Cơ Chế Bảo Vệ Người Thứ Ba Ngay Tình Trong Giao Dịch Nhà Đất

Trong giao dịch dân sự, người thứ ba ngay tình được hiểu là người chiếm hữu không có căn cứ pháp lý đối với tài sản nhưng không biết và không thể biết việc chiếm hữu tài sản đó là không có căn cứ pháp luật. Bộ luật Dân sự 2005 và Bộ luật Dân sự năm 2015 cũng không đưa ra định nghĩa chung về sự ngay tình trong giao dịch, nhưng có thể hiểu, sự ngay tình chính là việc người thứ ba căn cứ vào việc tài sản đã được xác lập chủ quyền sở hữu (được đăng ký đối với tài sản phải đăng ký) nên mới tin rằng, người chuyển giao tài sản cho mình là người sử dụng hay chủ sở hữu hợp pháp của tài sản và do đó mới xác lập, thực hiện giao dịch.

Cơ chế bảo vệ người thứ ba ngay tình trong giao dịch nhà đất

Kiện đòi tài sản là một trong các phương thức để bảo vệ quyền của chủ sở hữu tài sản

Theo quy định tại Bộ luật Dân sự 2005, chủ sở hữu tài sản có quyền lựa chọn một trong 3 phương thức kiện sau đây để bảo vệ quyền của mình khi có hành vi xâm hại xảy ra trên thực tế:

• Kiện yêu cầu ngăn chặn hoặc chấm dứt hành vi cản trở trái pháp luật đối với việc thực hiện quyền sở hữu, quyền chiếm hữu quy định tại Điều 259 Bộ luật Dân sự năm 2005.
• Kiện yêu cầu bồi thường thiệt hại quy định tại Điều 260 Bộ luật Dân sự năm 2005.
• Kiện đòi lại tài sản quy định tại Điều 256 Bộ luật Dân sự năm 2005.

Thông thường chủ sở hữu nào cũng muốn lựa chọn phương thức đòi lại tài sản bởi vì đây là phương thức bảo hộ thiết thực và hiệu quả hơn so với phương thức kiện yêu cầu bồi thường thiệt hại bởi không cần quan tâm đến khả năng tài chính của người phải thực hiện nghĩa vụ. Chủ sở hữu muốn đòi lại tài sản phải đáp ứng được các điều kiện sau:

• Phải chứng minh được tư cách chủ sở hữu đích thực đối với tài sản;
• Tài sản đó hiện đang còn tồn tại;
• Người đang chiếm giữ tài sản là người chiếm hữu không có căn cứ pháp luật.

Như vậy, sự ghi nhận của pháp luật đối với phương thức bảo vệ quyền sở hữu này đã thể hiện thái độ tôn trọng và bảo vệ tuyệt đối của Nhà nước đối với các quan hệ sở hữu hợp pháp.

Sự đối kháng về lợi ích giữa chủ sở hữu của tài sản với người thứ ba ngay tình.

Một nguyên tắc được thừa nhận trong chế định sở hữu đó là các quyền năng của chủ sở hữu sẽ được pháp luật tôn trọng và bảo vệ tuyệt đối, thông qua các quy định cho phép chủ sở hữu được đòi lại tài sản của mình từ những người chiếm hữu, người sử dụng, người được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật. Có thể phân chia mối quan hệ này thành 2 loại:

Một là, những quan hệ mà tài sản rời khỏi chủ sở hữu phù hợp với ý chí của chủ sở hữu như quan hệ cho thuê, cho mượn tài sản, dùng tài sản để cầm cố, cầm đồ…Vì vậy, theo bản chất của những quan hệ này và sự thoả thuận của các bên trong quan hệ nên chủ sở hữu hoàn toàn có căn cứ để đòi lại tài sản của mình;

Hai là, những quan hệ mà tài sản rời khỏi chủ sở hữu ngoài ý chí của họ, có 2 loại: thứ nhất, tài sản bị chiếm đoạt trái pháp luật như bị trộm cắp, cướp giật, lừa đảo; thứ hai, tài sản của chủ sở hữu mà người khác có được do được lợi, do vô tình phát hiện nhặt được…nhưng không thông báo theo luật định. Công nhận cho chủ sở hữu được đòi lại tài sản trong trường hợp này là chính đáng bởi những chủ thể đang nắm giữ tài sản này có động cơ bất hợp pháp, không trong sáng và tham lam khi chiếm giữ tài sản.

Quyền lợi của người thứ ba ngay tình được bảo vệ khi chủ sở hữu đòi lại tài sản.

* Điều kiện để người thứ ba ngay tình được bảo vệ quyền lợi trong giao dịch dân sự vô hiệu là:

Thứ nhất, trước khi người thứ ba tham gia vào giao dịch dân sự thì đã có một giao dịch dân sự trước được xác lập, thực hiện, nhưng giao dịch dân sự trước đó đã bị vô hiệu;

Thứ hai, người thứ ba xác lập giao dịch phải ngay tình;

Thứ ba, tài sản trong giao dịch phải là tài sản được phép lưu thông;

Thứ ba, giao dịch dân sự được xác lập với người thứ ba phải thông qua một giao dịch dân sự có đền bù. Theo quy định tại Điều 138 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định về việc bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu thì đối với tài sản là bất động sản hoặc động sản có đăng ký quyền sở hữu thì về nguyên tắc, người đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sở hữu (hoặc quyền sử dụng) tài sản mới có quyền thực hiện các giao dịch dân sự liên quan đến tài sản đó, vì vậy chỉ được coi là ngay tình khi người thứ ba nhận được tài sản này thông qua trình tự bán đấu giá tài sản hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, người thực hiện giao dịch dân sự là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó bản án hay quyết định lại bị hủy, bị sửa. Bởi vì, theo pháp luật về bán đấu giá tài sản, thì văn bản mua được tài sản bán đấu giá là cơ sở để người mua được tài sản đấu giá xác định quyền sở hữu, quyền sử dụng hợp pháp của mình. Theo pháp luật tố tụng dân sự, thì bản án hay quyết định của Tòa án là cơ sở pháp lý để xác định quyền sở hữu hay quyền sử dụng hợp pháp của một người đối với tài sản và người thứ ba thực hiện giao dịch dân sự với người mà theo bản án hay quyết định của Tòa án là họ có quyền sở hữu thì coi là hoàn toàn hợp pháp.

Quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi đòi lại tài sản

* Quyền lợi của người thứ ba ngay tình sẽ được bảo vệ trong 2 trường hợp sau:

Thứ nhất, chủ sở hữu được đòi lại tài sản theo các điều kiện luật định tại Điều 257 và Điều 258 Bộ luật Dân sự năm 2005. Lúc này, người thứ ba ngay tình phải trả lại tài sản mà mình đang chiếm giữ cho chủ sở hữu đích thực của tài sản và lợi ích của họ sẽ được pháp luật bảo hộ dưới các góc độ sau:

+ Được yêu cầu đòi bồi thường thiệt hại (giá trị đòi bồi thường là giá trị của giao dịch mà họ đã xác lập và các thiệt hại khác nếu có như hệ số trượt giá của tài sản…) từ người đã trực tiếp chuyển giao tài sản cho mình. Nhưng xét dưới góc độ thực tế chỉ có thể thi hành quy định này trên thực tế nếu thoả mãn được hay điều kiện: (i) tìm được người đã chuyển giao tài sản đó cho người thứ ba ngay tình; (ii) người phải bồi thường có khả năng tài chính và tự nguyện thực hiện nghĩa vụ.

• Được hưởng hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản kể từ thời điểm bắt đầu chiếm hữu đến thời điểm phải hoàn trả tài sản cho chủ sở hữu.
•  Được thanh toán những chi phí đã bỏ ra để làm tăng giá trị cho tài sản.

Thứ hai, chủ sở hữu đích thực không có quyền kiện đòi tài sản trong 2 trường hợp:

• Không đáp ứng được các điều kiện về đòi tài sản được quy định tại Điều 257, Điều 258 Bộ luật Dân sự năm 2005;
• Người chiếm hữu không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình được xác lập quyền sở hữu theo thời hiệu theo quy định tại Điều 247 Bộ Luật Dân sự năm 2005.

Quyền lợi của người thứ ba ngay tình được bảo vệ trong trường hợp này là được công nhận là chủ sở hữu hợp pháp đối với tài sản mà mình đang chiếm hữu. Đây là phương thức bảo vệ lợi ích của người thứ ba ngay tình ưu việt nhất và có tính khả thi cao hơn so với cách thức đòi bồi thường thiệt hại như đã phân tích ở trên. Tuy nhiên cách thức bảo vệ này vẫn bộc lộ những khó khăn trong việc xác định các loại giấy tờ cần thiết nào và các trình tự thủ tục cụ thể để đăng ký quyền sở hữu tài sản cho người thứ ba ngay tình trong trường hợp họ đang chiếm hữu những tài sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của pháp luật.

* Các trường hợp người thứ ba ngay tình khi tham gia giao dịch dân sự được bảo vệ theo quy định tại Điều 133 Bộ luật Dân sự 2015:

Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định rộng hơn về đối tượng giao dịch, đã thay thế cụm từ động sản không phải đăng ký bằng cụm từ tài sản không phải đăng ký. Quy định mới góp phần bảo đảm tốt hơn, công bằng, hợp lý hơn quyền, lợi ích hợp pháp của người thiện chí, ngay tình trong giao lưu dân sự, theo đó, nếu người thứ ba ngay tình căn cứ vào việc tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền mà xác lập giao dịch thì người thứ ba ngay tình được bảo vệ. Bên cạnh đó, góp phần thay đổi nhận thức của người dân đối với việc đăng ký tài sản, đồng thời, giúp nâng cao tinh thần trách nhiệm của các cán bộ làm công tác đăng ký tài sản.

Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định giao dịch của người thứ ba ngay tình không bị vô hiệu trong trường hợp tham gia vào giao dịch tài sản phải đăng ký mà giao dịch trước đó đã thực hiện việc đăng ký. Bộ luật Dân sự năm 2015 cũng quy định rõ nếu giao dịch về tài sản phải đăng ký trước đó chưa thực hiện việc đăng ký thì giao dịch tài sản đó của người thứ ba ngay tình bị coi là vô hiệu. Việc quy định bảo vệ “người thứ ba ngay tình” trong trường hợp tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền là phù hợp với nguyên tắc đăng ký bất động sản hiện nay.

Quy định chủ sở hữu không có quyền đòi lại tài sản từ người thứ ba ngay tình là một quy định hoàn toàn mới của Bộ luật Dân sự năm 2015. Về nguyên tắc, quy định này đồng thời bảo vệ quyền lợi chủ sở hữu thực sự của tài sản và của cả người thứ ba ngay tình khi tham gia các giao dịch dân sự liên quan đến đối tượng giao dịch cùng là một tài sản. Tuy nhiên, trên thực tiễn quy định này rõ ràng có lợi hơn cho người thứ ba ngay tình và làm hạn chế đi quyền lợi của chủ sở hữu thực sự của tài sản. Bởi nếu chủ sở hữu thực sự của tài sản khởi kiện và thắng kiện thì việc thi hành án để đòi bồi thường là không dễ dàng. Các bên cần thận trọng hơn nữa trong việc xác lập các giao dịch dân sự, nhất là các hợp đồng liên quan đến bất động sản và động sản có giá trị lớn.

Đối với khoản 1 Điều 133 Bộ luật Dân sự 2015 không có gì mới về nội dung, cơ bản giống như quy định tại khoản 1 Điều 138 Bộ luật Dân sự 2005, đối tượng của giao dịch là tài sản không phải đăng ký quyền sở hữu (tức là không có giấy tờ chứng minh ai là chủ sở hữu tài sản) thì việc chiếm hữu tài sản là bằng chứng nói lên người đó có quyền sở hữu đối với tài sản đó. Sự suy đoán người thứ ba ngay tình trong trường hợp này là hợp lý và vì vậy, giao dịch với người thứ ba đối với tài sản này vẫn có hiệu lực. Tuy nhiên, nếu người thứ ba ngay tình có được tài sản này thông qua giao dịch dân sự không đền bù (ví dụ: Hợp đồng tặng cho tài sản, hoặc được thừa kế tài sản) thì giao dịch dân sự với người thứ ba không có hiệu lực). Cụ thể quy định tại khoản 2 Điều 133 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì nếu tài sản phải đăng ký mà chưa được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì giao dịch dân sự với người thứ ba bị vô hiệu, trừ trường hợp người thứ ba ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá tại tổ chức có thẩm quyền hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó chủ thể này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa.

Những trường hợp người thứ ba ngay tình tham gia giao dịch dân sự theo quy định tại khoản 2 Điều 133 Bộ Luật Dân sự 2015:

Thứ nhất, đối với loại tài sản phải đăng ký theo quy định của pháp luật mà những chủ thể đứng tên trong các giấy đăng ký do cơ quan có thẩm quyền cấp đã trực tiếp tham gia hoặc ủy quyền cho người khác xác lập giao dịch, người thứ ba do tin tưởng người đứng tên trong các giấy đăng ký đó chính là chủ sở hữu nên đã xác lập giao dịch dân sự thì phải xác định người thứ ba là người ngay tình, dù đây là giao dịch duy nhất thì giao dịch đó cũng không bị vô hiệu. Hoặc trước đó đã có giao dịch dân sự mà giao dịch đó bị vô hiệu, nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay tình và người thứ ba ngay tình căn cứ vào việc đăng ký mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó cũng không vô hiệu và được công nhận là giao dịch hợp pháp. Chẳng hạn, nếu hợp đồng mua bán nhà bị tuyên vô hiệu nhưng quyền sở hữu nhà liên quan của người mua đã được đăng ký hợp lệ và người mua sau đó bán lại nhà đó cho một người khác và người này tin rằng người mua ban đầu là chủ sở hữu nhà được bán lại do có tên trên giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà khi mua lại thì giao dịch bán lại nhà không bị vô hiệu.

Thứ hai, nội dung quy định của khoản 2 Điều 133 là dành cho những trường hợp mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong quá trình thực hiện đăng ký, cấp giấy có thể chưa thực hiện đầy đủ thủ tục theo luật định, nhưng sản phẩm hoạt động đăng ký, cấp giấy đã được lưu hành, đang có hiệu lực pháp lý tham gia trong giao dịch dân sự thì phải giải thích nó vẫn có giá trị trong những giao dịch mà nó tham gia khi chưa bị hủy bỏ, chứ không thể bắt người tham gia giao dịch phải gánh chịu hậu quả, nên cần phải giải thích theo hướng người thứ ba ngay tình vẫn được bảo vệ, giao dịch được công nhận là hợp pháp thì quy định vừa bổ sung mới có giá trị, có ý nghĩa trong tực tiễn.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.