1. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp về đất đai của Tòa án nhân dân.

Theo quy định tại khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP thì đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất mà chưa được hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp theo quy định tại Điều 202 Luật đất đai năm 2013 thì được xác định là chưa có đủ điều kiện khởi kiện quy định tại điểm b khoản 1 Điều 192 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015. Tính bắt buộc này thể hiện ở việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ chấp nhận đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai của các bên đương sự khi vụ việc đã trải qua giai đoạn hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp quy định tại Điều 203 Luật Đất đai 2013.

Đối với tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như: tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất,… thì thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp không phải là điều kiện khởi kiện vụ án quy định tại khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 02/2017/NQ-HĐTP.

Thẩm quyền giải quyết tranh chấp về đất đai của Tòa án nhân dân quy định tại khoản 1 Điều 203 Luật Đất đai 2013:

– Tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ hợp lệ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013.

– Tranh chấp tài sản gắn liền với đất.

– Tranh chấp hợp đồng giao dịch quyền sử dụng đất.

Như vậy đối đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì chỉ có thể khởi kiện ra Tòa án, còn theo quy định tại khoản 2 Điều 203 Luật Đất đai 2013 đối với đất chưa có Giấy chứng nhận hoặc chưa có một trong các giấy tờ nêu trên thì có thể lựa chọn hoặc khởi kiện đến Tòa án hoặc đề nghị giải quyết tranh chấp đất tại Ủy ban Nhân dân có thẩm quyền.

* Trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai theo trình tự tố tụng dân sự

Cá nhân, cơ quan, tổ chức có quyền tự mình hoặc thông qua người đại diện hợp pháp để khởi kiện vụ án tại Tòa án có thẩm quyền. Việc giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án được thực hiện theo quy định chung tại Bộ luật tố tụng dân sự (Tòa án nơi có bất động sản):

Bước 1: Người khởi kiện vụ án gửi đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ đến Tòa án có thẩm quyền, thực hiện việc tạm ứng án phí và hoàn chỉnh hồ sơ, đơn khởi kiện theo yêu cầu của Tòa án quy định tại Điều 70 Bộ luật tố tụng dân sự 2015.

Bước 2: Tòa án đã thụ lý vụ án, tiến hành hòa giải. Đây là giai đoạn bắt buộc trong quá trình giải quyết vụ án dân sự do Tòa án chủ trì và tiến hành. Nếu hòa giải thành thì Tòa án sẽ lập biên bản hòa giải thành, hết 07 ngày mà các bên đương sự không thay đổi ý kiến thì tranh chấp chính thức kết thúc quy định tại Điều 212 Bộ luật tố tụng dân sự 2015.

Bước 3: Nếu hòa giải không thành thì Tòa án quyết định đưa vụ án ra xét xử. Ngay trong quá trình xét xử, các đương sự vẫn có thể thỏa thuận với nhau về việc giải quyết vụ án. Tòa án nhân dân có thẩm quyền xét xử theo thủ tục xét xử sơ thẩm ra bản án hoặc quyết định. Đương sự nộp án phí được ghi trong bản án, quyết định của Tòa án có hiệu lực pháp luật.

Nếu không đồng ý các bên vẫn có quyền kháng cáo theo trình tự phúc thẩm.

 

* Trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai theo trình tự tố tụng hành chính

Cơ quan, tổ chức, cá nhân có quyền khởi kiện vụ án hành chính để yêu cầu Tòa án bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình quy định tại Điều 5 Bộ luật tố tụng hành chính 2015.

Bước 1: Người khởi kiện quyết định hành chính, hành vi hành chính quy định tại Bộ luật tố tụng hành chính gửi đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ đến Tòa án có thẩm quyền.

Trong trường hợp giải quyết vấn đề bồi thường thiệt hại về đất đai trong vụ án hành chính quy định tại Điều 7 Bộ luật tố tụng hành chính 2015 thì Người khởi kiện, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong vụ án hành chính có thể đồng thời yêu cầu bồi thường thiệt hại do quyết định hành chính, hành vi hành chính.

+ Người khởi kiện, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có yêu cầu bồi thường thiệt hại có nghĩa vụ cung cấp tài liệu, chứng cứ. Trường hợp cần thiết, Tòa án có thể tiến hành xác minh, thu thập tài liệu, chứng cứ để bảo đảm cho việc giải quyết vụ án được chính xác.

+ Khi giải quyết yêu cầu bồi thường thiệt hại trong vụ án hành chính, các quy định của pháp luật về trách nhiệm bồi thường của Nhà nước và pháp luật về tố tụng dân sự được áp dụng để giải quyết.

+ Nếu trường hợp trong vụ án hành chính có yêu cầu bồi thường thiệt hại mà chưa có điều kiện để chứng minh thì Tòa án có thể tách yêu cầu bồi thường thiệt hại để giải quyết sau bằng một vụ án dân sự khác theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.

+ Trường hợp thủ tục giải quyết đối với phần quyết định về bồi thường thiệt hại bị kháng cáo, kháng nghị hoặc bị hủy để xét xử sơ thẩm hoặc phúc thẩm lại được thực hiện theo quy định của Bộ luật tố tụng hành chính.

Bước 2: Tòa án nhận đơn khởi kiện do người khởi kiện nộp trực tiếp tại bộ phận tiếp nhận đơn của Tòa án hoặc gửi qua dịch vụ bưu chính và ghi vào sổ nhận đơn. Trường hợp nhận đơn trực tuyến thì Tòa án in ra bản giấy và ghi vào sổ nhận đơn. Khi nhận đơn khởi kiện nộp trực tiếp, Tòa án có trách nhiệm cấp ngay giấy xác nhận đã nhận đơn cho người khởi kiện. Trường hợp nhận đơn trực tuyến thì Tòa án trả lời cho người khởi kiện biết qua thư điện tử. Trường hợp nhận đơn qua dịch vụ bưu chính thì trong thời hạn 02 ngày làm việc kể từ ngày nhận đơn.

Tòa án phải gửi thông báo nhận đơn cho người khởi kiện quy định tại Điều 121 Bộ luật tố tụng hành chính 2015. Sau khi nhận đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo, nếu xét thấy thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án thì Thẩm phán phải thông báo cho người khởi kiện biết để họ nộp tiền tạm ứng án phí; trường hợp người khởi kiện được miễn nộp tiền tạm ứng án phí hoặc không phải nộp tiền tạm ứng án phí thì thông báo cho người khởi kiện biết về việc thụ lý vụ án. Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày nhận được thông báo nộp tiền tạm ứng án phí, người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí và nộp biên lai cho Tòa án quy định tại Điều 125 Bộ luật tố tụng hành chính.

Bước 3: Tiến hành thủ tục thụ lý vụ án, trong quá trình giải quyết vụ án hành chính, người khởi kiện có quyền thay đổi, bổ sung, rút yêu cầu khởi kiện, thực hiện các quyền tố tụng khác của mình theo quy định của Luật này.

Bước 4: Tòa án nhân dân có thẩm quyền xét xử theo thủ tục xét xử sơ thẩm ra bản án hoặc quyết định. Đương sự nộp án phí được ghi trong bản án, quyết định của Tòa án có hiệu lực pháp luật.

Nếu không đồng ý các bên vẫn có quyền kháng cáo theo trình tự phúc thẩm.

  1. Thẩm quyền và trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp về đất đai của cơ quan hành chính.

Loại tranh chấp thuộc thẩm quyền giải quyết của cơ quan hành chính: tranh chấp mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ hợp lệ mà đương sự được lựa chọn, việc giải quyết được chia thành 02 cấp:

+ Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp huyện: giải quyết đối với tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau.

+ Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh: giải quyết tranh cấp trong trường hợp một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài.

Hồ sơ giải quyết tranh chấp đất đai bao gồm:

+ Đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai;

+ Biên bản hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã; biên bản làm việc với các bên tranh chấp và người có liên quan; biên bản kiểm tra hiện trạng đất tranh chấp; biên bản cuộc họp các ban, ngành có liên quan để tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai đối với trường hợp hòa giải không thành; biên bản hòa giải trong quá trình giải quyết tranh chấp;

+ Trích lục bản đồ, hồ sơ địa chính qua các thời kỳ liên quan đến diện tích đất tranh chấp và các tài liệu làm chứng cứ, chứng minh trong quá trình giải quyết tranh chấp;

+ Báo cáo đề xuất và dự thảo quyết định giải quyết tranh chấp hoặc dự thảo quyết định công nhận hòa giải thành.

* Trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai theo trình tự hành chính (áp dụng trong trường hợp các bên không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất):

Đối với tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau:

+ Thẩm quyền giải quyết là chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện.

+ Khi một hoặc các bên đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết lần đầu thì có thể khiếu nại lên chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

Đối với tranh chấp đất đai giữa tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài với nhau hoặc giữa các đối tượng đó với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư:

+ Đương sự có thể khiếu nại lên chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

+ Khi một hoặc các bên đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết lần đầu thì có thể khiếu nại lên Bộ trưởng Bộ tài nguyên môi trường để yêu cầu giải quyết.

Nếu đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết tranh chấp lần đầu thì vẫn có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật tố tụng hành chính.

  1. Lựa chọn thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai giữa Tòa án nhân dân và cơ quan hành chính

Theo khoản 2 Điều 203 Luật Đất đai 2013, tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013 thì đượng sự được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định:

– Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền.

– Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;

* Kiếu nại, khởi kiện hành chính quyết định giải quyết tranh chấp đất đai

Trường hợp không đồng ý với quyết định giải quyết của Chủ tịch ủy ban nhân dân cấp huyện thì các bên tranh chấp có quyền gửi đơn (khiếu nại) xin giải quyết tranh chấp đất đai đến Chủ tịch ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện theo quy định của Luật Tổ tụng Hành chính.

Trường hợp không đồng ý với quyết định giải quyết của Chủ tịch ủy ban nhân dân cấp tỉnh thì các bên tranh chấp có quyền gửi đơn (khiếu nại) xin giải quyết tranh chấp đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện theo quy định của Luật Tố tụng Hành chính.

  1. Căn cứ để giải quyết tranh chấp đất đai trong trường hợp các bên tranh chấp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất; cưỡng chế thi hành quyết định giải quyết tranh chấp đất đai, quyết định công nhận hòa giải thành

Tranh chấp đất đai trong trường hợp bên tranh chấp không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì việc giải quyết tranh chấp được thực hiện dựa theo các căn cứ sau:

+ Chứng cứ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đất do các bên tranh chấp đất đai đưa ra;

+ Thực tế diện tích đất mà các bên tranh chấp đang sử dụng ngoài diện tích đất đang có tranh chấp và bình quân diện tích đất cho một nhân khẩu tại địa phương;

+ Sự phù hợp của hiện trạng sử dụng thửa đất đang có tranh chấp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đât đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

+ Chính sách ưu đãi người có công của Nhà nước;

+ Quy định của pháp luật về giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất.

Căn cứ quy định về cưỡng chế thi hành quyết định hành chính, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định chi tiết việc cưỡng chế thi hành quyết định giải quyết tranh chấp đất đai, quyết định công nhận hòa giải thành.

  1. Giải quyết khiếu nại, kiếu kiện hành chính về đất đai

Khiếu nại về đất đai là việc các chủ thể yêu cầu cơ quan, cán bộ hành chính có thẩm quyền xem xét lại quyết định, hành vi hành chính thực hiện trong quá trình quản lý đất đai khi có cơ sở cho rằng quyết định, hành vi đó là trái pháp luật, xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của mình quy định tại khoản 1 Điều 3 Luật Khiếu nại 2011.

Khiếu kiện hành chính về đất đai là việc các chủ thể khởi kiện vụ án hành chính ra tòa án có thẩm quyền đối với người có quyết định, hành vi hành chính thực hiện trong quá trình quản lý đất đai sau khi đã khiếu nại lần đầu theo quy định của pháp luật.

Đối tượng bị khiếu nại, khiếu kiện về đất đai: là các quyết định, hành vi hành chính của cơ quan, cá nhân có thẩm quyền, được ban hành trong quá trình quản lý đất đai.

Thủ tục giải quyết khiếu nại, khiếu kiện về đất đai:

+ Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu nại: theo quy định của pháp luật về khiếu nại.

+ Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu kiện: theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.

  1. Giải quyết tố cáo về đất đai

Tố cáo là việc công dân báo cho cơ quan, tổ chức, cá nhân có thẩm quyền biết về hành vi vi phạm pháp luật của bất cứ cơ quan, tổ chức, cá nhân nào gây thiệt hại hoặc đe dọa gây thiệt hại lợi ích của Nhà nước, quyền, lợi ích hợp pháp của công dân, cơ quan, tổ chức quy định tại khoản 1 Điều 2 Luật Tố cáo 2011.Cá nhân có quyền tố cáo vi phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai. Việc giải quyết tố cáo vi phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về tố cáo.

Tất cả các tranh chấp có liên quan đến đất đai, trong đó tranh chấp đất đai hay tranh chấp quyền sử dụng đất là tranh chấp liên quan trực tiếp nhất. Việc phân định này nhằm mục đích phân biệt thẩm quyền, thủ tục giải quyết các tranh chấp về đất đai mà pháp luật quy định. Người sử dụng đất, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đến sử dụng đất có quyền kiếu nại, khởi kiện quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính về quản lý đất đai. Cá nhân có quyền tố cáo vi phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất.