Luật Dân sự

Có được mua bán nhà ở chưa hoàn công?

Mua bán nhà chưa thực hiện thủ tục hoàn công có được hay không là câu hỏi được nhiều người quan tâm. Tuy không phải là thủ tục hành chính bắt buộc, nhưng hoàn công là bước quan trọng để chủ nhà xác lập quyền sở hữu nhà ở lên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vậy, thủ tục hoàn công là gì ? Khi mua bán nhà chưa hoàn công có những rủi ro pháp lý gì? Bài viết sẽ làm rõ các nội dung trên.

Mua bán nhà ở chưa hoàn công có được không

>>> Xem thêm: Quy Định Pháp Luật Về Hợp Đồng Mua Bán Nhà Ở

Tình trạng pháp lý của nhà ở chưa thực hiện thủ tục hoàn công

Hoàn công nhà ở là cách thường gọi để chỉ thủ tục nghiệm thu công trình hoặc nhà ở, nhằm xác nhận sự kiện các bên đầu tư, thi công đã hoàn thành nhà ở sau khi được cấp giấy phép xây dựng. Hay nói cách khác, trong pháp luật xây dựng hiện hành không có thủ tục hành chính nào với tên gọi là “hoàn công nhà ở.

Tuy nhiên, thực hiện thủ tục hoàn công là điều kiện cần để chứng minh ngôi nhà được xây dựng phù hợp với giấy phép xây dựng được cấp. Cụ thể, Thông tư số 05/2015/TT-BXD quy định đây là thủ tục cần thiết cho danh mục hồ sơ hoàn thành công trình xây dựng nhà ở.

Vậy, nếu không thực hiện thủ tục hoàn công thì tình trạng pháp lý của ngôi nhà được xem là chưa trọn vẹn vì các lý do sau:

  • Thủ tục hoàn công là điều kiện cần khi thực hiện thủ tục đề nghị công nhận quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất
  • Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) không ghi nhận thông tin về nhà ở nằm trên đất.

Các lý do trên đều dẫn đến hậu quả pháp lý là chủ nhà không đủ điều kiện để được pháp luật công nhận quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất trên thực tế. Đây trở ngại khi chủ sở hữu muốn thực hiện mua bán hay cầm cố nhà qua ngân hàng, bởi  khoản 1 điều 118 Luật Nhà ở 2014 quy định: Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở cần có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật.

Thủ tục chuyển nhượng nhà ở chưa hoàn công

Cũng theo quy định tại Điều 118 Luật Nhà ở 2014, nhà ở muốn mua bán sang nhượng thì bắt buộc phải có giấy chứng nhận theo quy định pháp luật. Trường hợp nhà ở đã được xây dựng xong nhưng chưa  hoàn công, tức chưa được ghi nhận trên giấy chứng nhận quyền sở hữu nên không thể thực hiện giao dịch.

Như  vậy, khi mua bán nhà mà chưa được hoàn công, thì người mua chỉ có thể ký hợp đồng công chứng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không thể chuyển nhượng nhà nằm trên đất. Như vậy cũng có nghĩa là người mua nhà chỉ có quyền sử dụng mà không có quyền sở hữu.

Không chỉ vậy, hoàn công cũng chính là điều kiện đầu tiên phải có để được đăng ký cấp hay cấp đổi sổ đỏ thể hiện về hiện trạng nhà đất . Bởi điều đó nên nếu tiến hành mua bán nhà ở chưa hoàn công thì sẽ chỉ có thể công chứng/chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không được Nhà nước công nhận quyền sở hữu nhà.

Người mua nhà ở chưa hoàn công không được Nhà nước công nhận quyền sở hữu nhà ở

>>>Xem thêm: Thủ Tục Mua Bán Nhà Đất Có Sổ Hồng

Rủi ro pháp lý khi mua nhà chưa hoàn công

Có thể không được bồi thường nhà và tài sản trên đất khi Nhà nước thu hồi đất

Khoản 1 Điều 88 Luật Đất đai năm 2013 quy định nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản khi Nhà nước thu hồi đất như sau:

“Khi Nhà nước thu hồi đất mà chủ sở hữu tài sản hợp pháp gắn liền với đất bị thiệt hại về tài sản thì được bồi thường.”

Như vậy, kể cả khi nhà ở không có Giấy chứng nhận vẫn được bồi thường nếu có thiệt hại như thu hồi đất mà phải tháo dỡ nhà ở; tuy nhiên, khi người dân có Giấy chứng nhận sẽ thuận tiện trong việc chứng minh nhà ở là tài sản hợp pháp.

Thủ tục hoàn công sau khi nhận chuyển nhượng sẽ rất khó khăn vì cần sự  hợp tác của chủ cũ

Khó khăn khi thực hiện hoàn công nhà về sau: Nhà chưa hoàn công nếu giấy phép xây dựng đứng tên chủ sở hữu cũ thì người mua sau này cần phải xin chữ ký của chủ cũ nếu muốn thực hiện hoàn công. Trường hợp xấu xảy ra, nếu chủ cũ không đồng ý thì rất khó để chủ sở hữu hiện tại có thể hoàn công và bán nhà nếu muốn chuyển đi.

Cản trở khi thực hiện các giao dịch mua bán, thế chấp: Nếu người mua nhà muốn đem nhà đi thế chấp, chuyển đổi… người mua phải liên hệ lại với người bán, nhờ họ phối hợp với mình đi làm thủ tục hoàn công và chịu mọi chi phí phát sinh. Trong khi đó, việc này người bán nhà phải làm trước khi thực hiện giao dịch mua bán nhà.

Cần thiết phải có thông tin về nhà ở gắn liền với đất trên Sổ đỏ

Có thể đối mặt chế tài hành chính về xây dựng

Hiện chưa có quy định về vấn đề này, vì pháp luật không quy định thời hạn hoàn công kể từ khi hoàn thành công trình nhà ở. Trong trường hợp không sang nhượng hay mua bán, thì gia chủ có thể dụng căn nhà này. Tuy nhiên, không thể loại trừ rủi ro bị phạt do nhà chưa hoàn công khác so với giấy phép xây dựng được Cơ quan có thẩm quyền cấp.

Như đã trình bày, hoàn công nhà ở là thủ tục nghiệm thu công trình để chứng minh ngôi nhà được xây dựng phù hợp với quy hoạch của địa phương, thiết kế đúng với giấy phép xây dựng được cấp. Như vậy, nếu nhà chưa hoàn công mà xây dựng khác so với giấy phép thì khi đem ra công chứng giao dịch, chủ sở hữu nhà có rủi ro chịu phạt vi phạm cho phần xây dựng sai nội dung giấy phép (căn cứ Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP).

Lưu ý các trường hợp không cần thực hiện thủ tục hoàn công

Hoàn công nhà ở là một thủ tục bắt buộc đối với tất cả các nhà ở phải xin phép xây dựng. Điều này đồng nghĩa nếu nhà ở không cần xin phép xây dựng thì cũng không nhất thiết phải tiến hành thủ tục hoàn công. Các công trình được miễn giấy phép xây dựng được quy định tại điều 84 Luật Xây dựng 2014.

Tuy nhiên, cần lưu ý công trình miễn giấy phép là nhóm thiểu số, chủ yếu liên quan đến bí mật nhà nước, dự án, quản lý đô thị, hạ tầng kỹ thuật,v.v… Vì vậy, thực hiện thủ tục hoàn công là cần thiết để đảm bảo tính pháp lý cho nhà ở, công trình xây dựng.

Trên đây là toàn bộ thông tin về Có được mua bán nhà ở chưa hoàn công của Chuyên Tư Vấn Luật. Nếu có các vấn đề pháp lý về thủ tục hoàn công nhà ở, xin Qúy khách hàng hãy liên hệ đặt lịch ngay với chúng tôi qua Hotline 1900.63.63.87 hoặc qua email email: chuyentuvanluat@gmail.com.để được hỗ trợ nhanh nhất có thể. Trân trọng ./.

4.6 (11 bình chọn)

Bài viết được thực hiện bởi Lê Minh Phúc - Chuyên Viên Pháp Lý

Chức vụ: Chuyên viên pháp lý

Lĩnh vực tư vấn: Thừa Kế, Dân Sự, Đất Đai

Trình độ đào tạo: Đại học Luật

Số năm kinh nghiệm thực tế: 3 năm

Tổng số bài viết: 450 bài viết