Giải quyết tranh chấp đặt cọc mua bán đất bằng miệng có thể thực hiện dưới nhiều cách thức khác nhau thông qua thỏa thuận, hoà giải, trọng tài, tòa án tuỳ thuộc vào từng trường hợp cụ thể. Tuy nhiên để đảm bảo quyền và lợi ích của mình, quý khách nên có một số kiến thức về đặt cọc mua bán đất. Chính vì vậy, dưới đây chúng tôi sẽ cung cấp một số thông tin về hiệu lực của hợp đồng đặt cọc mua bán đất, và trình tự giải quyết tranh chấp hợp đồng này.
Giải quyết tranh chấp đặt cọc mua bán đất bằng miệng
Mục Lục
Quy định về hình thức đặt cọc mua bán nhà đất
Căn cứ theo quy định tại Điều 292 Bộ luật Dân sự 2015 (sau đây gọi tắt là BLDS 2015) thì đặt cọc là một hình thức bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Theo khoản 1 Điều 328 BLDS 2015 thì đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Căn cứ theo Điều 385 BLDS 2015 thì Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.
Qua đó có thể hiểu hợp đồng đặt cọc mua bán đất đai là sự thỏa thuận của các bên để đảm bảo giao kết, thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như đã thỏa thuận. Theo đó, bên mua đất sẽ giao cho bên bán đất tài sản đặt cọc (thường là một khoản tiền) trong một thời hạn để đảm bảo việc ký kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Hợp đồng đặt cọc mua bán đất bằng miệng có hiệu lực không
Hiệu lực của hợp đồng đặt cọc bằng miệng
Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Đất đai 2024 không quy định cụ thể về hình thức của hợp đồng đặt cọc mua bán đất. Đồng thời, pháp luật cũng không có quy định hợp đồng đặt cọc phải được công chứng, chứng thực. Vì vậy, hợp đồng đặt cọc có được thể biểu hiện dưới các dạng của hợp đồng như lời nói, văn bản, hành vi cụ thể theo quy định tại Điều 119 BLDS 2015.
Chính vì vậy dù không được lập thành văn bản thì hợp đồng đặt cọc mua bán đất bằng miệng vẫn có hiệu lực với các bên. Trừ trường hợp không đáp ứng một trong các điều kiện tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015. Tuy nhiên việc giao kết hợp đồng đặt cọc mua bán đất được lập thành văn bản với các điều khoản rõ ràng sẽ đảm bảo tối đa lợi ích cho các bên và tránh xung đột về sau.
Thủ tục khởi kiện giải quyết tranh chấp đặt cọc mua bán đất bằng miệng tại Tòa án
Luật sư vấn khởi kiện tại Toà án
Hồ sơ
Căn cứ theo khoản 4,5 Điều 189 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 thì hồ sơ tài liệu để khởi kiện sẽ bao gồm:
- Đơn khởi kiện giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất (mẫu số 23 – DS ban hành kèm Nghị quyết 01/2017/NQ-HĐTP)
- Giấy tờ nhân thân người khởi kiện, nếu khởi kiện theo ủy quyền thì cung cấp văn bản thể hiện việc được ủy quyền.
- Tài liệu, chứng cứ trong quá trình giao kết hợp đồng như: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy biên nhận, chứng cứ chứng minh giao nhận tiền,…
- Tài liệu, chứng cứ trong quá trình giải quyết tranh chấp như là: biên bản làm việc, hòa giải giữa các bên; nội dung trao đổi được thể hiện dưới dạng thư điện tử, fax, …
Tuy nhiên đối với mỗi vụ án tranh chấp lại có những tình tiết, sự kiện khác nhau nên hồ sơ cần chuẩn bị cũng khác nhau.
>>> Tải mẫu đơn: Đơn khởi kiện
Thủ tục
Trình tự khởi kiện tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất được thực hiện theo quy trình sau:
Bước 1: Tiếp nhận đơn khởi kiện và thụ lý
Người khởi kiện nộp hồ sơ tới Tòa án bằng cách: nộp trực tiếp tại Tòa án, nộp gián tiếp bằng dụng dịch vụ bưu chính của đơn vị vận chuyển, hoặc gửi hồ sơ trực tuyến qua Cổng dịch vụ công quốc gia.
Trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đơn Chánh án Tòa án sẽ phân công thẩm phán xem xét đơn khởi kiện. Trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày được phân công thẩm phán xem xét đơn khởi kiện và ra một trong các quyết định:
- Yêu cầu sửa đổi, bổ sung đơn khởi kiện
- Tiến hành thủ tục thụ lý vụ án
- Chuyển đơn khởi kiện cho Tòa án có thẩm quyền và thông báo cho người khởi kiện
- Trả lại đơn khởi kiện
Căn cứ pháp lý: Điều 191 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015.
Bước 2: Nộp tạm ứng án phí, nhận thông báo thụ lý vụ án
- Người khởi kiện tranh chấp đã nộp đầy đủ hồ sơ và đúng thẩm quyền thì Tòa án sẽ ra thông báo nộp tiền tạm ứng án phí
- Người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí tại Chi cục thi hành án dân sự nộp lại biên lai thu tiền cho Tòa án trong thời hạn 7 ngày.
- Khi nhận được biên lại từ người khởi kiện, thẩm phán sẽ tiến hành thụ lý vụ án.
- Trừ trường hợp, người khởi kiện được miễn tạm ứng án phí thì Thẩm phán sẽ ra Thông báo thụ lý vụ án khi xét thấy thuộc thẩm quyền.
Căn cứ pháp lý: Điều 196, Điều 197 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015.
Bước 3: Chuẩn bị xét xử
Thẩm phán giải quyết vụ án sẽ thực hiện công việc:
- Lập hồ sơ vụ án, xác định quan hệ tranh chấp, tư cách đương sự…
- Xác minh, thu thập chấp cứ
- Áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời nếu thấy cần thiết
- Tổ chức phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải
- Đưa ra một trong các quyết định: tạm đình chỉ, đình chỉ giải quyết hoặc đưa vụ án ra xét xử.
Cơ sở pháp lý: Điều 203 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015
Căn cứ khoản 1 Điều 203 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 thì thời hạn chuẩn bị xét xử là:
- Sau khi vụ án được thụ lý, Tòa án phải tiến hành quá trình chuẩn bị xét xử trong thời hạn 04 tháng kể từ ngày thụ lý.
- Nếu vụ án có tính chất phức tạp hoặc do sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan thì Tòa án có thể quyết định gia hạn thời hạn không quá 02 tháng.
Bước 4: Xét xử mở phiên Tòa sơ thẩm và phúc thẩm (nếu có)
- Thông qua việc nghiên cứu hồ sơ, tài liệu chứng cứ mà các bên đương sự cung cấp hoặc do tự mình thu thập, Thẩm phán sẽ mở phiên tòa sơ thẩm theo thủ tục luật định.
- Trường hợp không đồng ý với bản án, quyết định của Tòa án, đương sự có thể kháng cáo theo thủ tục phúc thẩm.
>>> Xem thêm: Hợp đồng đặt cọc mua nhà mới nhất năm 2024
Dịch vụ luật sư tư vấn giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất
Dịch vụ luật sư của Chuyên tư vấn luật cung cấp phạm vi tư vấn giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất:
- Tư vấn về hướng giải quyết những tranh chấp đất đai đúng theo quy định pháp luật.
- Tư vấn trực tiếp Soạn thảo văn bản, đơn từ cần thiết cho các thủ tục hành chính, trong quá trình tố tụng như đơn khởi kiện, đơn kháng cáo, đơn yêu cầu giải quyết việc dân sự, …
- Chuẩn bị hồ sơ để làm các thủ tục pháp lý, …
- Tham gia phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải
- Lập luận cứ tranh tụng bảo vệ thân chủ
- Tham gia phiên Tòa sơ thẩm giải quyết vụ án
- Thực hiện kháng cáo dân sự
- Tham gia phiên tòa phúc thẩm giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc
Tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất là một trong những loại tranh chấp khá phổ biến trên thực tế. Chính vì vậy, trên đây Chuyên tư vấn luật đã cung cấp một số thông tin về việc giải quyết tranh chấp hợp đồng này bằng cách khởi kiện đến Toà án. Nếu như Quý khách có bất cứ vướng mắc nào xin vui lòng liên hệ qua số điện thoại tổng đài 1900636387 để gặp luật sư hợp đồng và được tư vấn kịp thời, hỗ trợ tốt nhất.
