Luật Hợp Đồng

Chủ Nhà Đơn Phương Chấm Dứt Hợp Đồng Thuê Nhà

Khi bạn đang thực hiện một hợp đồng thuê nhà nhưng đột nhiên bị chủ nhà đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà. Lúc này, các câu hỏi đặt ra là người chủ nhà đó đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà với bạn có đúng không? Và hệ quả pháp lý của việc đơn phương ra sao? Hay nếu người chủ nhà chấm dứt hợp đồng với bạn là sai thì bạn cần làm gì để bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của mình?

Chủ nhà đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà


Các trường hợp chủ nhà đơn phương chấm dứt hợp đồng đúng luật

Theo quy định tại Điều 132 Luật Nhà ở 2014, khi rơi vào các trường hợp sau thì chủ nhà được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau:

  • Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện theo quy định của Luật nhà ở;
  • Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;
  • Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng;
  • Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;
  • Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;
  • Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;
  • Trường hợp chưa hết hạn hợp đồng thuê nhà ở mà bên cho thuê thực hiện cải tạo nhà ở và được bên thuê đồng ý thì bên cho thuê được quyền điều chỉnh giá thuê nhà ở. Giá thuê nhà ở mới do các bên thỏa thuận; trường hợp không thỏa thuận được thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở và phải bồi thường cho bên thuê theo quy định của pháp luật.

Nghĩa vụ của chủ nhà khi đơn phương chấm dứt hợp đồng

Tại khoản 4 Điều 132 Luật Nhà ở 2014 quy định khi chủ nhà đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên thuê biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Trong trường hợp chủ nhà vi phạm thười hạn bào trước này mà gây thiệt hại thì chủ nhà phải bồi thường theo quy định của pháp luật.

Đơn phương chấm dứt hợp đồng trái luật và hậu quả pháp lý

Chủ nhà đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trái luật

Khi chủ nhà đơn phương chấm dứt hợp đồng nhưng không có các căn cứ tại Điều 132 Luật nhà ở 2014 thì được coi là đơn phương chấm dứt hợp đồng trái luật và chủ nhà được xác định là bên vi phạm nghĩa vụ do không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng. Khi đó, căn cứ theo Điều 428 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng chấm dứt kể từ thời điểm bên thuê nhà nhận được thông báo chấm dứt. Các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp.

Nếu bên thuê bị thiệt hại do hành vi không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng của bên chủ nhà thì được bồi thường.

Do đó, khi đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trái pháp luật thì chủ nhà có thể phải chịu 2 chế tài đó là:

Một, phạt vi phạm

Căn cứ quy định tại Điều 418 Bộ luật Dân sự 2015, Phạt vi phạm là sự thỏa thuận giữa các bên trong hợp đồng, theo đó bên vi phạm nghĩa vụ phải nộp một khoản tiền cho bên bị vi phạm. Bên thuê được phạt vi phạm nếu các bên có thỏa thuận phạt vi phạm trong hợp đồng thuê. Mức phạt vi phạm do các bên thỏa thuận, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác. Các bên có thể thỏa thuận về việc bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải chịu phạt vi phạm mà không phải bồi thường thiệt hại hoặc vừa phải chịu phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại.

Trường hợp các bên có thỏa thuận về phạt vi phạm nhưng không thỏa thuận về việc vừa phải chịu phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại thì bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải chịu phạt vi phạm.

Hai, bồi thường thiệt hại.

Chủ nhà phải bồi thường thiệt hại khi đơn phương trái luật

Căn cứ Điều 419 Bộ luật Dân sự 2015, Thiệt hại được bồi thường do vi phạm nghĩa vụ theo hợp đồng được xác định theo quy định tại khoản 2 Điều này, Điều 13 và Điều 360 của Bộ luật dân sự 2015. Người có quyền có thể yêu cầu bồi thường thiệt hại cho lợi ích mà lẽ ra mình sẽ được hưởng do hợp đồng mang lại. Người có quyền còn có thể yêu cầu người có nghĩa vụ chi trả chi phí phát sinh do không hoàn thành nghĩa vụ hợp đồng mà không trùng lặp với mức bồi thường thiệt hại cho lợi ích mà hợp đồng mang lại.

Theo yêu cầu của người có quyền, Tòa án có thể buộc người có nghĩa vụ bồi thường thiệt hại về tinh thần cho người có quyền. Mức bồi thường do Tòa án quyết định căn cứ vào nội dung vụ việc.

Trong trường hợp bên thuê tự giải quyết với chủ nhà nhưng không thành thì có quyền khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết.

Trên đây là toàn bộ nội dung bài viết liên quan đến vấn đề “Chủ nhà đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà”. Nếu quý khách cần tư vấn thêm hoặc đang vướng phải các tranh chấp liên quan đến hợp đồng thuê nhà, vui lòng liên hệ ngay với Luật sư Phan Mạnh Thăng qua hotline 1900 63 63 87 để được hỗ trợ kịp thời.

*Lưu ý: Nội dung tư vấn trên đây chỉ mang tính tham khảo. Tùy từng thời điểm và đối tượng khác nhau mà nội dung tư vấn trên có thể sẽ không còn phù hợp. Mọi thắc mắc, góp ý xin vui lòng liên hệ về email: chuyentuvanluat@gmail.com.

4.7 (12 bình chọn)

Bài viết được thực hiện bởi Luật sư Võ Tấn Lộc

Chức vụ: Luật Sư Thành Viên

Lĩnh vực tư vấn: Hợp Đồng, Dân Sự, Sở Hữu Trí Tuệ

Trình độ đào tạo: Đại học Luật

Số năm kinh nghiệm thực tế: 8 năm

Tổng số bài viết: 207 bài viết