Quy định về bồi thường, hỗ trợ tái định cư quy định tại Điều 6, Điều 16, Điều 22 Nghị định 47/2014/NĐ-CP khi nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, mục đích phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. Ngoài ra, các trường hợp thu hồi đất ở trong khu vực bị ô nhiễm môi trường có nguy cơ đe dọa tính mạng con người; đất ở có nguy cơ sạt lở, sụt lún, bị ảnh hường bởi hiện tượng bởi hiện tượng thiên tai khác đe dọa tính mạng con người cũng có thể được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

  1. Đối tượng được áp dụng các quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

Theo quy định tại Điều 3 Luật Đất đai 2013 thì bồi thường về đất là việc nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất. Chi phí đầu tư vào đất còn lại bao gồm chi phí san lấp mặt bằng và chi phí khác liên quan trực tiếp có căn cứ chứng minh đã đầu tư vào đất mà đến thời điểm nhà nước thu hồi đất còn chưa thu hồi được. Hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất là việc nhà nước trợ giúp cho người có đất thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển.

Quy định tại khoản 2 Điều 2 Nghị định 47/2014/NĐ-CP áp dụng đối với tất cả các loại chủ thể sử dụng đất đang sử dụng đất bị nhà nước thu hồi đất, bao gồm:

  • Tổ chức;
  • Cộng đồng dân cư;
  • Cơ sở tôn giáo;
  • Hộ gia đình, cá nhân;
  • Người Việt Nam định cư ở nước ngoài;
  • Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài;
  • Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.
  1. Thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất

Thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất có nhiều thiệt hại khác nhau, nhưng có 3 loại thiệt hại phổ biến: Thiệt hại về đất; thiệt hại về chi phí đầu tư vào đất còn lại; thiệt hại về tài sản, sản xuất, kinh doanh.

– Thiệt hại về đất: Đây là thiệt hại phổ biến nhất và các tranh chấp, khiếu nại phần lớn cũng liên quan đến đất. Thiệt hại về đất không đơn thuần chỉ là thiệt hại về giá trị sử dụng đất mà thiệt hại này thể hiện ở các khía cạnh sau: Thiệt hại do mất hoặc giảm không gian sống, sinh hoạt và nơi ở; Thiệt hại do mất tư liệu sản xuất gắn liền với việc thu hồi đất nông nghiệp; Thiệt hại do mất tư liệu tạo ra nguồn thu nhập và nguồn sống; Thiệt hại do mất địa điểm kinh doanh; Thiệt hại do hạn chế khả năng sử dụng đất do thửa đất bị chia cắt.

– Thiệt hại về chi phí đầu tư vào đất còn lại: Trong quá trình sử dụng đất, người sử dụng đất đã có những đầu tư để làm tăng giá trị, hiệu quả bảo vệ, sử dụng, độ màu mỡ của đất… với những chi phí nhất định phù hợp với mục đích sử dụng đất. Thiệt hại về chi phí đầu tư vào đất còn lại khi nhà nước thu hồi đất là các chi phí mà người sử dụng đất đã đầu tư vào đất nhưng đến thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định thu hồi đất còn chưa thu hồi hết.

– Thiệt hại về tài sản, sản xuất, kinh doanh: thiệt hại do mất ổn định cuộc sống, sản xuất đình trệ, việc làm bị mất, thu nhập bị mất hoặc giảm sút.

  1. Nguyên tắc bồi thường về đất khi nhà nước thu hồi đất

Nguyên tắc bồi thường về đất được quy định tại Điều 74 Luật Đất đai 2013, cụ thể:

– Người sử dụng đất khi nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 Luật Đất đai 2013 quy định về điều kiện được bồi thường về đất khi nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì được bồi thường.

– Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

– Việc bồi thường khi nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.

* Các trường hợp không được bồi thường về đất sẽ được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi nhà nước thu hồi đất quy định tại khoản 1 Điều 76 Luật Đất đai 2013: Đất được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, trừ trường hợp đất nông nghiệp được nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân; Đất được nhà nước giao cho tổ chức thuộc trường hợp có thu tiền sử dụng đất nhưng được miễn tiền sử dụng đất; Đất được nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm; đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn tiền thuê đất, trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê do thực hiện chính sách đối với người có công với cách mạng; Đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn; Đất nhận khoán để sản xuất nông lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.

– Đất được nhà nước giao để quản lý;

– Đất thu hồi trong các trường hợp quy định tại Điều 64 và điểm a, b, c và d khoản 1 Điều 65 của Luật Đất đai 2013;

– Trường hợp không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 Luật Đất đai 2013 có quy định đối với đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng, diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp.

  1. Bồi thường thiệt hại về đất

Bồi thường thiệt hại về đất là việc bù đắp tổn thất đối với quyền sử dụng đất bị nhà nước thu hồi. Để được bồi thường khoản thiệt hại này, người bị thu hồi đất phải đáp ứng những điều kiện nhất định mà pháp luật quy định.

* Điều kiện được bồi thường về đất quy định tại Điều 75 Luật Đất đai 2013:

– Lý do thu hồi đất được quy định tại Điều 61, Điều 62, điểm đ,e khoản 1 Điều 65 Luật Đất đai 2013:Vì mục đích quốc phòng, an ninh; Để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; Có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.

– Nguồn gốc đất: không phải là đất thuê trả tiền thuê hàng năm; giao không thu tiền sử dụng đất (trừ hộ gia đình cá nhân).

Tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng không xuất phát từ ngân sách nhà nước; không thuộc các trường hợp miễn nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê do thực hiện chính sách đối với người có công với cách mạng.

– Có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quy định tại khoản 2 Điều 77 Luật Đất đai 2013, trừ đất nông nghiệp do hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 thì được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang được sử dụng nhưng không vượt quá mức giao đất.

* Giá đất để tính tiền bồi thường :

– Giá đất để tính tiền bồi thường là giá đất theo mục đích đang sử dụng tại thời điểm có quyết định thu hồi đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh công bố theo quy định của Chính phủ; không bồi thường theo giá đất sẽ được chuyển mục đích sử dụng; Theo quy định tại điểm đ khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai 2013, đây là giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm có quyết định thu hồi đất đối với từng trường hợp thu hồi đất. Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất (do Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh làm chủ tịch) xem xét trước khi trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định.

Bồi thường và trưng dụng đất

               Các quy đình về bồi thường khi thu hồi và trưng đụng đất

– Bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại: trong một số trường hợp nhất định, nếu người bị thu hồi đất không đủ điều kiện được bồi thường về đất đai thì có thể được xem xét bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại.

  1. Bồi thường thiệt hại về tài sản, sản xuất, kinh doanh khi nhà nước thu hồi đất

Bồi thường thiệt hại về tài sản, sản xuất, kinh doanh khi nhà nước thu hồi đất được quy định tại Điều 88, Điều 89, Điều 90, Điều 91, Điều 92 Luật Đất đai 2013 và Điều 9 Nghị định 47/2014/NĐ-CP. Về nguyên tắc, chủ sở hữu hợp pháp tài sản gắn liền với đất, vật nuôi trên đất khi nhà nước thu hồi đất mà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài phải ngưng sản xuất, kinh doanh mà có thiệt hại thì được bồi thường.

– Tài sản ở đây là tài sản gắn liền với đất.

– Thiệt hại từ sản xuất, kinh doanh được hiều là việc người sử dụng đất vì bị thu hồi đất mà phải ngưng sản xuất, kinh doanh hoặc bị mất thu nhập, phải chuyển địa điểm, gây khó khăn cho hoạt động sản xuất, kinh doanh.

* Điều kiện được bồi thường về tài sản:

– Tài sản hợp pháp, thuộc quyền sở hữu của người có đất bị thu hồi;

– Tài sản được tạo lập phù hợp với mục đích sử dụng đất. Thời điểm tạo lập phải trước khi có quyết định thu hồi.

* Điều kiện được bồi thường về sản xuất, kinh doanh:

– Phải xác định là có giảm hoặc bị mất thu nhập từ hoạt động sản xuất kinh doanh thì mới được bồi thường;

  1. Bồi thường thiệt hại do việc trưng dụng gây ra

Bồi thường thiệt hại do việc trưng dụng gây ra quy định tại khoản 7 Điều 72 Luật Đất đai 2013, cụ thể:

– Bồi thường thiệt hại về đất: nếu như đất bị hủy hoại thì người bị trưng dụng sẽ được bồi thường theo giá thị trường tại thời điểm bị trưng dụng.

– Bồi thường thiệt hại về thu nhập: nếu thu nhập bị thiệt hại thì mức bồi thường sẽ xác định trên thu nhập thực tế.

  1. Chính sách hỗ trợ và tái định cư

Hỗ trợ là việc giúp đỡ, tạo điều kiện cho người bị thu hồi đất ổn định đời sống và sản xuất, vượt qua khó khăn khi bị thu hồi đất. Nội dung hỗ trợ có thể bao gồm: hỗ trợ di chuyển; bỗ trợ ổn định đời sống và ổn định sản xuất; hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm; hỗ trợ người đang thuê nhà không thuộc sở hữu nhà nước; hỗ trợ khi thu hồi đất công ích của xã, phường, thị trấn;… Theo quy định khoản 2 Điều 83 Luật Đất đai 2013, các biện pháp hỗ trợ bao gồm:

– Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất;

– Hộ trợ đào tạo và chuyển đổi nghề;

– Hỗ trợ kiếm việc làm;

– Hộ trợ tái định cư;

– Hỗ trợ khác.

Tái định cư là việc bố trí chỗ ở mới ổn định cho người bị thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở. Theo quy định của pháp luật, khu tái định cư phải được xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ đảm bảo đủ điều kiện cho người sử dụng tốt hơn hoặc bằng nơi ở cũ.

Suất tái định cư tối thiểu được quy định tại khoản 2 Điều 27 Nghị đinh 47/2014/NĐ-CP, cụ thể:

– Trường hợp suất tại định cư tối thiểu được quy định bằng đất ở, nhà ở thì diện tích đất ở tái định cư không nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa tại địa phương và diện tích nhà ở tái định cư không nhỏ hơn diện tích căn hộ tối thiểu theo quy định của pháp luật về nhà ở.

– Trường hợp suất tái định cư tối thiểu được quy định bằng nhà ở thì diện tích nhà ở tái định cư không nhỏ hơn diện tích căn hộ tối thiểu theo quy định của pháp luật về nhà ở.

– Trường hợp suất tái định cư tối thiểu được tính bằng tiền thì khoản tiền cho suất tái định cư tối thiểu tương đương với giá trị một suất tái định cư tối thiểu bằng đất ở, nhà ở tại nơi bố trí tái định cư.

* Trách nhiệm bồi thường, hỗ trợ, tái định cư:

Nhà nước là người có trách nhiệm tổ chức thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất sử dụng quy định tại điểm b khoản 4 Điều 30 Nghị định 47/2014/NĐ-CP cho các trường hợp sau:

– Trường hợp người được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai tự nguyện ứng trước kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo phương án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt thì được ngân sách nhà nước hoàn trả bằng hình thức trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp. Mức được trừ không vượt quá tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp; số tiền còn lại (nếu có) được tính vào vốn đầu tư của dự án.

– Trường hợp người được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai mà được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nếu tự nguyện ứng trước kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo phương án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét vốn đầu tư của dự án.

  1. Chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

Chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được quy định tại Điều 93 Luật Đất đai 2013 và Điều 30 Nghị định 47/2014/NĐ-CP.

– Thời điểm chi trả: cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường phải tri trả tiền bồi thường, hỗ trợ cho người có đất thu hồi trong thời gian 30 ngày kể từ ngày quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền có hiệu lực thi hành.

– Trường hợp cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường chậm chi trả thì khi thanh toán tiền bồi thường, hỗ trợ tái cho người có đất thu hồi, ngoài tiền bồi thường, hỗ trợ theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì người có đất thu hồi còn được thanh toán thêm một khoản tiền bằng mức tiền chậm nộp theo quy định của Luật quản lý thuế tính trên số tiền chậm trả và thời gian chậm trả.

– Trường hợp người có đất thu hồi không nhận tiền bồi thường, hỗ trợ theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì tiền bồi thường, hỗ trợ được gửi vào tài khoản tạm giữ của Kho bạc nhà nước.

– Người sử dụng đất được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất mà chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính vào số tiền được bồi thường để hoàn trả ngân sách nhà nước.

Vấn đề bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất, trưng dụng đất là một trong những nội dung quan trọng trong thời gian qua của các ngành, các cấp tập trung thực hiện, nhà nước ta đã ban hành chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư dành cho người bị thu hồi đất, từng bước hoàn thiện theo hướng tạo điều kiện ngày càng tốt hơn cho người có đất bị thu hồi ổn định đời sống và sản xuất. Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện, việc khiếu nại trong bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của người có đất bị thu hồi vẫn xảy ra.

Trên đây là nội dung tư vấn của công ty chúng tôi về bồi thường khi thu hồi và trưng dụng đất Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.