Hướng dẫn lấy lại nhà khi chấm dứt hợp đồng thuê là vấn đề được nhiều chủ nhà quan tâm trong thực tiễn tranh chấp hiện nay. Khi hợp đồng thuê kết thúc, việc thu hồi lại nhà thuê không phải lúc nào cũng đơn giản, đặc biệt khi bên thuê cố tình chậm trễ hoặc không đồng ý bàn giao tài sản. Bài viết này Chuyên tư vấn luật sẽ đề xuất phương án lấy lại nhà khi chấm dứt hợp đồng thuê đối với nhà cho thuê không thuộc tài sản công.
Mục Lục
Thông báo yêu cầu trả nhà khi chấm dứt hợp đồng thuê
Căn cứ Điều 482 Bộ luật Dân sự 2015 thì bên cho thuê có quyền yêu cầu bên thuê trả lại nhà khi chấm dứt hợp đồng thuê. Vì vậy, trong trường hợp bên thuê không trả nhà hoặc chậm trả thì bên thuê nên gửi thông báo yêu cầu trả nhà. Thông báo yêu cầu trả nhà này sẽ là căn cứ chứng minh hỗ trợ khi khởi kiện tranh chấp tại tòa.
Việc thông báo nên lập thành văn bản và gửi đến bên thuê bằng phương thức:
- Trực tiếp.
- Bưu chính sử dụng dịch vụ báo phát.
Khởi kiện yêu cầu trả nhà đến Tòa án có thẩm quyền
Bên cho thuê có quyền khởi kiện yêu cầu bên thuê trả nhà theo duy định. Căn cứ Điều 35, 39 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 (sửa đổi 2025) thì thẩm quyền giải quyết tranh chấp này thuộc Tòa án nhân dân khu vực nơi bị đơn cư trú.
Quy trình khởi kiện như sau:
Bước 1: Người khởi kiện chuẩn bị hồ sơ khởi kiện
Người khởi kiện cần chuẩn bị Đơn khởi kiện và tài liệu kèm theo. Trong đơn khởi kiện cần nêu rõ yêu cầu khởi kiện. Trong vụ việc này yêu cầu khởi kiện có thể:
- Yêu cầu chấm dứt hợp đồng thuê nhà (trường hợp chấm dứt trước thời hạn).
- Yêu cầu bên thuê trả nhà đúng hiện trạng khi thuê hoặc theo các bên đã thỏa thuận.
- Yêu cầu thanh toán tiền thuê nhà và tiền chậm thanh toán (nếu có).
- Yêu cầu bồi thường thiệt hại: vi phạm hợp đồng, chậm trả nhà…
Tùy vào vụ việc cụ thể, người khởi kiện cân nhắc đưa ra yêu cầu phù hợp.
Bước 2: Tòa án tiếp nhận và thụ lý đơn khởi kiện. Trong giai đoạn này Tòa án xem xét thẩm quyền giải quyết và yêu cầu người khởi kiện nộp tạm ứng án phí (nếu có). Người khởi kiện thực hiện nghĩa vụ tạm ứng.
Bước 3: Chuẩn bị xét xử. Trong giai đoạn này Tòa án mở phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải.
Bước 4: Mở phiên tòa xét xử sơ thẩm.
Thủ tục xử lý đơn khởi kiện dân sự và giải quyết tranh chấp tại tòa được quy định trong Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.
Căn cứ để tòa án xem xét giải quyết tranh chấp yêu cầu trả nhà thuê
Trong quá trình giải quyết tranh chấp về việc trả lại nhà thuê sau khi chấm dứt hợp đồng, Tòa án sẽ căn cứ vào nhiều yếu tố pháp lý để đánh giá tính hợp lý và hợp pháp của yêu cầu từ các bên. Các căn cứ cụ thể bao gồm:
Hiệu lực của hợp đồng thuê
Tòa án sẽ xem xét hợp đồng thuê nhà có được giao kết hợp pháp hay không, bao gồm:
- Hợp đồng có đáp ứng điều kiện có hiệu lực theo Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015.
- Hợp đồng có thuộc trường hợp bị vô hiệu theo quy định Bộ luật Dân sự 2015.
- Hợp đồng còn hiệu lực tại thời điểm tranh chấp phát sinh không.
- Có điều khoản rõ ràng về quyền và nghĩa vụ trả lại tài sản khi hợp đồng chấm dứt.
Hiệu lực hợp đồng là yếu tố nền tảng để xác định chính xác quan hệ tranh chấp và quyền yêu cầu trả lại nhà thuê.
Tính hợp pháp trong căn cứ mà các bên áp dụng để chấm dứt hợp đồng
Việc chấm dứt hợp đồng chỉ được coi là hợp pháp nếu có một trong những căn cứ sau đây:
- Hết thời hạn thuê như thỏa thuận hợp đồng.
- Một bên vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ, dẫn đến bên kia có quyền đơn phương chấm dứt theo Điều 428 Bộ luật Dân sự 2015.
- Có thỏa thuận điều kiện khác phát sinh quyền chấm dứt hợp đồng trước thời hạn.
- Có sự kiện bất khả kháng hoặc thay đổi hoàn cảnh cơ bản theo Điều 420 Bộ luật Dân sự 2015.
Nếu việc chấm dứt không có căn cứ hợp pháp, bên yêu cầu trả lại nhà có thể bị bác bỏ yêu cầu hoặc bị buộc bồi thường thiệt hại.
Lỗi của các bên khi chấm dứt hợp đồng
Tòa án sẽ làm rõ bên nào là bên gây ra lỗi dẫn đến việc chấm dứt hợp đồng. Đây là yếu tố đặc biệt quan trọng trong việc xác định trách nhiệm pháp lý và nghĩa vụ hoàn trả nhà thuê.
- Lỗi của bên thuê: không thanh toán tiền thuê đúng hạn, sử dụng sai mục đích, làm hư hỏng tài sản, sửa chữa trái phép, v.v.
- Lỗi của bên cho thuê: Không bàn giao nhà đúng thời điểm, gây trở ngại cho bên thuê trong quá trình sử dụng.
- Lỗi hỗn hợp: Cả hai bên cùng có vi phạm nghĩa vụ hợp đồng hoặc có lỗi hỗn hợp trong việc gây thiệt hại.
Khi xác định lỗi, Tòa án sẽ dựa vào chứng cứ cụ thể như hợp đồng, biên bản, thư điện tử, lời khai, và kết quả thẩm định hiện trạng.
Hậu quả pháp lý khi các bên chấm dứt hợp đồng
Tùy vào căn cứ và lỗi của các bên, Tòa án sẽ quyết định về các hậu quả pháp lý sau khi hợp đồng bị chấm dứt:
- Bên thuê phải trả lại nhà thuê đúng tình trạng ban đầu hoặc bồi thường thiệt hại nếu có hư hỏng.
- Bên cho thuê phải hoàn trả tiền đặt cọc (nếu có thỏa thuận) và các khoản chưa sử dụng nếu chấm dứt không đúng.
- Trách nhiệm bồi thường thiệt hại: Nếu một bên đơn phương chấm dứt hợp đồng không đúng pháp luật gây thiệt hại cho bên kia, thì phải chịu trách nhiệm bồi thường.
- Giải quyết chi phí sửa chữa, thiệt hại phát sinh: Ví dụ như chi phí khắc phục do bên thuê gây ra hư hỏng, tiền thuê còn nợ, chi phí vận chuyển, mất doanh thu, v.v.
Việc phân định rõ hậu quả pháp lý giúp đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các bên được bảo vệ.
Việc xác định hậu quả pháp lý khi chấm dứt hợp đồng thuê căn cứ Điều 422, 428, 481 và 482 Bộ luật Dân sự 2015 để giải quyết.
Tòa án có thể kiểm tra hiện trạng nhà thuê để xác định lỗi và yêu cầu của các bên
Tranh chấp liên quan đến tài sản nhà thuê thì Tòa án xem xét thực hiện thủ tục cần thiết để kiểm tra hiện trạng nhà thuê. Kết quả kiểm tra làm căn cứ để giải quyết vụ án. Biện pháp tố tụng có thể được áp dụng trong trường hợp này là xem xét thẩm định chỗ.
Các nội dung được xem xét như sau:
- Kiểm tra hiện trạng thực tế nhà thuê để xác minh tình trạng tài sản có bị hư hại, xuống cấp hay sử dụng sai mục đích không.
- Ghi nhận bằng biên bản hiện trạng kèm hình ảnh, video hoặc sự chứng kiến của đại diện địa phương.
- So sánh với biên bản giao nhận tài sản ban đầu, hợp đồng thuê, để đánh giá mức độ vi phạm hoặc trách nhiệm của các bên.
Việc thẩm định thực tế giúp Tòa án có thêm cơ sở khách quan để đánh giá yêu cầu đòi nhà có hợp lý hay không, đồng thời bảo đảm bản án có tính khả thi cao.
Thủ tục yêu cầu, tổ chức xem xét thẩm định tại chỗ thực hiện theo Điều 97 và Điều 101 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.
Câu hỏi liên quan lấy lại nhà khi chấm dứt hợp đồng thuê
Hết thời hạn thuê mà người thuê không trả nhà thì xử lý thế nào?
Khi hết thời hạn thuê, người thuê có nghĩa vụ trả lại nhà theo Điều 482 Bộ luật Dân sự 2015. Nếu không trả, chủ nhà có quyền yêu cầu người thuê bàn giao nhà thông qua văn bản hoặc gửi thông báo bằng hình thức phù hợp (gửi thư, email, lập vi bằng…). Nếu người thuê vẫn không thực hiện, chủ nhà có thể khởi kiện ra Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có bất động sản để yêu cầu trả nhà.
Chấm dứt hợp đồng thuê có cần lập biên bản không?
Việc lập biên bản chấm dứt hợp đồng thuê không bắt buộc theo luật, nhưng rất cần thiết để đảm bảo quyền lợi cho các bên. Biên bản giúp ghi nhận thời điểm chấm dứt hợp đồng, tình trạng bàn giao nhà, tài sản hiện có, khoản tiền còn nợ và các cam kết khác. Đây là căn cứ quan trọng nếu phát sinh tranh chấp sau này.
Chủ nhà có quyền giữ tài sản của người thuê khi chưa trả nhà không?
Chủ nhà không có quyền giữ tài sản của người thuê để ép họ trả nhà. Điều này có thể bị xem là hành vi chiếm giữ tài sản trái phép. Hành vi này có thể bị xử phạt hành chính hoặc xử lý hình sự. Nếu người thuê không chịu bàn giao nhà hoặc tài sản còn trong nhà, chủ nhà cần lập biên bản, có người làm chứng, hoặc yêu cầu thừa phát lại ghi nhận thực tế. Sau đó khởi kiện tại Tòa để yêu cầu trả nhà.
Hợp đồng thuê nhà viết tay có giá trị pháp lý không?
Hợp đồng thuê nhà viết tay vẫn có giá trị nếu đáp ứng đủ điều kiện về giao kết hợp đồng theo Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015. Cụ thể, hợp đồng cần có thông tin rõ ràng, chữ ký hoặc điểm chỉ của các bên, nội dung không vi phạm điều cấm của pháp luật. Tuy nhiên, hợp đồng viết tay không công chứng có thể gặp khó khăn trong việc chứng minh nếu xảy ra tranh chấp. Do đó, nên có người làm chứng hoặc kèm các bằng chứng giao nhận tiền thuê, biên bản bàn giao để tăng giá trị chứng cứ nếu cần giải quyết tại Tòa.
Dịch vụ luật sư tư vấn lấy lại nhà khi chấm dứt hợp đồng thuê
Luật sư hỗ trợ lấy lại nhà khi chấm dứt hợp đồng thuê sẽ thực hiện các công việc pháp lý sau:
- Phân tích hợp đồng thuê nhà để xác định hiệu lực, điều khoản chấm dứt, nghĩa vụ của các bên.
- Tư vấn căn cứ pháp lý để yêu cầu lấy lại nhà.
- Hướng dẫn thu thập chứng cứ cần thiết như: biên bản bàn giao, thông báo chấm dứt hợp đồng, hình ảnh hiện trạng nhà, thông tin vi phạm của bên thuê.
- Tư vấn rủi ro pháp lý và phương án giải quyết tối ưu trước khi khởi kiện.
- Soạn thông báo yêu cầu bên thuê trả lại nhà đúng thời hạn.
- Gửi công văn thông báo chấm dứt hợp đồng thuê nhà nếu đủ điều kiện pháp lý.
- Soạn thảo đơn khởi kiện, bảo tự khai, ý kiến ……
- Tham gia tố tụng để bảo vệ quyền lợi khách hàng tại các phiên làm việc và xét xử.
>> Xem thêm: Tư vấn thủ tục giải quyết tranh chấp đòi lại nhà cho thuê
Việc lấy lại nhà khi chấm dứt hợp đồng thuê thường gặp nhiều khó khăn nếu bên thuê không hợp tác. Người cho thuê cần hiểu rõ quyền, nghĩa vụ và chuẩn bị chứng cứ để bảo vệ quyền lợi của mình. Nếu tranh chấp phát sinh, nên nhờ luật sư hỗ trợ để đảm bảo thủ tục đúng pháp luật và hiệu quả. Luật sư giúp soạn hồ sơ, đại diện tại tòa và hỗ trợ thi hành án nhanh chóng, đúng quy trình. Quý khách cần hỗ trợ pháp lý, hãy liên hệ Chuyên tư vấn luật qua hotline 1900.6363.87 để được tư vấn chi tiết.
