Luật Dân sự

Giải quyết tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở xác lập năm 1986

Nhiều trường hợp mua bán nhà ở từ trước năm 1986 nhưng đến nay mới phát sinh tranh chấp. Đối với các tranh chấp này cần phải xác định chính xác luật áp dụng. Tùy vào từng thời kỳ mà chính sách pháp luật khác nhau dẫn đến quyền lợi của các chủ thể tranh chấp thay đổi. Trong bài viết này, Chuyên tư vấn luật sẽ trình bày cụ thể quy định pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở xác lập năm 1986.

Xác lập hợp đồng mua bán nhà ởXác lập hợp đồng mua bán nhà ở

Ký kết hợp đồng mua bán nhà ở xác lập năm 1986 có hợp pháp

Áp dụng Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/04/2003 của Hội đồng thẩm phán tòa án nhân dân tối cao và Nghị quyết số 58/1998/NQ-UBTVQH10 ngày 20/08/1998 của Ủy ban thường vụ Quốc hội về giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày 01/07/1991 có quy định về điều kiện công nhận hợp đồng mua bán nhà ở.

Theo quy định tại Điều 131 và Điều 443 Bộ luật Dân sự 1995 thì Toà án chỉ công nhận

hợp đồng mua bán nhà ở khi hợp đồng mua bán nhà ở có đủ bốn điều kiện sau đây:

  • Những người tham gia giao kết hợp đồng mua bán nhà ở phải có năng lực hành vi dân sự;
  • Mục đích và nội dung của hợp đồng mua bán nhà ở không trái pháp luật, đạo đức xã hội;
  • Những người tham gia giao kết hợp đồng mua bán nhà ở hoàn toàn tự nguyện;
  • Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có chứng nhận của Công chứng hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực tại thời điểm giao kết hợp đồng.”

Trong trường hợp hợp đồng mua bán nhà ở không có một trong các điều kiện được nêu trên thì hợp đồng đó vô hiệu, trừ trường hợp luật quy định khác.

Hướng giải quyết khi có tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở xác lập trước trước 1991

Hình thức hợp đồng mua bán phù hợp

Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở khi hợp đồng có  hiệu lựcGiải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở khi hợp đồng có  hiệu lực

Nếu hợp đồng mua bán nhà ở được xác lập vào năm 1986 có đủ các điều kiện của hợp đồng mua bán nhà ở thì hợp đồng đó được Tòa án công nhận là hợp đồng có hiệu lực pháp luật. Từ thời điểm có hiệu lực của hợp đồng, các bên trong hợp đồng phải thực hiện nghĩa vụ có trong hợp đồng. Trong trường hợp thủ tục chuyển quyền sở hữu để thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở đã được hoàn tất, nhưng trong trường hợp:

  • Bên bán chưa giao nhà hoặc bên mua chưa trả đủ tiền, thì các bên phải thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác; bên mua chưa trả đủ tiền, thì phải trả cho bên bán khoản tiền còn thiếu tính theo giá trị của nhà ở đó theo giá thị trường tại thời điểm thanh toán.
  • Bên không thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng mà có lỗi và gây thiệt hại thì phải bồi thường thiệt hại theo quy định của Bộ luật dân sự.

Hình thức hợp đồng mua bán không phù hợp

Khi hợp đồng mua bán nhà ở xác lập năm 1986 vi phạm một trong các điều kiện để công nhận hợp đồng mua bán nhà ở thì Tòa án tuyên bố hợp đồng mua bán nhà ở này vô hiệu và xử lý hậu quả của hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

Trong trường hợp hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu do vi phạm điều kiện về hình thức theo quy định pháp luật và có tranh chấp xảy ra thì giải quyết như sau:

  • Nếu bên mua đã trả đủ hoặc một phần tiền mua nhà mà bên bán chưa giao nhà hoặc bên bán đã giao toàn bộ hoặc một phần nhà mà bên mua chưa trả đủ tiền, theo yêu cầu của một hoặc các bên thì Tòa án ra quyết định buộc một bên hoặc các bên phải đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong thời hạn một tháng, kể từ ngày Tòa án ra quyết định thực hiện các thủ tục để hoàn thiện về hình thức của hợp đồng và lúc này Tòa án sẽ công nhận hiệu lực của hợp đồng. Trong trường hợp này, các bên phải thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng và phải làm thủ tục chuyển quyền sở hữu. Nếu bên mua chưa trả đủ tiền, thì phải trả cho bên bán khoản tiền còn thiếu tính theo giá trị của nhà ở đó theo giá thị trường tại thời điểm thanh toán. Bên không thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng mà có lỗi và gây thiệt hại, thì phải bồi thường thiệt hại theo quy định của BLDS.
  • Nếu các bên chưa thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng, thì hợp đồng bị huỷ bỏ.

Thủ tục khởi kiện giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở

Chuẩn bị đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ

Cơ quan, tổ chức, cá nhân khởi kiện phải làm đơn khởi kiện. Nội dung đơn khởi kiện phải có các nội dung chính theo quy định tại khoản 4 Điều 189 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015. Tham khảo thêm Đơn khởi kiện theo mẫu số 23- DS có đính kèm với Nghị quyết 01/2017/NQ-HĐTP.

Kèm theo đơn khởi kiện phải có tài liệu, chứng cứ chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm. Trong quá trình giải quyết vụ án, người khởi kiện có thể bổ sung hoặc giao nộp bổ sung tài liệu, chứng cứ khác theo yêu cầu của Tòa án.

Nộp đơn khởi kiện

Căn cứ khoản 1 Điều 190 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015. Theo đó, người khởi kiện gửi đơn khởi kiện kèm theo tài liệu, chứng cứ mà mình hiện có đến Tòa án có thẩm quyền giải quyết vụ án bằng các phương thức sau đây:

  • Nộp trực tiếp tại Tòa án. Tòa án phải cấp ngay giấy xác nhận đã nhận đơn khởi kiện.
  • Gửi đến Tòa án theo đường dịch vụ bưu chính. Trong 2 ngày làm việc từ ngày nhận đơn, Tòa án phải gửi thông báo nhận đơn.
  • Gửi trực tuyến bằng hình thức điện tử qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án (nếu có). Tòa án phải thông báo ngay việc nhận đơn qua Cổng dịch vụ công Quốc gia (nếu có).

Tòa thụ lý và giải quyết

Thẩm phán được phân công xem xét đơn khởi kiệnThẩm phán được phân công xem xét đơn khởi kiện

Bước 1: Nộp đơn khởi kiện. Điều 189 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 quy định cơ quan, tổ chức, cá nhân khởi kiện phải làm đơn khởi kiện và nộp trực tiếp tại Tòa án hoặc gửi qua dịch vụ bưu chính.

Bước 2: Phân công thẩm phán xem xét đơn. Tại Khoản 2 Điều 191 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 quy định trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đơn khởi kiện, Chánh án Tòa án phân công một Thẩm phán xem xét đơn khởi kiện.

Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày được phân công, Thẩm phán phải xem xét đơn khởi kiện và có một trong các quyết định sau đây:

  • Yêu cầu sửa đổi, bổ sung đơn khởi kiện;
  • Tiến hành thủ tục thụ lý vụ án theo thủ tục thông thường hoặc theo thủ tục rút gọn nếu vụ án có đủ điều kiện để giải quyết theo thủ tục rút gọn quy định tại khoản 1 Điều 317 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015;
  • Chuyển đơn khởi kiện cho Tòa án có thẩm quyền và thông báo cho người khởi kiện nếu vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án khác;
  • Trả lại đơn khởi kiện cho người khởi kiện nếu vụ việc đó không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.

Bước 3: Thụ lý vụ án

  • Sau khi nhận đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo, nếu xét thấy vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án thì Thẩm phán phải thông báo ngay cho người khởi kiện biết để họ đến Tòa án làm thủ tục nộp tiền tạm ứng án phí trong trường hợp họ phải nộp tiền tạm ứng án phí.
  • Thẩm phán dự tính số tiền tạm ứng án phí, ghi vào giấy báo và giao cho người khởi kiện để họ nộp tiền tạm ứng án phí. Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được giấy báo của Tòa án về việc nộp tiền tạm ứng án phí, người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí và nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí.
  • Thẩm phán thụ lý vụ án khi người khởi kiện nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí.
  • Trường hợp người khởi kiện được miễn hoặc không phải nộp tiền tạm ứng án phí thì Thẩm phán phải thụ lý vụ án khi nhận được đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo.

(Căn cứ Điều 195 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015)

Bước 4: Tiến hành hòa giải. Nguyên tắc tiến hành hòa giải thực hiện theo Điều 205 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, theo đó:

Bước 5: Chuẩn bị xét xử

Trong vòng 01 tháng để chuẩn bị xét đơn yêu cầu, Tòa án yêu cầu bổ sung tài liệu, chứng cứ, ra các quyết định đình chỉ xét đơn, trưng cầu giám định, định giá tài sản, mở phiên tòa giải quyết việc dân sự… Nếu chưa có kết quả giám định, định giá tài sản thì có thể kéo dài thời gian chuẩn bị xét đơn yêu cầu nhưng không vượt quá 01 tháng.

Bước 6: Đưa vụ án ra xét xử ở phiên tòa sơ thẩm

Điều 222 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 quy định phiên tòa sơ thẩm phải được tiến hành đúng thời gian, địa điểm đã được ghi trong quyết định đưa vụ án ra xét xử hoặc trong giấy báo mở lại phiên tòa trong trường hợp phải hoãn phiên tòa.

Lưu ý: Trong trường hợp có những tình tiết khác hoặc yêu cầu khác của các bên khi giải quyết vụ án, trình tự xét xử vụ án dân sự sẽ được điều chỉnh và căn cứ theo quy định tại Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.

Luật sư tư vấn tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở

Liên quan đến vấn đề phát sinh xoay quanh câu chuyện mua bán nhà ở xác lập năm 1986, công ty Luật Long Phan PMT chúng tôi có thể hỗ trợ những dịch vụ như sau:

  • Tư vấn và đưa ra quan điểm pháp lý theo yêu cầu của khách hàng về giải quyết tranh chấp hoặc những vấn đề liên quan đến tranh chấp;
  • Tham gia giải quyết tranh chấp, đại diện đàm phán, nếu lựa chọn phương án giải quyết tranh chấp bằng hòa giải, thương lượng hoặc đại diện trong và ngoài tố tụng, nếu giải quyết tranh chấp theo phương án Tòa án hoặc Trọng tài thương mại;
  • Tư vấn thu nhập, chuẩn bị chứng cứ và nghiên cứu, soạn thảo các tài liệu pháp lý để đánh giá chứng cứ;

Nội dung bài viết trên là những hướng dẫn về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở xác lập năm 1986 mà chúng tôi cung cấp cho bạn đọc. Nếu còn có thắc mắc về vấn đề giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở được xác lập năm 1986, xin vui lòng liên hệ với chúng tôi thông qua 1900.63.63.87 để được luật sư chuyên môn trong lĩnh vực hợp đồng tư vấn, hỗ trợ. Xin cảm ơn.

4.9 (11 bình chọn)

Bài viết được Nguyễn Văn Đệ - Luật sư kiểm duyệt: Nguyễn Trần Phương
Nguyễn Văn Đệ - Luật sư kiểm duyệt: Nguyễn Trần Phương

Tác giả: Chuyên Viên Pháp Lý

Lĩnh vực tư vấn: Lao Động, Hôn Nhân Gia Đình, Dân Sự, Thừa Kế

Trình độ đào tạo: Đại Học Luật

Số năm kinh nghiệm thực tế: 3

Tổng số bài viết: 740 bài viết