Biên nhận tiền đặt chỗ mua đất là giấy tờ được lập ra nhằm chứng minh rằng có sự chuyển giao tài sản trước khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bên bán và bên mua. Vậy hoạt động này có phải là đặt cọc hay không và khi nào thì được khởi kiện phạt cọc? Bài viết dưới đây sẽ giải đáp vướng mắc cho quý bạn đọc.

bien nhan tien dat cho mua dat
Biên nhận tiền đặt chỗ mua đất có phải đặt cọc hay không?

Thỏa thuận đặt cọc

Đặt cọc là việc bên đặt cọc giao tài sản đặt cọc cho bên nhận đặt cọc để đảm bảo giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Theo quy định tại Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 thì thỏa thuận đặt cọc không bắt buộc phải lập thành văn bản và được công chứng, chứng thực.

Thực hiện thỏa thuận đặt cọc

Hợp đồng được giao kết, thực hiện

Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được bên nhận đặt cọc (bên chuyển nhượng) trả lại cho bên đặt cọc (bên nhận chuyển nhượng) hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền.

Hợp đồng bị từ chối giao kết, thực hiện

Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc.

Nếu bên NHẬN ĐẶT CỌC từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và bồi thường thêm một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc nếu không có thỏa thuận khác.

gia tri phap ly cua giay bien nhan
Giấy biên nhận có giá trị pháp lý thế nào?

Giá trị pháp lý của biên nhận tiền đặt chỗ mua đất

Bất động sản không được phép giao dịch nếu không có đủ điều kiện theo quy định tại khoản 2 Điều 9 Luật kinh doanh bất động sản 2014 và khoản 1 Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Như vậy, không thể xem thỏa thuận “đặt chỗ” là “đặt cọc”. Bởi lẽ thỏa thuận “đặt cọc” sẽ vô hiệu nếu bất động sản không đủ điều kiện giao dịch do hợp đồng có đối tượng không thực hiện được.       

Như vậy, không thể xem Giấy biên nhận là chứng cứ chứng minh có sự tồn tại của thỏa thuận đặt cọc. Do đó, chỉ có thể khởi kiện yêu cầu hoàn trả tiền đặt chỗ chứ không thể đòi phạt cọc.

khoi kien yeu cau hoan tien dat cho
Khởi kiện yêu cầu hoàn trả tiền đặt chỗ mua đất được thực hiện theo thủ tục tố tụng dân sự

Khởi kiện yêu cầu hoàn trả tiền đặt chỗ mua đất

  1. Người khởi kiện chuẩn bị hồ sơ khởi kiện yêu cầu hoàn trả tiền đặt chỗ mua đất với đơn khởi kiện đảm bảo nội dung như sau:
  2. Ngày, tháng, năm làm đơn khởi kiện;
  3. Tên tòa án nhận đơn khởi kiện;
  4. Tên, nơi cư trú, làm việc của người khởi kiện là cá nhân hoặc trụ sở của người khởi kiện là cá nhân hoặc trụ sở của người khởi kiện là cơ quan tổ chức;
  5. Tên, nơi cư trú, làm việc của người bị kiện là cá nhân hoặc trụ sở của người bị kiện là cơ quan, tổ chức;
  6. Tên, nơi cư trú, làm việc của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là cá nhân hoặc trụ sở của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là cơ quan, tổ chức;
  7. Quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm; những vấn đề cụ thể yêu cầu Tòa án giải quyết đối với người bị kiện, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan;
  8. Danh mục tài liệu, chứng cứ kèm theo.
  9. Người khởi kiện nộp đơn khởi kiện cùng tài liệu, chứng cứ chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền.
  10. Trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đơn khởi kiện, Chánh án Tòa án phân công Thẩm phán xem xét đơn khởi kiện.
  11. Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày được phân công, nếu xét thấy vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án thì Thẩm phán thông báo ngay cho người khởi kiện đến Tòa án làm thủ tục tạm ứng án phí nếu đơn khởi kiện đạt yêu cầu.
  12. Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được thông báo về việc nộp tiền tạm ứng án phí, người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí và nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí.
  13. Thẩm phán thụ lý vụ án khi người khởi kiện nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí.
  14. Trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày thụ lý vụ án, Thẩm phán thông báo bằng văn bản cho nguyên đơn, bị đơn, cơ quan, tổ chức, cá nhân có quyền và nghĩa vụ liên quan về việc đã thụ lý vụ án.

Trên đây là nội dung tư vấn về tranh chấp đặt cọc trong giao dịch mua bán bất động sản. Nếu quý độc giả còn điều gì chưa tường tận xin vui lòng liên hệ ngay cho Luật sư thông qua hotline dưới đây để được tư vấn và hỗ trợ một cách hiệu quả nhất. Xin cảm ơn./.

  Hotline: 1900.63.63.87