Giải quyết tranh chấp giao dịch bất động sản như thế nào?

Giải quyết tranh chấp giao dịch bất động sản là vấn đề pháp lý phức tạp, thường phát sinh trong quá trình mua bán, chuyển nhượng hoặc thực hiện hợp đồng. Thực tế cho thấy nhiều tranh chấp bắt nguồn từ giấy tờ không hợp lệ, thông tin không minh bạch hoặc vi phạm nghĩa vụ thanh toán. Nếu không được xử lý kịp thời và đúng quy định pháp luật, các bên có thể chịu thiệt hại lớn về tài sản và thời gian. Việc hiểu rõ quy trình, phương thức giải quyết sẽ giúp hạn chế rủi ro và bảo vệ quyền lợi hợp pháp hiệu quả. Để nắm rõ hướng xử lý phù hợp trong từng trường hợp, bạn có thể tham khảo tư vấn từ Chuyên tư vấn luật.

Nhận diện các tranh chấp giao dịch bất động sản phổ biến hiện nay

Các tranh chấp giao dịch bất động sản không phát sinh ngẫu nhiên mà thường bắt nguồn từ việc vi phạm điều kiện pháp lý của dự án hoặc nghĩa vụ hợp đồng. Căn cứ Điều 4 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (LKDBĐS) nguyên tắc công khai, minh bạch là nền tảng, nhưng thực tế nhiều chủ đầu tư không tuân thủ, dẫn đến rủi ro trực tiếp cho người mua. Việc nhận diện đúng loại tranh chấp giúp xác định hướng xử lý phù hợp, từ thương lượng đến khởi kiện.

Ba nhóm tranh chấp điển hình gồm: tranh chấp đặt cọc – huy động vốn trái phép; tranh chấp chậm bàn giao và chậm cấp giấy chứng nhận; tranh chấp liên quan đến diện tích và phí quản lý. Mỗi nhóm có hệ quả pháp lý khác nhau và cần áp dụng căn cứ luật riêng biệt.

Tranh chấp hợp đồng đặt cọc và hệ quả của việc huy động vốn trái phép

Trên thực tế, nhiều chủ đầu tư ký hợp đồng đặt cọc khi dự án chưa hoàn tất thủ tục pháp lý, chưa được phép mở bán theo quy định pháp luật. Điều này dẫn đến rủi ro cao về hiệu lực hợp đồng và quyền đòi lại tiền của bên đặt cọc khi xảy ra tranh chấp. 

Theo quy định Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 (BLDS) thì đặt cọc là biện pháp bảo đảm nhằm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng, không phải là hình thức huy động vốn. Nếu các bên thỏa thuận đặt cọc nhưng thực chất nhằm mục đích góp vốn hoặc mua bán khi chưa đủ điều kiện, giao dịch có thể bị xem xét vô hiệu. Bởi việc huy động vốn trường hợp này là trái phép và vi phạm điều cấm tại Điều 8 LKDBĐS. Do đó, giao dịch không đảm bảo điều kiện có hiệu lực theo Điều 117 BLDS.

Khi hợp đồng vô hiệu, theo Điều 131 BLDS các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, đồng thời bên có lỗi còn có thể phải bồi thường thiệt hại phát sinh. 

Đối với hành vi huy động vốn trái phép trong lĩnh vực bất động sản, bên vi phạm có thể bị xử phạt hành chính hoặc chịu trách nhiệm hình sự tùy theo mức độ và hậu quả. Ngoài ra, người mua hoặc bên đặt cọc có nguy cơ không được bảo vệ đầy đủ quyền lợi nếu không chứng minh được mục đích giao dịch hợp pháp. Vì vậy, việc xác định đúng bản chất hợp đồng, điều kiện pháp lý của dự án và nội dung thỏa thuận là yếu tố then chốt khi giải quyết tranh chấp.

Tranh chấp do chủ đầu tư chậm bàn giao nhà và chậm cấp Sổ hồng dự án

Chậm bàn giao nhà hoặc không cấp sổ hồng đúng cam kết là dạng tranh chấp phổ biến nhất trong giao dịch bất động sản. Nguyên nhân thường xuất phát từ việc chủ đầu tư không đảm bảo tiến độ xây dựng, vướng mắc pháp lý dự án hoặc chậm hoàn tất nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.

Khoản 1 Điều 46 LLKDBS quy định thời hạn bàn giao nhà và cấp sổ hồng phải được ghi nhận rõ trong hợp đồng mua bán. Nếu chủ đầu tư vi phạm, bên mua có quyền yêu cầu thực hiện đúng cam kết, phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại hoặc thậm chí chấm dứt hợp đồng. Trường hợp việc chậm trễ kéo dài và ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi, người mua có thể khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết.

Ngoài ra, việc chậm cấp Sổ hồng còn ảnh hưởng trực tiếp đến quyền sở hữu, quyền chuyển nhượng và thế chấp tài sản của người mua. Trong nhiều trường hợp, nguyên nhân đến từ việc dự án chưa đủ điều kiện pháp lý hoặc chủ đầu tư chưa hoàn tất thủ tục cấp giấy chứng nhận theo quy định. Điều này khiến người mua rơi vào thế bị động và khó bảo vệ quyền lợi nếu không nắm rõ quy định pháp luật.

Để hạn chế rủi ro, người mua cần kiểm tra kỹ pháp lý dự án, điều khoản hợp đồng và tiến độ thực tế trước khi giao dịch. Khi phát sinh tranh chấp, việc thu thập chứng cứ và tham khảo ý kiến luật sư sẽ giúp xác định hướng xử lý phù hợp, đảm bảo quyền lợi hợp pháp một cách hiệu quả.

Xung đột về diện tích thông thủy, diện tích tim tường và phí bảo trì 2%

Xung đột về diện tích thông thủy, diện tích tim tường và phí bảo trì 2% là một trong những nguyên nhân phổ biến dẫn đến tranh chấp trong giao dịch bất động sản. Trên thực tế, nhiều hợp đồng không quy định rõ cách tính diện tích hoặc áp dụng không thống nhất giữa thông thủy và tim tường, gây chênh lệch giá trị thanh toán. Khi phát sinh tranh chấp, người mua thường gặp khó khăn trong việc xác định diện tích thực tế được công nhận và quyền lợi tương ứng.

Theo Điều 163 Luật Nhà ở 2024 diện tích căn hộ thường được xác định theo diện tích thông thủy, tức là phần diện tích sử dụng thực tế bên trong căn hộ. Nếu hợp đồng ghi nhận theo diện tích tim tường hoặc không làm rõ phương pháp đo, có thể dẫn đến việc hợp đồng bị tranh chấp hoặc yêu cầu điều chỉnh giá bán. Trong trường hợp có sai lệch đáng kể, bên mua có quyền yêu cầu chủ đầu tư hoàn trả phần tiền chênh lệch hoặc bồi thường thiệt hại.

Đối với phí bảo trì 2%, đây là khoản kinh phí bắt buộc người mua phải đóng khi nhận bàn giao căn hộ nhằm phục vụ việc bảo trì phần sở hữu chung. Tuy nhiên, tranh chấp thường phát sinh khi chủ đầu tư chậm bàn giao quỹ bảo trì cho ban quản trị hoặc sử dụng không minh bạch. Vì vậy, người mua cần rà soát kỹ điều khoản diện tích và nghĩa vụ tài chính trước khi ký kết, đồng thời chủ động yêu cầu minh bạch thông tin về quỹ bảo trì để hạn chế rủi ro phát sinh.

Quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng và điều kiện khởi kiện tranh chấp bất động sản

Một trong nội dung của hợp đồng kinh doanh bất động sản là trường hợp chấm dứt hợp đồng, trong đó bao gồm các trường hợp đơn phương chấm dứt. Vì vậy, một trong các bên giao dịch bất động sản có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng:

• Theo các trường hợp được đơn phương chấm dứt các bên đã thỏa thuận. 
• Hoặc khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng.

Quy định này ghi nhận tại Điều 428 BLDS. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng cần lưu ý phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc chấm dứt hợp đồng, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường. Quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng cũng là một căn cứ để các bên khởi kiện yêu cầu giải quyết tranh chấp. 

Để khởi kiện tranh chấp giao dịch bất động sản người khởi kiện cần lưu ý các điều kiện:

• Người khởi kiện phải là người có quyền và lợi ích hợp pháp bị xâm phạm. Thông thường là một trong các bên tham gia giao dịch. 
• Thời hiệu khởi kiện tranh chấp hợp đồng là 3 năm kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm. 
• Không có thỏa thuận trọng tài hợp lệ nếu muốn khởi kiện tại tòa án. 
• Có tài liệu, chứng cứ chứng minh yêu cầu khởi kiện. 

Việc đảm bảo điều kiện khởi kiện giúp bảo vệ hiệu quả quyền lợi trong tranh chấp bất động sản. Người khởi kiện cần chuẩn bị đầy đủ chứng cứ, xác định đúng căn cứ pháp lý và lựa chọn thời điểm khởi kiện phù hợp. 

Quy trình giải quyết tranh chấp giao dịch bất động sản qua phương thức thương lượng và hòa giải

Giải quyết tranh chấp giao dịch bất động sản bằng thương lượng và hòa giải là phương thức được ưu tiên trước khi khởi kiện. Cách thức này giúp các bên chủ động kiểm soát rủi ro, tiết kiệm chi phí và rút ngắn thời gian xử lý. Thương lượng thành công còn giúp các bên tiếp tục thực hiện hợp đồng hoặc chấm dứt trên cơ sở thỏa thuận.

Quy trình thương lượng thường bắt đầu khi một bên xác định rõ nội dung tranh chấp và yêu cầu cụ thể. Các bên tiến hành rà soát hợp đồng, chứng từ thanh toán và tài liệu pháp lý liên quan đến bất động sản. Sau đó, một bên gửi văn bản yêu cầu thực hiện nghĩa vụ hoặc đề xuất phương án giải quyết. Hai bên có thể tổ chức buổi làm việc trực tiếp hoặc thông qua đại diện để trao đổi. Nếu đạt được thống nhất, các bên lập biên bản thương lượng hoặc phụ lục điều chỉnh nghĩa vụ.

Trường hợp thương lượng không đạt kết quả, các bên có thể chuyển sang hòa giải có sự tham gia của bên trung gian. Người hòa giải có thể là luật sư, tổ chức hòa giải hoặc cá nhân được các bên thống nhất lựa chọn. Các bên cung cấp hồ sơ, trình bày quan điểm và đề xuất phương án xử lý tranh chấp. Trên cơ sở đó, bên hòa giải phân tích quyền, nghĩa vụ và định hướng giải pháp phù hợp. 

Nếu hòa giải thành, các bên thực hiện theo nội dung đã thống nhất. Trường hợp một bên không thực hiện hoặc hòa giải không thành, bên còn lại có quyền khởi kiện.

Giải quyết tranh chấp tại Trọng tài thương mại hoặc Tòa án nhân dân có thẩm quyền

Khi thương lượng và hòa giải không đạt kết quả, các bên có thể lựa chọn giải quyết tranh chấp giao dịch bất động sản tại Trọng tài thương mại hoặc Tòa án nhân dân có thẩm quyền. Mỗi phương thức có điều kiện áp dụng và thủ tục riêng. Việc lựa chọn đúng cơ quan giải quyết giúp đảm bảo hiệu quả và tránh kéo dài thời gian xử lý tranh chấp.

Điều kiện giải quyết tranh chấp bằng trọng tài

Theo khoản 5 Điều 236 Luật Đất đai 2024 thì tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai do Tòa án hoặc do Trọng tài thương mại Việt Nam giải quyết. 

Tranh chấp để được giải quyết bằng trọng tài thương mại thì phải đảm bảo có thỏa thuận trọng tài đáp ứng điều kiện Điều 2 và 5 Luật Trọng tài thương mại 2010 (LTTTM). Theo đó, tranh chấp bất động sản được giải quyết bằng trọng tài khi các bên có thỏa thuận trọng tài hợp lệ. Thỏa thuận này có thể ghi nhận trong hợp đồng mua bán, đặt cọc, góp vốn hoặc lập thành văn bản riêng. Nội dung thỏa thuận phải thể hiện rõ ý chí lựa chọn trọng tài làm cơ quan giải quyết tranh chấp.

Ngoài ra, tranh chấp phải phát sinh từ hoạt động thương mại hoặc có ít nhất một bên có hoạt động thương mại. Tranh chấp cũng phải thuộc phạm vi được phép giải quyết bằng trọng tài theo quy định pháp luật. Phán quyết trọng tài có giá trị chung thẩm và có hiệu lực thi hành theo quy định pháp luật.

Điều kiện giải quyết tranh chấp bằng Tòa án

Tranh chấp bất động sản được giải quyết tại Tòa án khi không có thỏa thuận trọng tài hoặc thỏa thuận trọng tài vô hiệu. Bởi nếu các bên có thỏa thuận trọng tài hợp lệ thì Tòa án từ chối thụ lý theo Điều 6 LTTTM. 

Tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp giao dịch bất động sản theo Điều 26 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 (BLTTDS). Căn cứ Điều 35 và 39 BLTTDS thì tòa án nhân dân khu vực nơi bị đơn – người bị kiện cư trú có thẩm quyền giải quyết. 

Trình tự thủ tục khởi kiện tranh chấp giao dịch bất động sản năm 2026

Quy trình khởi kiện tranh chấp giao dịch bất động sản được thực hiện theo quy định pháp luật tố tụng dân sự hoặc tố tụng trọng tài. Điều này tùy vào tranh chấp được giải quyết tại Tòa án hay Trọng tài. 

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện

Người khởi kiện chuẩn bị hồ sơ khởi kiện bao gồm Đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm đơn. Đối với đơn khởi kiện cần lưu ý:

• Khởi kiện tại Tòa án: Đơn khởi kiện theo mẫu 23 – DS ban hành kèm Nghị quyết 01/2017/NQ – HĐTP.
• Khởi kiện Trọng tài: Nội dung đảm bảo theo quy định Điều 30 LTTTT. Người khởi kiện có thể sử dụng các mẫu khởi kiện tham khảo tại Trung tâm trọng tài mà các bên thỏa thuận giải quyết tranh chấp. 

Một số tài liệu đính kèm đơn khởi kiện tranh chấp giao dịch bất động sản:

• Hợp đồng đặt cọc, chuyển nhượng bất động sản;
• Biên nhận, hóa đơn, chứng cứ thanh toán khi thực hiện giao dịch;
• Hồ sơ pháp lý của bất động sản là đối tượng giao dịch;
• Biên bản làm việc, văn bản, tin nhắn, email trong đổi trong quá trình giao kết, thực hiện hợp đồng;
• Tài liệu, chứng cứ khác chứng minh hành vi vi phạm nghĩa vụ giao dịch, yêu cầu khởi kiện.
• Thỏa thuận trọng tài (nếu khởi kiện trọng tài).

Bước 2: Nộp hồ sơ khởi kiện 

Người khởi kiện nộp hồ sơ đến Tòa án hoặc Trung tâm trọng tài thương mại có thẩm quyền. Hình thức nộp hồ sơ khởi kiện bao gồm:

• Trực tiếp tại Tòa/ trung tâm trọng tài;
• Qua dịch vụ bưu chính;
• Trực tuyến (nếu có).

Bước 3: Tiếp nhận và giải quyết đơn khởi kiện

Tùy vào cơ quan giải quyết mà thủ tục tiếp nhận và xử lý đơn khởi kiện sẽ khác nhau giữa Tòa án và Trọng tài thương mại. 

Nếu khởi kiện tại Tòa án thì quy trình tiếp nhận xử lý và giải quyết tranh chấp dân sự theo quy định BLTTDS gồm các bước như:

• Phân công thẩm phán xem xét đơn;
• Ra quyết định giải quyết đơn: Thông báo nộp tạm ứng án phí, yêu cầu sửa đổi, bổ sung, trả đơn hoặc chuyển đơn khởi kiện cho tòa án có thẩm quyền. 
• Chuẩn bị xét xử: Thu thập, đánh giá chứng cứ; tổ chức phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận công khai chứng cứ; phiên hòa giải và các hoạt động tố tụng khác.
• Xét xử: Sơ thẩm, phúc thẩm (nếu có).

Nếu khởi kiện tại trọng tài thì quy trình tố tụng cơ bản theo LTTTM như sau:

• Tiếp nhận và xem xét đơn;
• Thông báo đơn khởi kiện và nộp phí trọng tài;
• Bị đơn nộp Bản tự bảo vệ, chọn trọng tài viên và đơn kiện lại (nếu có);
• Thành lập Hội đồng trọng tài;
• Phiên họp hòa giải và công nhận hòa giải thành (nếu có);
• Phiên họp giải quyết tranh chấp. 
• Ra phán quyết trọng tài. 

>> Xem thêm: Khởi kiện giải quyết tranh chấp thương mại bằng trọng tài

Hình thức phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại khi chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ

Phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại là một trong những chế tài có thể áp dụng cho bên vi phạm giao dịch bất động sản. Việc áp dụng này sẽ căn cứ vào thỏa thuận hợp đồng và quy định pháp luật liên quan. 

Phạt vi phạm là khoản tiền do các bên thỏa thuận trước trong hợp đồng. Khi chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ, bên mua có quyền yêu cầu thanh toán khoản phạt theo tỷ lệ đã ghi nhận. Mức phạt thường được xác định theo phần trăm giá trị hợp đồng hoặc tính theo số ngày chậm thực hiện nghĩa vụ. Nếu hợp đồng không quy định điều khoản phạt, bên mua không thể yêu cầu phạt theo quy định Điều 418 BLDS. 

Bồi thường thiệt hại phát sinh khi hành vi vi phạm của chủ đầu tư gây tổn thất thực tế cho bên mua. Việc yêu cầu bồi thường do vi phạm hợp đồng căn cứ  thiệt hại thực tế, thỏa thuận các bên và quy định Điều 419 BLDS. Thiệt hại có thể bao gồm chi phí thuê nhà do chậm bàn giao, lãi vay ngân hàng, chi phí phát sinh hoặc thiệt hại kinh doanh. Để được bồi thường, bên yêu cầu phải chứng minh hành vi vi phạm, thiệt hại thực tế và mối quan hệ nhân quả giữa vi phạm và thiệt hại.

Chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ có thể phải vừa chịu phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại nếu các bên có thỏa thuận vấn đề này. Trường hợp các bên không thỏa thuận về việc vừa phải chịu phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại thì bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải chịu phạt vi phạm. 

Dịch vụ Luật sư tư vấn và giải quyết tranh chấp giao dịch bất động sản tại Chuyên tư vấn luật

Tranh chấp giao dịch bất động sản thường liên quan nhiều tầng pháp lý và rủi ro tài chính lớn, đặc biệt khi cần thu hồi tiền hoặc xử lý dự án vi phạm. Việc sử dụng dịch vụ luật sư giúp xây dựng chiến lược xử lý đúng ngay từ đầu, tránh sai sót tố tụng. Chuyên tư vấn luật cung cấp giải pháp chuyên sâu, bám sát từng tình huống cụ thể của khách hàng.

• Rà soát toàn bộ hồ sơ pháp lý dự án, kiểm tra quy hoạch 1/500, Giấy phép xây dựng và Thông báo đủ điều kiện bán của Sở Xây dựng để xác định vi phạm;
• Soạn thảo và gửi văn bản yêu cầu chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ, làm cơ sở pháp lý cho việc khởi kiện;
• Đại diện làm việc trực tiếp với người đại diện theo pháp luật của chủ đầu tư để đàm phán thanh lý hợp đồng và hoàn trả tiền;
• Soạn thảo đơn khởi kiện, hoàn thiện hồ sơ chứng cứ và nộp tại Tòa án có thẩm quyền;
• Thực hiện thủ tục yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời nhằm phong tỏa tài sản dự án;
• Đại diện tranh tụng tại Tòa án hoặc Trọng tài (VIAC) để yêu cầu bồi thường và bảo vệ quyền lợi hợp pháp;
• Soạn thảo đơn kiến nghị, phản ánh gửi cơ quan có thẩm quyền để xử lý hành vi vi phạm của chủ đầu tư;
• Theo dõi và thực hiện thủ tục thi hành án, đảm bảo thu hồi tiền và quyền lợi sau khi có bản án có hiệu lực.

Câu hỏi liên quan tranh chấp giao dịch bất động sản

Dưới đây là một số câu hỏi thường gặp khi giải quyết tranh chấp giao dịch bất động sản mà các bên cần lưu ý. Việc nắm rõ từng tình huống cụ thể giúp xác định hướng xử lý phù hợp và bảo vệ quyền lợi hợp pháp hiệu quả.

Khi nào nên thương lượng trước khi khởi kiện tranh chấp bất động sản?

Thương lượng nên thực hiện khi các bên vẫn còn khả năng trao đổi và mong muốn tiếp tục hợp đồng. Phương thức này giúp tiết kiệm chi phí tố tụng đáng kể. 

Các bên có thể linh hoạt điều chỉnh nghĩa vụ thanh toán. Việc thương lượng còn hạn chế rủi ro mất quan hệ hợp tác. Biên bản thương lượng thành công có giá trị ràng buộc. Điều này giúp giải quyết nhanh tranh chấp phát sinh. 

Tuy nhiên cần ghi nhận rõ nội dung thỏa thuận. Nên có đại diện pháp lý tham gia thương lượng. Điều này tránh hiểu sai nghĩa vụ thực hiện. Nội dung cần nêu rõ thời hạn khắc phục. Nếu không đạt kết quả có thể chuyển khởi kiện.

Có bắt buộc phải hòa giải trước khi khởi kiện tranh chấp bất động sản không?

Pháp luật không bắt buộc hòa giải trước khi khởi kiện tranh chấp hợp đồng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận giải quyết tranh chấp bằng hòa giải thương mại theo Nghị định 22/2017/NĐ-CP. 

Tuy nhiên hòa giải thường được khuyến khích thực hiện trước. Điều này giúp giảm áp lực cho cơ quan xét xử. Các bên có thể thống nhất phương án linh hoạt. Hòa giải còn giúp bảo mật thông tin tranh chấp. Quá trình hòa giải thường có bên trung gian hỗ trợ. Nội dung hòa giải thành có thể lập văn bản. Văn bản này làm căn cứ thực hiện nghĩa vụ. Nếu một bên không thực hiện có thể khởi kiện. Việc hòa giải giúp đánh giá khả năng tranh tụng. Đồng thời giúp chuẩn bị chứng cứ đầy đủ.

Tranh chấp bất động sản có thể yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời không?

Người khởi kiện có quyền yêu cầu cơ quan giải quyết áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời. Theo đó, nếu khởi kiện tại Tòa án thì đương sự có quyền yêu cầu tòa án áp dụng biện pháp này ngay khi khởi kiện hoặc trong quá trình giải quyết vụ án. 

Nếu khởi kiện tại trọng tài thì có thể yêu cầu Toà án hoặc Hội đồng trọng tài áp dụng. Đây là các quyền của đương sự theo Điều 111 BLTTDS và Điều 48 LTTTT. Mục đích việc áp dụng các biện pháp này nhằm bảo toàn tài sản đang tranh chấp. Ví dụ yêu cầu phong tỏa tài khoản của bên vi phạm; hoặc ngăn chặn chuyển nhượng bất động sản liên quan. 

Khi nào nên yêu cầu hủy hợp đồng bất động sản?

Hủy hợp đồng thường áp dụng khi một bên vi phạm nghiêm trọng theo các trường hợp thỏa thuận hoặc theo quy định Điều 423 BLDS. Các trường hợp yêu cầu hủy giao dịch bất động sản như dự án không đảm bảo điều kiện pháp lý để mở bán, một bên vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ dẫn đến bên còn lại không đạt được mục đích giao dịch…

Khi đó việc tiếp tục hợp đồng không khả thi. Bên bị vi phạm có quyền yêu cầu hủy, đồng thời yêu cầu hoàn trả tiền đã thanh toán. Ngoài ra có thể yêu cầu bồi thường. Tòa án sẽ xem xét mức độ vi phạm, nếu đủ điều kiện sẽ chấp nhận yêu cầu hủy hợp đồng.

>> Xem thêm: Trách nhiệm công khai thông tin bất động sản khi kinh doanh bất động sản

Có cần thu thập chứng cứ trước khi gửi yêu cầu giải quyết tranh chấp không?

Người yêu cầu giải quyết tranh chấp nên thu thập chứng cứ ngay từ khi phát sinh vi phạm nghĩa vụ hợp đồng. Việc chuẩn bị chứng cứ giúp chứng minh yêu cầu là có căn cứ pháp lý. Theo Điều 91 BLTTDS, đương sự có nghĩa vụ chứng minh cho yêu cầu của mình. Do đó, bên yêu cầu phải cung cấp tài liệu thể hiện hành vi vi phạm. 

Chứng cứ thường bao gồm hợp đồng, phụ lục, chứng từ thanh toán và văn bản trao đổi. Ngoài ra, email, tin nhắn và biên bản làm việc cũng được xem xét. Điều 93 BLTTDS quy định chứng cứ phải được thu thập hợp pháp. Tòa án sẽ căn cứ tài liệu do các bên cung cấp để giải quyết tranh chấp. Trường hợp chứng cứ không đầy đủ, yêu cầu có thể không được chấp nhận. Vì vậy, việc thu thập và lưu giữ chứng cứ là bước chuẩn bị quan trọng.

Kết luận

Tranh chấp giao dịch bất động sản nếu không được xử lý đúng trình tự sẽ dẫn đến mất quyền khởi kiện, không thu hồi được tiền hoặc tài sản bị tẩu tán. Việc nắm rõ từng bước từ nhận diện vi phạm, lựa chọn phương thức giải quyết đến áp dụng biện pháp tố tụng là yếu tố quyết định hiệu quả bảo vệ quyền lợi. 

Đặc biệt, các sai sót trong giai đoạn đặt cọc, ký hợp đồng hoặc chậm xử lý vi phạm thường khiến rủi ro pháp lý gia tăng đáng kể. Để hạn chế thiệt hại và đảm bảo chiến lược xử lý đúng luật, Quý khách hàng nên chủ động liên hệ Chuyên tư vấn luật qua Hotline 1900.63.63.87 để được hỗ trợ chuyên sâu, kịp thời và hiệu quả.