Có được bán đất khi đã ký hợp đồng ủy quyền bán cho người khác không? là thắc mắc của nhiều khách hàng tại công ty chúng tôi. Việc người chủ sở hữu sau khi đã ký hợp đồng ủy quyền lại mong muốn tự mình thực hiện việc bán đất là một trường hợp không hiếm gặp. Bài viết sau đây sẽ giải đáp đầy đủ các nội dung về thủ tục, quy định, điều kiện mua bán nhà đất. Quý bạn đọc quan tâm, xin mời tham khảo.
Ủy quyền bán đất thông qua hợp đồng ủy quyền
Mục Lục
Quy định về quyền của các bên trong hợp đồng ủy quyền
Căn cứ Điều 565 và Điều 566 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về quyền và nghĩa vụ của bên được ủy quyền như sau:
- Thực hiện công việc theo ủy quyền và báo cho bên ủy quyền về việc thực hiện công việc đó.
- Báo cho người thứ ba trong quan hệ thực hiện ủy quyền về thời hạn, phạm vi ủy quyền và việc sửa đổi, bổ sung phạm vi ủy quyền.
- Bảo quản, giữ gìn tài liệu và phương tiện được giao để thực hiện việc ủy quyền.
- Giữ bí mật thông tin mà mình biết được trong khi thực hiện việc ủy quyền.
- Giao lại cho bên ủy quyền tài sản đã nhận và những lợi ích thu được trong khi thực hiện việc ủy quyền theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.
- Bồi thường thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ quy định tại Điều này.
- Yêu cầu bên ủy quyền cung cấp thông tin, tài liệu và phương tiện cần thiết để thực hiện công việc ủy quyền.
- Được thanh toán chi phí hợp lý mà mình đã bỏ ra để thực hiện công việc ủy quyền; hưởng thù lao, nếu có thỏa thuận.
Đối với bên ủy quyền, nghĩa vụ và quyền của họ cũng được quy định tại Điều 567 và Điều 568 Bộ luật Dân sự 2015:
- Cung cấp thông tin, tài liệu và phương tiện cần thiết để bên được ủy quyền thực hiện công việc.
- Chịu trách nhiệm về cam kết do bên được ủy quyền thực hiện trong phạm vi ủy quyền.
- Thanh toán chi phí hợp lý mà bên được ủy quyền đã bỏ ra để thực hiện công việc được ủy quyền; trả thù lao cho bên được ủy quyền, nếu có thỏa thuận về việc trả thù lao.
- Yêu cầu bên được ủy quyền thông báo đầy đủ về việc thực hiện công việc ủy quyền.
- Yêu cầu bên được ủy quyền giao lại tài sản, lợi ích thu được từ việc thực hiện công việc ủy quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
- Được bồi thường thiệt hại, nếu bên được ủy quyền vi phạm nghĩa vụ quy định tại Điều 565 của Bộ luật này.
Điều kiện để bán đất cho người khác
Căn cứ theo Điều 188 Luật Đất đai 2013 cho phép thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong trường hợp:
- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Còn thời hạn sử dụng đất;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền và có hiệu lực từ khi đăng ký vào sổ địa chính.
Ngoài ra, chuyển nhượng đất nông nghiệp còn phải đáp ứng các điều kiện tại Điều 191 Luật Đất đai 2013 như sau:
- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
- Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
- Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
- Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.
Có quyền bán đất khi đã ký hợp đồng ủy quyền bán cho người khác không?
Trường hợp hợp đồng ủy quyền hết thời hạn ủy quyền
Thời hạn ủy quyền
Theo Điều 563 Bộ luật Dân sự 2015 quy định thời hạn ủy quyền như sau:
Thời hạn ủy quyền do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định; nếu không có thỏa thuận và pháp luật không có quy định thì hợp đồng ủy quyền có hiệu lực 01 năm, kể từ ngày xác lập việc ủy quyền.
Thời hạn ủy quyền là thời hạn mà các bên trao nhau quyền và nghĩa vụ, vì vậy, khi hết thời hạn, các quyền và nghĩa vụ này cũng sẽ chấm dứt. Điều này đồng nghĩa với việc bên được ủy quyền sẽ không còn quyền được thay mặt người ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đồng thời, bên ủy quyền sẽ đương nhiên có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất của mình cho người khác mà không bị ràng buộc bởi các thỏa thuận tại hợp đồng ủy quyền.
Trường hợp hợp đồng ủy quyền còn thời hạn ủy quyền
Đối với hợp đồng ủy quyền còn thời hạn ủy quyền sẽ có hai trường hợp như sau:
Trường hợp 1: Các bên có thoả thuận về việc bên uỷ quyền được tự mình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khi đang uỷ quyền cho người khác. Trong trường hợp này, các bên có thể thực hiện theo thỏa thuận đó.
Trường hợp 2: Các bên không có thoả thuận
Đối với trường hợp này, người ủy quyền không có quyền tự mình chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Khi không có thoả thuận mà bên uỷ quyền muốn tự mình bán đất cho người khác thì có thể thực hiện chấm dứt việc ủy quyền hoặc thực hiện thay đổi nội dung trong hợp đồng ủy quyền.
Vấn đề chấm dứt hợp đồng ủy quyền thông thường sẽ dẫn đến những tình huống sau:
- Hai bên tự nguyện thực hiện chấm dứt hợp đồng uỷ quyền.
- Bên uỷ quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng uỷ quyền: Phải trả thù lao, bồi thường (nếu hợp đồng uỷ quyền có thù lao); phải báo trước một thời gian (nếu hợp đồng uỷ quyền không có thù lao).
CSPL: Điều 563, 569 Bộ luật Dân sự 2015
Thủ tục để bán đất đã ký hợp đồng ủy quyền bán cho người khác
Như đã phân tích ở mục trên, để bán đất đã ký hợp đồng ủy quyền bán cho người khác thì cần xem xét thời hạn của hợp đồng và quy định của hợp đồng. Tuy nhiên vì trường hợp hết thời hạn và có thỏa thuận sẽ có thủ tục giống với thủ tục ủy quyền mua bán thông thường, nên tác giải sẽ chỉ đề cập đến thủ tục khi hợp đồng còn hiệu lực và không có thỏa thuận về vấn đề người ủy quyền được tự mình thực hiện chuyển nhượng đất cho người khác.
Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã ủy quyền chuyển nhượng cho người khác sẽ được thực hiện như sau:
- Bước 1: Chấm dứt hợp đồng ủy quyền: Việc chấm dứt hợp đồng ủy quyền có thể được thực hiện theo thỏa thuận giữa các bên hoặc theo mong muốn đơn phương của bên ủy quyền. Nếu hợp đồng uỷ quyền được công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng thì khi chấm dứt, huỷ bỏ hợp đồng uỷ quyền, các bên phải thực hiện công chứng theo quy định của Điều 51 Luật Công chứng 2014.
- Bước 2: Tiếp tục thực hiện việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Để thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các chủ thể phải thực hiện ký hợp đồng chuyển nhượng và hợp đồng chuyển nhượng phải được thực hiện công chứng, chứng thực theo quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013.
- Bước 3: Sau khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật, các bên phải thực hiện đăng ký biến động theo khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai năm 2013.
>>>Xem thêm: Cá nhân có được ủy quyền cho người khác mua nhà đất cho mình
Luật sư giải quyết tranh chấp hợp đồng ủy quyền mua bán nhà đất
Đội ngũ luật sư chuyên nghiệp
- Tư vấn các quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
- Tư vấn cho khách hàng các thủ tục thực hiện ủy quyền mua bán đất;
- Hỗ trợ khách phương hướng giải quyết khi xảy ra tranh chấp về mua bán đất;
- Thực hiện các thủ tục thỏa thuận hoặc khởi kiện vụ án tranh chấp về mua bán nhà đất;
- Đại diện khách hàng làm việc với Tòa án và cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
- Thực hiện các yêu cầu khác của khách hàng.
Để tự mình chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác khi đã có hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng, bên chủ sở hữu phải đáp ứng những điều kiện như thế nào đã được chúng tôi giải đáp tại bài viết. Quý khách hàng nếu có bất kỳ thắc mắc hoặc mong muốn được giải đáp thêm về các vấn đề pháp lý khác liên quan, vui lòng liên hệ qua hotline 1900.63.63.87 của chúng tôi để được đội ngũ LUẬT SƯ TƯ VẤN hỗ trợ chính xác và kịp thời.
