Mặc dù đã có quy định về việc bàn giao, quản lý, sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư (sau đây gọi tắt là quỹ bảo trì) nhưng thời gian qua vẫn xảy ra nhiều vụ tranh chấp quỹ này giữa người mua nhà với chủ đầu tư, gây nhức nhối, phức tạp đối với xã hội. Vậy, có thể khởi kiện chủ đầu tư về quỹ bảo trì công trình, dự án hay không? Bài viết dưới đây sẽ cung cấp cho bạn đọc các thông tin liên quan.
>>> Xem thêm: Hướng giải quyết các tranh chấp về quyền sở hữu căn hộ chung cư
Mục Lục
Quy định pháp luật về quỹ bảo trì công trình, dự án
Quy định chi phí bảo trì công trình xây dựng
Nghị định 06/2021/NĐ-CP hướng dẫn về quản lý chất lượng, thi công xây dựng và bảo trì công trình xây dựng, trong đó, quy định chi phí bảo trì công trình xây dựng như sau:
- Chi phí bảo trì công trình xây dựng là toàn bộ chi phí cần thiết được xác định theo yêu cầu các công việc cần phải thực hiện phù hợp với quy trình bảo trì và kế hoạch bảo trì công trình xây dựng được phê duyệt.
Chi phí bảo trì có thể gồm một, một số hoặc toàn bộ các nội dung chi phí trong thực hiện bảo trì công trình xây dựng theo yêu cầu của quy trình bảo trì công trình xây dựng được phê duyệt.
- Căn cứ hình thức sở hữu và quản lý sử dụng công trình thì chi phí cho công tác bảo trì được hình thành từ một nguồn vốn hoặc kết hợp một số các nguồn vốn sau: vốn nhà nước ngoài đầu tư công, vốn ngân sách nhà nước chi thường xuyên, nguồn thu từ việc khai thác, sử dụng công trình xây dựng; nguồn đóng góp và huy động của các tổ chức, cá nhân và các nguồn vốn hợp pháp khác.
Các chi phí bảo trì công trình xây dựng
- Chi phí thực hiện các công việc bảo trì định kỳ hàng năm gồm chi phí: Lập kế hoạch và dự toán bảo trì công trình xây dựng hàng năm; chi phí kiểm tra công trình thường xuyên, định kỳ; chi phí bảo dưỡng theo kế hoạch bảo trì hàng năm của công trình; …..
- Chi phí sửa chữa công trình (định kỳ và đột xuất) gồm chi phí sửa chữa phần xây dựng công trình và chi phí sửa chữa phần thiết bị công trình theo quy trình bảo trì công trình xây dựng được duyệt, và trường hợp cần bổ sung, thay thế hạng mục, thiết bị công trình để việc khai thác sử dụng công trình đúng công năng và đảm bảo an toàn;
- Chi phí tư vấn phục vụ bảo trì công trình xây dựng gồm các chi phí: Lập, thẩm tra (trường hợp chưa có quy trình bảo trì) hoặc điều chỉnh quy trình bảo trì công trình xây dựng; kiểm định chất lượng công trình phục vụ công tác bảo trì (nếu có); quan trắc công trình phục vụ công tác bảo trì (nếu có); kiểm tra công trình đột xuất theo yêu cầu (nếu có);, ….
- Chi phí khác gồm các chi phí cần thiết khác để thực hiện quá trình bảo trì công trình xây dựng như: kiểm toán, thẩm tra phê duyệt quyết toán; bảo hiểm công trình; phí thẩm định và các chi phí liên quan khác;
- Chi phí quản lý bảo trì của chủ sở hữu hoặc người quản lý, sử dụng công trình.
Chi phí sửa chữa công trình, thiết bị công trình
- Đối với trường hợp sửa chữa công trình, thiết bị công trình có chi phí dưới 500 triệu đồng sử dụng nguồn vốn nhà nước ngoài đầu tư công và vốn ngân sách nhà nước chi thường xuyên thì chủ sở hữu hoặc người quản lý sử dụng công trình tự quyết định về kế hoạch sửa chữa với các nội dung sau: tên bộ phận công trình hoặc thiết bị cần sửa chữa, thay thế; lý do sửa chữa hoặc thay thế, mục tiêu sửa chữa hoặc thay thế; khối lượng công việc; dự kiến chi phí, dự kiến thời gian thực hiện và thời gian hoàn thành.
- Đối với trường hợp sửa chữa công trình, thiết bị công trình có chi phí thực hiện từ 500 triệu đồng trở lên sử dụng nguồn vốn nhà nước ngoài đầu tư công và vốn ngân sách nhà nước chi thường xuyên thì chủ sở hữu hoặc người quản lý sử dụng công trình tổ chức lập, trình thẩm định và phê duyệt báo cáo kinh tế kỹ thuật hoặc dự án đầu tư xây dựng theo quy định của pháp luật về đầu tư xây dựng công trình.
- Đối với trường hợp sửa chữa công trình, thiết bị công trình sử dụng vốn khác, khuyến khích chủ sở hữu hoặc người quản lý sử dụng công trình tham khảo, áp dụng các nội dung nêu tại điểm a, điểm b khoản này để xác định chi phí sửa chữa công trình, thiết bị công trình.
Chi phí bảo trì định kỳ hàng năm
Chi phí bảo trì định kỳ hàng năm (không bao gồm chi phí sửa chữa công trình, thiết bị công trình) thì chủ sở hữu hoặc người quản lý sử dụng công trình tổ chức việc lập dự toán chi phí bảo trì định kỳ hàng năm. Việc quản lý chi phí bảo trì định kỳ hàng năm thực hiện theo quy định của pháp luật tương ứng nguồn vốn sử dụng thực hiện bảo trì. Ngoài ra, tại theo quy định của Thông tư Thông tư số 14/2021/TT-BXD, chi phí bảo trì công trình xây dựng được xác định bằng dự toán. Dự toán chi phí bảo trì công trình gồm: chi phí thực hiện các công việc bảo trì định kỳ hàng năm, chi phí sửa chữa công trình, chi phí tư vấn phục vụ bảo trì công trình, chi phí khác và chi phí quản lý bảo trì thuộc trách nhiệm chủ sở hữu hoặc người quản lý, sử dụng công trình.
Trách nhiệm trong lập, quản lý, công khai kế hoạch sử dụng quỹ bảo trì
Trách nhiệm quản lý và bàn giao kinh phí bảo trì
- Chủ đầu tư có trách nhiệm mở một tài khoản thanh toán tại một tổ chức tín dụng để gửi có kỳ hạn đối với mỗi một dự án đầu tư xây dựng nhà ở có nhà chung cư để nhận kinh phí bảo trì do người mua, thuê mua nhà ở, phần diện tích khác và chủ đầu tư nộp theo quy định;
- Sau khi mở tài khoản, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án biết về tên tài khoản, số tài khoản đã mở, tên tổ chức tín dụng nơi mở tài khoản và kỳ hạn gửi tiền;
- Khi ban quản trị thành lập thì bàn giao ngay kinh phí bảo trì cho ban quản trị theo quy định…
Theo quy định Luật Nhà ở, Điều 36 Nghị định 99/2015/NĐ-CP, Điều 36, Thông tư 02/2016/TT-BXD (sửa đổi bổ sung bởi Thông tư 07/2021/TT-BXD) và Thông tư 09/2019 của Bộ Xây dựng.
Trách nhiệm tổ chức hội nghị nhà chung cư
Đồng thời, chủ đầu tư có trách nhiệm tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu theo quy định tại Thông tư 02/2016. Trường hợp tổ chức không thành công thì trong thời hạn 7 ngày làm việc kể từ ngày tổ chức họp hội nghị được ghi trong thông báo mời họp chủ đầu tư có văn bản đề nghị UBND cấp xã nơi có nhà chung cư để tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu theo quy định Thông tư 06/2019 của Bộ Xây dựng. Bàn giao đầy đủ, đúng thời hạn hồ sơ nhà chung cư và thống nhất với ban quản trị nhà chung cư lập biên bản quyết toán số liệu kinh phí bảo trì theo quy định.
Các hành vi bị nghiêm cấm
Nghiêm cấm chủ đầu tư chiếm dụng diện tích nhà ở trái pháp luật; lấn chiếm không gian và các phần thuộc sở hữu chung hoặc của các chủ sở hữu khác dưới mọi hình thức; tự ý thay đổi kết cấu chịu lực hoặc thay đổi thiết kế phần sở hữu riêng trong nhà chung cư; sử dụng sai mục đích phần diện tích thuộc sở hữu chung, sử dụng chung vào sử dụng riêng; sử dụng sai mục đích phần diện tích phần diện tích thuộc sở hữu chung hoặc phần diện tích làm dịch vụ trong nhà chung cư hỗn hợp so với quyết định chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở và nội dung dự án đã được phê duyệt… Đối với Ban quản trị nhà chung cư, quản lý kinh phí bảo trì theo quy định; sử dụng kinh phí bảo trì phải đảm bảo đúng mục đích, công khai, minh bạch theo đúng quy định của Thông tư 02/2016 của Bộ Xây dựng…
Có thể khởi kiện chủ đầu tư về quỹ bảo trì công trình, dự án?
Chủ đầu tư chưa bàn giao cho đại diện chủ sở hữu (ban quản lý)
Việc xác định sẽ khởi kiện ai đối với tranh chấp về quỹ bảo trì, công trình dự án thì cần phải xét đến việc bàn giao công trình, dự án đó hay chưa. Đối với chủ đầu tư, quản lý và bàn giao kinh phí bảo trì theo quy định của Luật Nhà ở, Nghị định 20/2021 của Chính phủ, Thông tư 02/2016 và Thông tư 09/2019 của Bộ Xây dựng.
Theo đó, Thông tư 06/2019/TT-BXD quy định bắt buộc chủ sở hữu nhà chung cư phải lập và lưu trữ hồ sơ về nhà ở theo quy định tại Điều 76 và Điều 77 của Luật Nhà ở. Chủ đầu tư có trách nhiệm lập hồ sơ công trình nhà chung cư theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Đối với nhà chung cư không còn hồ sơ lưu trữ thì phải lập lại hồ sơ hoàn công của công trình nhà chung cư theo quy định của pháp luật. Theo đó, khi xác định được nếu chủ đầu tư chưa bàn giao cho đại diện chủ sở hữu (ban quản lý) thì lúc này sẽ khởi kiện chủ đầu tư đối với tranh chấp liên quan đến quỹ quỹ bảo trì công trình, dự án.
Về quy trình khởi kiện, các cư dân cùng chung yêu cầu khởi kiện về “Yêu cầu chủ đầu tư bàn giao quỹ bảo trì nhà chung cư” có thể làm một đơn khởi kiện và cùng nhau đứng đơn với tư cách là người khởi kiện.
>>> Xem thêm: Quy định về thủ tục cấp sổ đỏ cho chung cư
Chủ đầu tư đã bàn giao cho đại diện chủ sở hữu (ban quản lý)
Áp dụng tương tự quy định nêu trên, nếu chủ đầu tư đã bàn giao cho đại diện chủ sở hữu hay còn hiểu là ban quản lý thì trong trường hợp này sẽ không khởi điện Chủ đầu tư mà phải khởi kiện Ban quản lý. Đối với Ban quản lý nhà chung cư, quản lý kinh phí bảo trì theo quy định; sử dụng kinh phí bảo trì phải đảm bảo đúng mục đích, công khai, minh bạch theo đúng quy định của Thông tư 02/2016 của Bộ Xây dựng. Do đó, khi có vấn đề phát sinh đối với quỹ bảo trì thì các cư dân có thể khởi Ban quản lý đến Tòa án để giải quyết.
>>> Xem thêm: Thủ tục làm sổ hồng nhà chung cư thế nào
Trên đây nội dung giải đáp về Có thể khởi kiện chủ đầu tư về quỹ bảo trì công trình, dự án hay không?. Để tìm hiểu các vấn đề pháp lý liên quan về lĩnh vực lao động quý khách có thể truy cập Luật sư dân sự để tham khảo một cách chi tiết và kịp thời nhất, đồng thời bạn đọc vui lòng liên hệ qua số HOTLINE 1900.63.63.87 email: chuyentuvanluat@gmail.com để được tư vấn và hỗ trợ. Xin cảm ơn!
