Giải quyết tranh chấp đất đai khi hợp đồng chuyển nhượng chưa công chứng

Giải quyết tranh chấp đất đai khi hợp đồng chuyển nhượng chưa công chứng là vấn đề pháp lý phổ biến tại Việt Nam, phát sinh từ các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập bằng giấy viết tay hoặc chưa hoàn thành thủ tục công chứng, chứng thực theo quy định của Luật Đất đai và Bộ luật Dân sự. Hợp đồng chuyển nhượng đất chưa công chứng tiềm ẩn rủi ro vô hiệu, tranh chấp tài sản và mất quyền lợi cho các bên. Để hỗ trợ Quý khách hàng vững tâm hơn, Chuyên Tư Vấn Luật xin chia sẻ khái quát về giá trị pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng chưa công chứng, các dạng tranh chấp thường gặp và hướng xử lý cụ thể theo pháp luật hiện hành.

Giá trị pháp lý của Hợp đồng chuyển nhượng chưa công chứng 

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là văn bản thỏa thuận giữa bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng về việc dịch chuyển quyền sử dụng đất có điều kiện. Pháp luật Việt Nam quy định hình thức là điều kiện có hiệu lực của loại giao dịch này. Khi hợp đồng chuyển nhượng chưa công chứng, giá trị pháp lý của giao dịch có thể bị tuyên vô hiệu, trừ trường hợp pháp luật có quy định ngoại lệ.

Giao dịch vi phạm điều kiện về hình thức 

Theo khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực. Cụ thể, hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản. Đây là điều kiện về hình thức có tính bắt buộc, không phụ thuộc vào ý chí của các bên giao dịch.

Theo Khoản 2 Điều 117 và Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch dân sự vi phạm quy định về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp luật có quy định khác. Do đó, hợp đồng chuyển nhượng đất viết tay, không qua công chứng, về mặt pháp lý là giao dịch vi phạm điều kiện hình thức và có thể bị Tòa án tuyên vô hiệu khi có yêu cầu của một bên.

Trường hợp được Tòa án công nhận khi đã thực hiện phần lớn nghĩa vụ

Pháp luật dân sự Việt Nam ghi nhận ngoại lệ quan trọng. Theo đó, Tòa án có thể công nhận hợp đồng chuyển nhượng chưa công chứng nếu các bên đã thực hiện phần lớn nghĩa vụ trong hợp đồng.

Theo khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 thì giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.

Điều kiện để Tòa án công nhận bao gồm: 

• Hợp đồng được lập thành văn bản; 
• Một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ. 
• Có yêu cầu của một bên trước Tòa án về việc công nhận hiệu lực của giao dịch. 

Hậu quả pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng đất đai vô hiệu do chưa công chứng

Khi hợp đồng chuyển nhượng đất đai bị tuyên vô hiệu, hậu quả pháp lý được xác định theo Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015. Cụ thể như sau:

• Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.
• Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.
• Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.
• Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

>> Xem thêm: Tranh chấp hợp đồng mua bán đất có công chứng nhưng chưa sang tên

Các dạng tranh chấp thường phát sinh đối với hợp đồng chuyển nhượng chưa công chứng

Nhận diện đúng dạng tranh chấp là bước đầu tiên để xác định phương hướng phù hợp trong giải quyết tranh chấp đất đai. Mỗi dạng tranh chấp có đặc điểm pháp lý riêng, ảnh hưởng trực tiếp đến yêu cầu khởi kiện và chứng cứ cần thu thập. 

Mua bán bằng giấy viết tay

Các bên thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và lập văn bản tự soạn, không qua công chứng hoặc chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền. Dạng giao dịch này phổ biến ở khu vực nông thôn, miền núi và các giao dịch trong phạm vi gia đình, dòng họ. Theo khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 và Điều 119, Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch này vi phạm điều kiện hình thức bắt buộc và có thể bị tuyên vô hiệu.

Một bên không tiếp tục thực hiện thủ tục công chứng

Sau khi ký hợp đồng viết tay và nhận tiền cọc hoặc toàn bộ giá trị chuyển nhượng, bên chuyển nhượng từ chối ra văn phòng công chứng. Nguyên nhân thường gặp: giá đất tăng đột biến sau khi ký hợp đồng, tranh chấp nội bộ giữa các đồng sở hữu, hoặc bên chuyển nhượng đã thực hiện giao dịch với bên thứ ba khác.

Bên nhận chuyển nhượng không có quyền tự ý sang tên mà không có sự hợp tác của bên chuyển nhượng hoặc phán quyết của Tòa án. Trong tình huống này, cần phải khởi kiện để yêu cầu Tòa án can thiệp, căn cứ theo khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015.

Đã giao tiền nhưng chưa sang tên

Đây là tình huống rất phổ biến trong thực tế. Bên nhận chuyển nhượng đã thanh toán đủ tiền, đã nhận đất, thậm chí xây dựng nhà ở và sử dụng ổn định trong thời gian dài. Tuy nhiên, việc đăng ký biến động chưa được thực hiện vì nhiều nguyên do khác nhau.

Theo Điều 503 Bộ luật Dân sự 2015 thì việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định luật đất đai. Điều này có nghĩa là dù đã giao đủ tiền, bên mua vẫn chưa được pháp luật công nhận là người sử dụng đất hợp pháp nếu chưa hoàn tất thủ tục đăng ký.

Khi chưa sang tên, bên mua đối mặt với nhiều rủi ro nghiêm trọng:

• Rủi ro bị chuyển nhượng cho người khác: Bên bán có thể tiếp tục chuyển nhượng cho người thứ ba. Nếu người thứ ba ngay tình và đã đăng ký sang tên hợp lệ, quyền lợi của bên mua giấy tay sẽ rất khó được bảo vệ.
• Rủi ro bị thế chấp: Bên bán có thể dùng quyền sử dụng đất để thế chấp tại ngân hàng. Khi phát sinh nợ xấu, tài sản có thể bị xử lý. 
• Rủi ro bị kê biên thi hành án: Nếu bên bán có nghĩa vụ tài chính khác, tài sản có thể bị kê biên để thi hành án do trên hồ sơ pháp lý, họ vẫn là người sử dụng đất hợp pháp.
• Khó chứng minh giao dịch: Nếu chỉ có giấy viết tay hoặc giao tiền bằng tiền mặt không có chứng từ rõ ràng, việc chứng minh đã thanh toán đủ tiền sẽ gặp khó khăn lớn khi tranh chấp xảy ra.

Phát sinh tranh chấp với Người thứ ba

Đây là dạng tranh chấp phức tạp và rủi ro nhất. Bên chuyển nhượng bán cùng một thửa đất cho nhiều người, hoặc thế chấp tại ngân hàng sau khi đã có giao dịch viết tay. Theo Điều 133 Bộ luật Dân sự 2015, người thứ ba ngay tình đã hoàn thành thủ tục đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ được pháp luật bảo vệ. Bên nhận chuyển nhượng theo hợp đồng viết tay chỉ có thể yêu cầu bồi thường thiệt hại từ bên chuyển nhượng, không thể đòi lại đất từ người thứ ba ngay tình.

Hướng xử lý khi xảy ra tranh chấp đất đai khi hợp đồng chuyển nhượng chưa công chứng

Khi tranh chấp phát sinh từ hợp đồng chuyển nhượng chưa công chứng, các bên có các hướng xử lý như: thương lượng, hòa giải và khởi kiện tại Tòa án. Lựa chọn hướng xử lý phụ thuộc vào mức độ mâu thuẫn, chứng cứ hiện có và yêu cầu pháp lý của từng bên.

Thương lượng, hòa giải

Theo Điều 235 Luật Đất đai 2024, Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp thông qua hòa giải cơ sở. Đối với tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng đất thì không bắt buộc phải hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã trước khi yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết. 

Tuy nhiên, các đương sự có thể cân nhắc thực hiện thủ tục này như một cách để xác lập, thu thập thêm tài liệu chứng cứ khi cần thiết. Đồng thời nếu thương lượng, hòa giải thành cũng sẽ giúp các bên tiết kiệm thời gian, chi phí khi tranh chấp kéo dài hoặc giải quyết tại Tòa án.

Khởi kiện yêu cầu tòa án giải quyết

Người có quyền lợi bị xâm phạm có quyền khởi kiện ra Tòa án để yêu cầu giải quyết tranh chấp chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa công chứng theo quy định Điều 168 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015. 

Thẩm quyền 

Căn cứ Điều 26, Điều 35 và Điều 39 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 sửa đổi, bổ sung 2025 thì tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án Nhân dân Khu vực nơi bị đơn cư trú hoặc làm việc. Ngoài ra, đây là tranh chấp hợp đồng do đó căn cứ điểm g khoản 1 Điều 40 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 thì Tòa án nơi hợp đồng được thực hiện cũng có thẩm quyền giải quyết. Vì vậy, tùy vào tính chất tranh chấp thực tế mà người khởi kiện lựa chọn Tòa án có thẩm quyền phù hợp để yêu cầu giải quyết tranh chấp. 

Đơn kiện, thành phần hồ sơ khởi kiện 

Người khởi kiện cần chuẩn bị hồ sơ khởi kiện nộp cho Tòa án bao gồm:

• Đơn khởi kiện theo Mẫu số 23-DS ban hành kèm theo Nghị quyết 01/2017/NQ-HĐTP đây là tài liệu bắt buộc.
• Hợp đồng chuyển nhượng viết tay, biên nhận tiền, chứng cứ thanh toán (chuyển khoản, biên lai, sổ tiết kiệm);
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất liên quan tranh chấp;
• Biên bản hòa giải không thành tại UBND cấp xã; văn bản trao đổi trong quá trình giải quyết tranh chấp (nếu có);
• Tài liệu, chứng cứ khác có giá trị chứng minh yêu cầu khởi kiện. 

Trình tự thụ lý 

Sau khi tiếp nhận đơn, trong thời hạn 03 ngày làm việc Chánh án Tòa án phân công Thẩm phán xem xét đơn. Trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày được phân công, Thẩm phán xem xét đơn phải ra một trong các quyết định quy định tại khoản 3 Điều 191 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.

Nếu tranh chấp thuộc thẩm quyền giải quyết thì Tòa án thông báo nộp tạm ứng án phí cho người khởi kiện. Trừ trường hợp người khởi kiện có đơn xin miễn tạm ứng án phí và thuộc trường hợp quy định Điều 12 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14. Sau khi nguyên đơn nộp biên lai tạm ứng án phí, Tòa án ra thông báo thụ lý vụ án. Thông báo này Tòa án phải gửi cho đương sự theo quy định Điều 196 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015. 

Trình tự giải quyết

Sau khi thụ lý, Tòa án phân công Thẩm phán giải quyết vụ án theo Điều 197 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015. Trong giai đoạn chuẩn bị xét xử này, thẩm phán sẽ tiến hành xác minh, thu thập tài liệu chứng cứ để giải quyết yêu cầu của các đương sự theo quy định Điều 203 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015. Một số thủ tục tố tụng có thể được thực hiện như:

• Xác định tư cách đương sự trong vụ án. 
• Xác minh và thu thập thêm tài liệu chứng cứ.
• Áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo yêu cầu của đương sự hoặc xét thấy cần thiết.
• Xem xét, thẩm định tại chỗ.
• Trưng cầu giám định/ định giá tài sản.
• Các thủ tục tố tụng khác.

Ngoài ra, trong giai đoạn này Tòa án sẽ tiến hành phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải. Nếu các bên hòa giải thành thì tòa án ra quyết định công nhận sự thỏa thuận của đương sự. 

Trường hợp các bên không hòa giải được thì khi xét thấy đủ tài liệu, chứng cứ giải quyết vụ án thì Tòa án ra Quyết định đưa vụ án ra xét xử. Phiên tòa sơ thẩm được mở trong thời hạn 01 tháng, kể từ ngày có quyết định đưa vụ án ra xét xử, Tòa án phải mở phiên tòa; trường hợp có lý do chính đáng thì thời hạn này là 02 tháng.

Đối với bản án sơ thẩm đương sự có quyền kháng cáo theo quy định Điều 272 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015. Khi đó, vụ án sẽ được giải quyết theo thủ tục phúc thẩm. 

Thực tiễn giải quyết của Tòa án khi giải quyết tranh chấp đất đai khi hợp đồng chuyển nhượng chưa công chứng

Án lệ 55/2022/AL được Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thông qua ngày 05/9/2022, đây là án lệ có giá trị tham chiếu trực tiếp trong giải quyết tranh chấp đất đai liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng chưa công chứng. Nội dung án lệ xác lập nguyên tắc bảo vệ bên ngay tình đã thực hiện phần lớn nghĩa vụ hợp đồng.

Tình huống án lệ: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập trước ngày 01/01/2017 chưa được công chứng/chứng thực nhưng bên nhận chuyển nhượng đã thực hiện 2/3 nghĩa vụ của mình.

Giải pháp pháp lý: Trường hợp này, Tòa án công nhận hiệu lực của hợp đồng.

Căn cứ án lệ này đối với các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã xác lập thành văn bản nhưng chưa công chứng/ chứng thực theo quy định mà bên nhận chuyển nhượng đã thực hiện ⅔ nghĩa vụ của mình thì sẽ được công nhận hiệu lực khi có tranh chấp. Giải pháp này được xây dựng phù hợp với quy định tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015. 

Lưu ý: Việc áp dụng án lệ được thực hiện theo nguyên tắt Điều 45 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015. 

>> Xem thêm: Thủ tục công chứng hợp đồng mua bán nhà đất

Một số câu hỏi thường gặp về giải quyết tranh chấp đất đai khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa công chứng (FAQ)

Thời hạn chuẩn bị xét xử đối với tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là bao lâu?

Căn cứ Điều 203 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 thì thời hạn chuẩn bị xét xử tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 4 tháng kể từ ngày thụ lý vụ án. Trường hợp vụ án phức tạp thì có thể gia hạn nhưng không quá 2 tháng.  

Chi phí định giá tài sản trong quá trình tố tụng do bên nào chi trả? 

Định giá tài sản là thủ tục thường gặp trong các vụ tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng đất đai khi các bên không thống nhất về giá trị tài sản tranh chấp. Hội đồng định giá được thành lập và hoạt động theo Điều 104 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 và quy định hướng dẫn thi hành.

Theo Điều 161 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, đương sự đưa ra yêu cầu trưng cầu định giá phải tạm ứng chi phí định giá. Trường hợp Tòa án tự quyết định trưng cầu định giá, chi phí tạm ứng do nguyên đơn chịu. Nghĩa vụ chịu chi phí định giá cuối cùng được xác định theo nguyên tắc: đương sự có yêu cầu không được Tòa án chấp nhận phải chịu chi phí; nếu yêu cầu được chấp nhận một phần, chi phí được phân bổ tương ứng. Trường hợp các bên thỏa thuận được, chi phí định giá được phân chia theo thỏa thuận. 

Nếu hợp đồng viết tay ghi giá thấp hơn giá thực tế, Tòa án sẽ xử lý như thế nào? 

Việc kê khai giá chuyển nhượng thấp hơn giá thực tế trong hợp đồng nhằm giảm nghĩa vụ thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản và thuế trước bạ là hành vi vi phạm pháp luật thuế. Nếu có chứng cứ xác định phần ghi giá trong hợp đồng là giả tạo nhằm che giấu giá thật, Tòa án áp dụng Điều 124 Bộ luật Dân sự 2015 để tuyên phần thỏa thuận về giá vô hiệu do giả tạo. 

Thời hiệu khởi kiện tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là bao lâu?

Căn cứ Điều 429 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 thì thời hiệu tranh chấp hợp đồng là 3 năm kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm. 

Đối với trường hợp khởi kiện yêu cầu tuyên vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì áp dụng theo quy định Điều 132 Bộ luật Dân sự 2015. 

>> Xem thêm: Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu 

Dịch vụ luật sư giải quyết tranh chấp đất đai khi hợp đồng chuyển nhượng chưa công chứng

Chuyên tư vấn luật cung cấp dịch vụ tư vấn toàn diện giúp khách hàng đánh giá đúng tình huống pháp lý, hạn chế rủi ro và bảo vệ hiệu quả quyền, lợi ích hợp pháp của mình, bao gồm:

• Tiếp nhận thông tin vụ việc, rà soát toàn bộ hồ sơ, tài liệu liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng chưa công chứng.
• Phân tích hiệu lực pháp lý của hợp đồng và đánh giá khả năng được Tòa án công nhận theo quy định hiện hành.
• Tư vấn phương án xử lý phù hợp: tiếp tục thực hiện hợp đồng, yêu cầu công nhận hiệu lực hoặc yêu cầu tuyên vô hiệu và hoàn trả tài sản.
• Tư vấn nhận diện và phòng ngừa rủi ro liên quan đến thế chấp, kê biên, chuyển nhượng cho người thứ ba.
• Soạn thảo đơn khởi kiện, đơn yêu cầu phản tố, đơn kháng cáo và các văn bản tố tụng khác.
• Thu thập, hệ thống hóa và củng cố chứng cứ: hợp đồng viết tay, biên nhận tiền, chứng từ thanh toán, tài liệu về quá trình quản lý, sử dụng đất.
• Soạn thảo đơn yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời nhằm ngăn chặn việc chuyển dịch tài sản.
• Đại diện khách hàng thương lượng, đàm phán và tham gia hòa giải với bên tranh chấp.
• Đại diện hoặc tham gia bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng tại Tòa án các cấp.
• Tư vấn và hỗ trợ thực hiện thủ tục thi hành án, sang tên quyền sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định có hiệu lực pháp luật.

Kết luận

Giải quyết tranh chấp đất đai khi hợp đồng chuyển nhượng chưa công chứng đòi hỏi người sử dụng đất nắm rõ căn cứ pháp lý, trình tự giải quyết và thời hiệu khởi kiện để bảo vệ quyền lợi hợp pháp. Bài viết này Chúng tôi mong muốn Quý khách hàng hiểu và lựa chọn hướng giải quyết phù hợp để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Nếu có thắc mắc nào khác, Quý khách hàng vui lòng liên hệ với luật sư nhà đất của Chuyên tư vấn luật tại hotline 1900636387 để được tư vấn và hỗ trợ sớm nhất.