Bán đất bằng hợp đồng ủy quyền có hợp pháp không?

Bán đất bằng hợp đồng ủy quyền có hợp pháp không đang là mối quan tâm của rất nhiều người vì nhiều lý do như không đủ điều kiện kinh tế hay chưa rõ quy định của pháp luật về việc mua bán đất ủy quyền nên dẫn đến những rủi ro không đáng có. Hãy theo dõi bài viết của Chuyên tư vấn luật để giải quyết thắc mắc trên nhé.

Ủy quyền mua bán đất

Quy định về hợp đồng ủy quyền

Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng

Căn cứ Điều 565, Điều 566 Bộ luật Dân sự 2015 quy định nghĩa vụ và quyền của bên được ủy quyền như sau:

Nghĩa vụ của bên được ủy quyền:

• Thực hiện công việc theo ủy quyền và báo cho bên ủy quyền về việc thực hiện công việc đó;
• Báo cho người thứ ba trong quan hệ thực hiện ủy quyền về thời hạn, phạm vi ủy quyền và việc sửa đổi, bổ sung phạm vi ủy quyền;
• Bảo quản, giữ gìn tài liệu và phương tiện được giao để thực hiện việc ủy quyền;
• Giữ bí mật thông tin mà mình biết được trong khi thực hiện việc ủy quyền;
• Giao lại cho bên ủy quyền tài sản đã nhận về những lợi ích thu được trong khi thực hiện việc ủy quyền theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật
• Bồi thường thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ quy định tại Điều này.

Quyền của bên được ủy quyền:

• Yêu cầu bên ủy quyền cung cấp thông tin, tài liệu và phương tiện cần thiết để thực hiện công việc ủy quyền;
• Được thanh toán chi phí hợp lý mà mình đã bỏ ra để thực hiện công việc ủy quyền, hưởng thù lao, nếu có thỏa thuận.

Theo Điều 567 và Điều 568 Bộ luật Dân sự (BLDS) 2015 quy định nghĩa vụ và quyền của bên ủy quyền như sau:

Nghĩa vụ của bên ủy quyền:

• Cung cấp thông tin, tài liệu và phương tiện cần thiết để bên được ủy quyền thực hiện công việc;
• Chịu trách nhiệm về cam kết do bên được ủy quyền thực hiện trong phạm vi ủy quyền;
• Thanh toán chi phí hợp lý mà bên được ủy quyền đã bỏ ra để thực hiện công việc được ủy quyền, trả thù lao cho bên được ủy quyền, nếu có thỏa thuận về việc trả thù lao.

Quyền của bên ủy quyền:

• Yêu cầu bên được ủy quyền thông báo đầy đủ về việc thực hiện công việc ủy quyền
• Yêu cầu bên được ủy quyền giao lại tài sản, lợi ích thu được từ việc thực hiện công việc ủy quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
• Được bồi thường thiệt hại, nếu bên được ủy quyền vi phạm nghĩa vụ quy định tại Điều 565 của Bộ luật này.

Hình thức giấy ủy quyền

Thời hạn ủy quyền

Đối với hợp đồng ủy quyền thì thời hạn ủy quyền do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định; nếu không có thỏa thuận và pháp luật không có quy định thì hợp đồng ủy quyền có hiệu lực 1 năm, kể từ ngày xác lập việc ủy quyền.

Cơ sở pháp lý: Điều 563 BLDS 2015.

Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Dựa theo Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì điều kiện để thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất như sau:

• Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
• Đất không có tranh chấp;
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
• Trong thời hạn sử dụng đất.

Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các Điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Căn cứ khoản 1 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.

Mua bán nhà đất bằng hợp đồng ủy quyền thì có hiệu lực pháp luật không

Bản chất của ủy quyền chính là bên nhân ủy quyền thay mặt bên ủy quyền để thực hiện các quyền của người sử dụng đất như sử dụng, chuyển nhượng, tặng cho và các quyền khác nếu có thỏa thuận. Do đó việc ủy quyền có một số rủi ro pháp lý sau đây:

Căn cứ Điều 562 Bộ luật Dân sự 2015 Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.

Từ quy định trên cho thấy bên nhận ủy quyền không được thực hiện đầy đủ các quyền của người sử dụng đất nếu hợp đồng ủy quyền không có thỏa thuận.

Căn cứ Điều 563 Bộ luật Dân sự 2015 thì thời hạn ủy quyền do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định; nếu không có thỏa thuận và pháp luật không có quy định thì hợp đồng ủy quyền có hiệu lực 01 năm, kể từ ngày xác lập việc ủy quyền. Điều này bất lợi cho bên mua vì khi hợp đồng ủy quyền này kết thúc thì bên mua không còn bất kỳ quyền lợi gì đối với nhà đất đã mua trên mặt pháp lý và không được pháp luật bảo vệ.

Và đặc biệt quan trọng là mua bán nhà đất bằng hợp đồng ủy quyền thì người mua không thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho mình theo quy định tại Điều 100, Điều 101 Luật Đất đai 2013.

Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 167, Luật Đất đai 2013

Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.

Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ như sau:

• Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này.
• Trường hợp trong nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức kinh tế thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật này;
• Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.
• Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.

Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

• Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
• Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
• Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
• Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

Như vậy, đối với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi mua bán nhà đất thì Luật chỉ ghi nhận việc chuyển nhượng thông qua hợp đồng chuyển nhượng.

Thủ tục khởi kiện giải quyết tranh chấp bán đất bằng hợp đồng ủy quyền

Thẩm quyền giải quyết

Khi các bên tranh chấp không tự hòa giải được thì Ủy ban Nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp sẽ đứng ra chịu trách nhiệm tổ chức hòa giải.

Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban Nhân dân cấp xã mà không thành thì đương sự có thể nộp đơn khởi kiện tại Tòa án Nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.

Cơ sở pháp lý: Khoản 3 Điều 26 BLTTDS và Điều 202, Điều 203 Luật Đất đai 2013.

Giải quyết tranh chấp hợp đồng ủy quyền

Hồ sơ khởi kiện

Căn cứ Khoản 4 và Khoản 5 Điều 189 BLTTDS 2015 thì hồ sơ tiến hành khởi kiện ra Tòa án Nhân dân bao gồm:

Đơn khởi kiện theo Mẫu số 23 – DS (Ban hành kèm theo Nghị Quyết 01/2017/NQ – HĐTP, do Hội đồng Thẩm phán Tòa án Nhân dân tối cao ban hành ngày 13/07/2017).

Các tài liệu đính kèm chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm. Trường hợp vì lý do khách quan người khởi kiện không thể nộp đầy đủ tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện thì họ phải nộp tài liệu, chứng cứ hiện có để chứng minh.

• CCCD/CMND/Hộ chiếu của các bên ủy quyền và bên nhận ủy quyền;
• Hợp đồng, giấy tờ về đất đai tranh chấp (Nếu có).

Trình tự giải quyết

Để giải quyết vụ án dân sự về tranh chấp đất đai cần theo trình tự như sau:

• Nộp hồ sơ khởi kiện đến Tòa án nơi có thẩm quyền giải quyết trong thời hiệu pháp luật quy định theo các phương thức như nộp trực tiếp, gửi hồ sơ khởi kiện qua đường bưu điện hoặc gửi qua cổng dịch vụ Công Quốc gia (nếu có).
• Tòa án qua bộ phận tiếp nhận đơn phải nhận đơn khởi kiện do người khởi kiện nộp trực tiếp tại Tòa án hoặc gửi qua dịch vụ bưu chính và phải ghi vào sổ nhận đơn; trường hợp Tòa án nhận đơn khởi kiện được gửi bằng phương thức gửi trực tuyến thì Tòa án in ra bản giấy và phải ghi vào sổ nhận đơn.
• Khi nhận đơn khởi kiện nộp trực tiếp, Tòa án có trách nhiệm cấp ngay giấy xác nhận đã nhận đơn cho người khởi kiện. Đối với trường hợp nhận đơn qua dịch vụ bưu chính thì trong thời hạn 02 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đơn, Tòa án phải gửi thông báo nhận đơn cho người khởi kiện. Trường hợp nhận đơn khởi kiện bằng phương thức gửi trực tuyến thì Tòa án phải thông báo ngay việc nhận đơn cho người khởi kiện qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án (nếu có).
• Trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đơn khởi kiện, Chánh án Tòa án phân công một Thẩm phán xem xét đơn khởi kiện.
• Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày được phân công, Thẩm phán phải xem xét đơn khởi kiện và có một trong các quyết định sau đây: Yêu cầu sửa đổi, bổ sung đơn khởi kiện; Tiến hành thủ tục thụ lý vụ án theo thủ tục thông thường hoặc theo thủ tục rút gọn nếu vụ án có đủ điều kiện để giải quyết theo thủ tục rút gọn quy định tại khoản 1 Điều 317 của Bộ luật này; Chuyển đơn khởi kiện cho Tòa án có thẩm quyền và thông báo cho người khởi kiện nếu vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án khác; Trả lại đơn khởi kiện cho người khởi kiện nếu vụ việc đó không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.
• Kết quả xử lý đơn của Thẩm phán quy định tại khoản 3 Điều này phải được ghi chú vào sổ nhận đơn và thông báo cho người khởi kiện qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án (nếu có).
• Sau khi nhận đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo, nếu xét thấy vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án thì Thẩm phán phải thông báo ngay cho người khởi kiện biết để họ đến Tòa án làm thủ tục nộp tiền tạm ứng án phí trong trường hợp họ phải nộp tiền tạm ứng án phí.
• Thẩm phán dự tính số tiền tạm ứng án phí, ghi vào giấy báo và giao cho người khởi kiện để họ nộp tiền tạm ứng án phí. Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được giấy báo của Tòa án về việc nộp tiền tạm ứng án phí, người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí và nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí.
• Thẩm phán thụ lý vụ án khi người khởi kiện nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí.

Cơ sở pháp lý: Điều 190, Điều 191, Điều 195, Điều 196 và Điều 197 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.

Luật sư giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán đất bằng hợp đồng ủy quyền

Trường hợp Quý khách gặp khó khăn trong vấn đề mua bán đất bằng hợp đồng ủy quyền, hãy liên hệ đến Chuyên tư vấn Luật để được hỗ trợ:

• Tư vấn hướng giải quyết tranh chấp bán đất bằng hợp đồng ủy quyền.
• Tư vấn thủ tục hòa giải tranh chấp đất tại Ủy ban nhân dân xã.
• Tư vấn các thủ tục khởi kiện đòi lại quyền lợi cho bên ủy quyền/được ủy quyền.
• Soạn thảo đơn từ, chuẩn bị hồ sơ nhằm giải quyết nhu cầu thiết thực cho khách hàng. Đơn từ ở đây có thể là đơn khiếu nại, đơn tố cáo cơ quan cấp có thẩm quyền trong quản lý hành chính về đất đai, soạn thảo đơn khởi kiện liên quan đến tranh chấp đất đai,… và các đơn từ khác xuyên suốt quá trình giải quyết tranh chấp đất đai.
• Trực tiếp thực hiện yêu cầu của khách hàng nhằm đảm bảo quyền và lợi ích của khách hàng cũng như trực tiếp làm việc với các cơ quan có thẩm quyền như: Ủy ban nhân dân, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai, Sở Tài nguyên và Môi trường (đối với các thủ tục hành chính hoặc tranh chấp đất đai) và Tòa án nhân dân (đối với tranh chấp đất đai)
• Tham gia trực tiếp vào quá trình tố tụng với tư cách người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho đương sự

>>> Xem thêm: Bán đất bằng hình thức ủy quyền có hợp pháp không

Bài viết trên của chúng tôi đã giải quyết câu hỏi Mua bán đất bằng hợp đồng ủy quyền có hợp pháp không?. Nếu Quý bạn đọc còn thắc mắc về các thủ tục khởi kiện để đòi quyền lợi hay cần tư vấn pháp luật đất đai hãy liên hệ ngay đến Văn phòng luật sư tư vấn đất đai qua hotline 1900.6363.87.