1. Những quy định chung về hợp đồng ủy quyền theo Bộ luật dân sự

Bộ luật dân sự 2015 quy định về hợp đồng ủy quyền như sau:

Thứ nhất, về khái niệm, theo Điều 652 Bộ luật dân sự 2015, hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định. Do đó, đây được xem là một loại hợp đồng song vụ.

Thứ hai, về thời hạn ủy quyền, được quy định tại Điều 563 Bộ luật dân sự 2015. Dựa trên nguyên tắc tự do thỏa thuận trong dân sự, pháp luật cho phép các bên tự thỏa thuận về thời hạn ủy quyền. Bên cạnh đó, trong trường hợp pháp luật có quy định về thời hạn thì phải tuân theo quy định đó. Nếu không có thỏa thuận và pháp luật cũng không có quy định thì hợp đồng ủy quyền có hiệu lực 01 năm kể từ ngày xác lập việc ủy quyền. Điều này phù hợp với quy định tại Khoản 2 Điều 155 Luật Nhà ở 2014 về thời hạn ủy quyền quản lý nhà ở.

Thứ ba, về vấn đề ủy quyền lại. Theo quy định tại Điều 564 Bộ luật dân sự 2015, việc ủy quyền lại của bên được ủy quyền được thực hiện khi đáp ứng các điều kiện sau:

Một là, phải thuộc một trong các trường hợp sau:

  • Có sự đồng ý của bên ủy quyền;
  • Do sự kiện bất khả kháng nếu không áp dụng ủy quyền lại thì mục đích xác lập, thực hiện giao dịch dân sự vì lợi ích của người ủy quyền không thể thực hiện được.

Hai là, việc ủy quyền lại không được vượt quá phạm vi ủy quyền ban đầu;

Ba là, hình thức hợp đồng ủy quyền lại phải phù hợp với hình thức ủy quyền ban đầu.

Thứ tư, quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng ủy quyền;

Đối với bên được ủy quyền, quyền và nghĩa vụ được quy định tại Điều 565 và Điều 566 Bộ luật dân sự 2015 như sau:

Quyền của bên được ủy quyền bao gồm:

  • Yêu cầu bên ủy quyền cung cấp thông tin, tài liệu và phương tiện cần thiết để thực hiện công việc ủy quyền.
  • Được thanh toán chi phí hợp lý mà mình đã bỏ ra để thực hiện công việc ủy quyền; hưởng thù lao, nếu có thỏa thuận.

Nghĩa vụ của bên được ủy quyền bao gồm:

  • Thực hiện công việc theo ủy quyền và báo cho bên ủy quyền về việc thực hiện công việc đó.
  • Báo cho người thứ ba trong quan hệ thực hiện ủy quyền về thời hạn, phạm vi ủy quyền và việc sửa đổi, bổ sung phạm vi ủy quyền.
  • Bảo quản, giữ gìn tài liệu và phương tiện được giao để thực hiện việc ủy quyền.
  • Giữ bí mật thông tin mà mình biết được trong khi thực hiện việc ủy quyền.
  • Giao lại cho bên ủy quyền tài sản đã nhận và những lợi ích thu được trong khi thực hiện việc ủy quyền theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.
  • Bồi thường thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ.

Đối với bên ủy quyền, quyền và nghĩa vụ được quy định tại Điều 567 và Điều 568 Bộ luật dân sự 2015 như sau:

Quyền của bên ủy quyền bao gồm:

  • Yêu cầu bên được ủy quyền thông báo đầy đủ về việc thực hiện công việc ủy quyền.
  • Yêu cầu bên được ủy quyền giao lại tài sản, lợi ích thu được từ việc thực hiện công việc ủy quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
  • Được bồi thường thiệt hại, nếu bên được ủy quyền vi phạm nghĩa vụ.

Nghĩa vụ của bên ủy quyền bao gồm:

  • Cung cấp thông tin, tài liệu và phương tiện cần thiết để bên được ủy quyền thực hiện công việc.
  • Chịu trách nhiệm về cam kết do bên được ủy quyền thực hiện trong phạm vi ủy quyền.
  • Thanh toán chi phí hợp lý mà bên được ủy quyền đã bỏ ra để thực hiện công việc được ủy quyền; trả thù lao cho bên được ủy quyền, nếu có thỏa thuận về việc trả thù lao.

Thứ năm, về đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng ủy quyền

Theo Điều 569 Bộ luật dân sự 2015, cả hai bên của hợp đồng đều được quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng ủy quyền. Cụ thể như sau:

Đối với quyền đơn phương chấm dứt của bên ủy quyền, trong trường hợp ủy quyền có thù lao, bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải trả thù lao cho bên được ủy quyền tương ứng với công việc mà bên được ủy quyền đã thực hiện và bồi thường thiệt hại; nếu ủy quyền không có thù lao thì bên ủy quyền có thể chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên được ủy quyền một thời gian hợp lý.

Ngoài ra, bên ủy quyền phải báo bằng văn bản cho người thứ ba biết về việc bên ủy quyền chấm dứt thực hiện hợp đồng; nếu không báo thì hợp đồng với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp người thứ ba biết hoặc phải biết về việc hợp đồng ủy quyền đã bị chấm dứt.

Đối với quyền đơn phương chấm dứt của bên được ủy quyền, trong trường hợp ủy quyền không có thù lao, bên được ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên ủy quyền biết một thời gian hợp lý; nếu ủy quyền có thù lao thì bên được ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào và phải bồi thường thiệt hại cho bên ủy quyền, nếu có.

Trong Bộ luật dân sự không yêu cầu bên được ủy quyền phải thông báo cho bên thứ ba có liên quan biết về việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng ủy quyền. Tuy nhiên, đối với hợp đồng ủy quyền quản lý nhà ở, thì theo quy định tại Khoản 3 Điều 158 Luật Nhà ở 2014, bên được ủy quyền cũng có nghĩa vụ phải thông bán cho bên thứ ba về việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng ủy quyền.

  1. Nội dung, phạm vi ủy quyền quản lý nhà ở

Nội dung và phạm vi ủy quyền được quy định tại Điều 155 Luật Nhà ở 2014 như sau:

Thứ nhất, việc ủy quyền quản lý nhà ở chỉ được thực h

Nội dung và phạm vi ủy quyền được quy định tại Điều 15

iện đối với nhà ở có sẵn;

Thứ hai, về nội dung, thời hạn ủy quyền quản lý, sử dụng nhà ở do các bên thỏa thuận và phải ghi trong hợp đồng ủy quyền; trường hợp không có thỏa thuận về thời hạn thì hợp đồng ủy quyền có hiệu lực 01 năm kể từ ngày ký hợp đồng ủy quyền;

Thứ ba, chi phí quản lý do bên ủy quyền quản lý nhà ở trả, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

  1. Ủy quyền quản lý nhà ở thuộc sở hữu chung

Theo Điều 156 Luật Nhà ở 2014, việc ủy quyền quản lý nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất phải được các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung đồng ý; trường hợp chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung theo phần thì có quyền ủy quyền cho người khác quản lý phần quyền sở hữu của mình nhưng không được làm ảnh hưởng đến quyền lợi của các chủ sở hữu chung khác. Chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung có trách nhiệm thông báo cho chủ sở hữu khác biết việc ủy quyền quản lý nhà ở, trừ trường hợp người được ủy quyền quản lý nhà ở đồng thời là chủ sở hữu chung của nhà ở đó.

  1. Chấm dứt hợp đồng ủy quyền quản lý nhà ở

Hợp đồng ủy quyền quản lý nhà ở chấm dứt trong các trường hợp quy định tại Điều 157 Luật Nhà ở 2014 như sau:

  • Hợp đồng ủy quyền hết hạn.
  • Nội dung ủy quyền đã được thực hiện.
  • Nhà ở được ủy quyền quản lý không còn.
  • Bên ủy quyền hoặc bên được ủy quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền quản lý nhà ở theo quy định tại Điều 158 Luật Nhà ở 2014.
  • Bên ủy quyền hoặc bên được ủy quyền quản lý nhà ở chết.
  • Bên được ủy quyền quản lý nhà ở mất tích hoặc bị mất năng lực hành vi dân sự theo quyết định của Tòa án.
  • Theo thỏa thuận của các bên.
  1. Đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền quản lý nhà ở

a) Quyền đơn phương của bên ủy quyền quản lý nhà ở

Căn cứ Khoản 1 Điều 158 Luật Nhà ở 2014, bên ủy quyền quản lý nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền trong các trường hợp sau:

  • Nếu việc ủy quyền có chi phí quản lý thì bên ủy quyền không phải báo trước cho bên được ủy quyền biết về việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng ủy quyền nhưng phải thanh toán cho bên được ủy quyền chi phí quản lý tương ứng với công việc mà bên được ủy quyền đã thực hiện và phải bồi thường thiệt hại cho bên được ủy quyền;
  • Nếu việc ủy quyền không có chi phí quản lý thì bên ủy quyền phải thông báo cho bên được ủy quyền biết trước ít nhất 30 ngày về việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng ủy quyền, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

b) Quyền đơn phương của bên được ủy quyền quản lý nhà ở

Căn cứ Khoản 2 Điều 158 Luật Nhà ở 2014, bên được ủy quyền quản lý nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền trong các trường hợp sau:

  • Nếu việc ủy quyền có chi phí quản lý thì không phải báo trước cho bên ủy quyền biết về việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng ủy quyền nhưng phải bồi thường thiệt hại cho bên ủy quyền (nếu có);
  • Nếu việc ủy quyền không có chi phí quản lý thì phải thông báo cho bên ủy quyền biết trước ít nhất 30 ngày về việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng ủy quyền, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Ngoài ra, theo quy định tại Khoản 3 Điều 158 Luật Nhà ở 2014, bên ủy quyền và bên được ủy quyền phải thông báo cho bên thứ ba có liên quan biết về việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng ủy quyền quản lý nhà ở.