịp thời, chủ động rà soát lại các thỏa thuận trong hợp đồng, thu thập thông tin, thực hiện quyền khiếu nại, khởi kiện khi cần thiết. Nếu cần hỗ trợ tư vấn chuyên sâu, khách hàng có thể liên hệ Chuyên viên tư vấn luật qua số hotline 1900636387 để được tư vấn và sử dụng dịch vụ.